综合对过去房价的走势 总结下个人对未来房市的观点

zzq0422

有时候我喜欢把复杂问题 简单化，因水平有限，不会用什么模型去分析 只会通过一些简单的数据和事件联想对比 做出一些判断：这里欢迎表达你自己的观点。

1.高利率时代的人们 -


那时候很多人把钱存进银行 回报不低，那时候房子存钱是买的起的，存钱买房使得多数人们负债都不高 。房地产兴起的地方如日本 美国 欧洲 香港 无一例外都发生过泡沫破灭，那时候的利率没有像现在这么低过。


2. 澳洲房价走势index


除了金融危机爆发后，澳洲房价每次遇到加息都会下来，然后降息又上去，但是随着利率已经很难再降，这样的兴奋剂还能有多大作用吗？有人说现在的房市和08年很像，像也不像，08年时候利率是6左右，利率还能让房市兴奋一波，那时候海外投资贷款还不难，那时候还没这样限制汇款出天朝。


3.与其问房价能跌成什么样 不如问自己 是你的话 创造什么样的政策和环境才会让房价再起一波？

毫无疑问，政府这次利用限制贷款额度的终极方法限制房价 是建立在无法用加息的方法基础之上，加息会使商业 制造业雪上加霜。 若政府不管，持续让家庭负债创新高，基于脆弱的经济增长，那么崩盘的结果显而易见。

在海外投资低迷，利率下降空间有限的情况下，能救房市的之有增加澳洲本土中产贷款额度，所以最基本的 先必须让中产家庭负债要回归到合理水平。这个需要多久？和经济发展增速相关，和收入水平相关，和世界大环境更相关。个人认为好则2-3年，坏则需5-10年甚至更久。(澳洲应该希望 有一天非洲 东南亚 印度向澳洲大量购买铁矿石了，矿业再度欣欣向荣）


4.为什么不太会像香港98年那样崩盘？

经济向好，就业向好，人口缓慢增加，供需落差有限。香港崩盘是受亚洲金融海啸影响，加上每年85000套的 “董健房”。澳洲政府 已经意识到国际环境的恶化，家庭负债的增加，这个时候在崩盘事件发生先 先打“预防针” 是明智的。（和天朝1线城市情况类似）。目的 - 降低家庭负债率，减少未来坏账率。


5.对汇率的预测

和很多人一样 我对汇率也是预测未来是跌势，理由是看不到矿业，制造业的前景。都知道 光靠红酒 农牧业拉动经济的 都是。。屌丝国家。。 未来经济强国必须高科技，土澳应该大力发展医学科学产业。。这也是目前不多的优势了。


6.对购房者的小建议

现在接盘等于接飞刀