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[自购小窝] [悉尼] 我是如何找房的 ,纯技术贴 【非地区选择贴】 [复制链接]

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发表于 2011-2-15 15:51:26 |显示全部楼层
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文中如果有任何说错的地方,请大家及时指正,以免误导他人!


俗话说的好,安居才能乐业。经过一年多的陆陆续续的寻找,我们终于在Kellyville 定了居。
以下介绍下我们是如何找房的。

先说下我们买房的初衷。我们买房是以自主为主,投资放在次要的位置,如果你也是这种情况,可以继续往下看,因为毕竟投资和自主房考量的角度,是完全不一样的。
自住房我的考量:
l房子的硬件设备,比如装修,面积大小
l属于哪个Council (这个确定了一个区人种的成分,毕竟你不希望孩子和一群比如印度或者黎巴嫩人的孩子长大吧)
l是否属于政府 公房比较多的区(理由同上)
l附近有没有学校、医院
l附近有没有墓地,高压电,监狱
l是否在铁路、主路旁边(噪音)
l是否靠近商业中心(只要生活必需品购买起来比较方便就可以)
l附近是否将要建造比如:工厂、垃圾站、电厂 (污染方面的考量)
l附近是否有高层(隐私方面的考量)
l是否在地势低洼的地方(怕被淹)

这些条件全部都会影响房价,就是多少的问题,记住一句话:便宜没好货,尤其在房地产业里,绝对不会有天上掉馅饼的事情存在。

关于具体区域的选择,我觉得是仁者见仁,相对会比较主观,一个简单的例子:一个人点儿背,在chatswood 大白天街上被抢了,你觉得他会对这个区有好感吗,同样的道理,所以以下我只说一下我们看房的一个大概流程。

1.选定一个区域
其实说起来也简单,主要看个人需要,是否需要公共交通,是否需要距离家比较近,这些因人而异了。
我们最早选择的时候是拿着悉尼的火车地图(www.cityrail.info),一个小站一个小站的查,因为毕竟知道的区名很有限。

2.维基百科了解这个区的人文历史http://en.wikipedia.org/wiki/Main_Page
这个环节我觉得非常重要也是非常花功夫的事情,但是毕竟买的是房子,几十万的东西,花点时间做做功课是必须的。
通常要关注的比如这个区的人种比例,之前是否有污染性比较强的工厂(化工厂),交通是否便利,有没有商业中心,属于哪个council等等。


3.2个主要网站搜索相关的房子(http://www.domain.com.au/ http://www.realestate.com.au/
这两个网站其实房源都差不多,搜索前先要确定自己哪些条件是一定要满足的,比如几个卧室,几个卫生间,有没有车库,等等。这样做可以大大缩短搜索的时间。
这里说一下,我的习惯是按照登上去的时间从最新开始排列,很简单的理由,一个房子半年还没卖出去那基本上不是房东的价位开的太高,就是房子有这个那个的问题。


4.动用google map
通常这两个网站上是会有出售房屋的地址的(如果没有的话直接打电话问中介索取),用google map 搜索,分别放到地图和卫星模式,主要检查的电站、公墓、监狱之类的比较显眼的目标,还可以测量出这个地址到附近商业中心、学校、车站、主路、铁路的距离。


5.如果是house 看一下土地大小
http://www.homepriceguide.com.au 这个网站免费的功能可以查出这块地的大概面积,因为毕竟有时候中介会夸大其词,700平说800平的也大有人在。


6.打电话约中介看房
买房和租房,从中介那边的态度是完全不一样的,基本上你说你要买房,中介不论什么时间,都会帮你约的去看的,而且越早看过房越早可以决定下一步要做的事情,谁都不想看到心仪的房子却被别人抢先一步吧。


7.看房
看房子其实就像2个人见面一见钟情一样,毕竟是自住房,你喜不喜欢这个房子,可以说你从走进那个房子的第一刻起就已经很明了了。我的观念,第一也是唯一的一条,一定要自己喜欢。就跟买车买衣服一样,你不会因为它便宜一点但是不喜欢就买,对吧。
如果房子看的不满意,不要紧,一定要把你详细的要求留给中介,让他一有类似的房子就第一时间通知你,因为其实很多房子都没有做广告就已经卖出去了,每个中介手里攥着的潜在买家还是很多的。
这边说个小细节,看房子的时候尽量找这家中介公司的老板(当然最好)、有牌照的中介不要找那些比如卖房助理之类的,这些人经验尚浅,又不了解你作为买家真正想要的是什么,加上在价格上没有经验,也缺乏在买卖家中间游说的技巧。


还有看房的途中最好是去一下这个区的所属council, 可以问道一些比如之后这房子附近有没有大的工程,或者是有没有公房之类的信息。


8.购买report了解详情
如果以上各方面都很满意的话,可以去上文我们提到的网站(http://www.homepriceguide.com.au),购买这个物业的report,这个报告包括他们网站根据附近房屋,和过去的交易记录所预估的一个房价,如果觉得还是不确定,可以买一分12个月之内这个区所有交易的记录,这里很容易找到相似的房型,对以后谈价格做好基础


9.谈价格
这个的方法也是仁者见仁了,不过如果你找的是比较有经验的中介,你无论开多夸张的价格,他都不会说对你态度很差(这也是衡量好坏中介的标准之一),毕竟你对于他来说是外行,而且买卖不在仁义在嘛,毕竟是潜在的客户。
我们开价格是做了大量调查以后,再往下面砍个几万,这样一个是看卖家是不是很急,如果很急这个价格同意了,你可以立刻交定金,交换合同。如果不急,而且卖家心里价位又很高就会比较麻烦,来回的开价拉锯。
说到这里,不得不再次强调一点,如果房子是用来自住的,也就是意味着你至少5年之内不会再卖掉,现在你哪怕多花了比如2-3万,但是对于房子来说,5年以后2-3万还算的了什么呢?自己喜欢是王道。


10.交小定金(房款的0.25%
这里一定解释下小定金的概念(现学现卖)。一种是所谓的比较自由的小定,意识就是你交了这个定金以后,无论你或者卖家,无论因为什么原因改变主意,这个定金都可以拿回来的,基本上没有什么保障。这个的优点在于,无论怎样你的定金都可以拿回来。但是缺点就是卖家可以随时改主意,想想看,当你花钱请了律师,花钱对房子做了检查以后,房主反悔了,加上又是你特别喜欢的房子,心里的落差远不是那小定金可以弥补的。

另一种是 当你交了定金以后,就意味着和卖家交换了合同, 也就意味着如果你和卖家任何一方毁约,就会按照合同上的毁约条例来执行。这个缺点是,无论是因为什么原因,比如房子你查出来有问题,比如你贷款没有批下来,你都无法拿回你的小定金,但是优点就是只要交换了合同,卖家不会轻易毁约,你心仪的房子也不会轻易因为卖家改主意了而失之交臂。换句话说你交了这个小定金以后,网站上这个房子就会变成: Under Contract.

所以一些中介忽悠你交小定金,说什么不论怎么样都能拿回来的那种,其实并没有什么实际的意义。


11.冷静期要做的事情
小定金交完以后的5个工作日叫做冷静期,这段时间你需要做的事情是:
     1.找好律师,中介会直接把contract发给你的律师,基本上收费是800左右
     2.律师会有他们的合作公司负责检查房子的状况,这个是可选的,但是推荐做一下,毕竟如果有白蚁或者结构有问题,那是一定不要买的。这个大概4-500的      样子。
等报告拿到,律师看过合同一切都没问题了,那就可以去交所为的大定金了,这个定金是房款的5%-10%,具体多少都是可以商量的。

貌似说的有点跑题了,其实之前觉得冷静期过后,买房就告一段落了,其实不是,这才是真正的开始。毕竟自己住,怎么也要稍事装修吧,家具要买,电器要买,各种琐碎的东西。
大家做好心理准备吧。

[ 本帖最后由 pengzhao 于 2011-2-15 17:09 编辑 ]
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  生者必死、聚者必散、积者必竭、立者必倒、高者必堕,

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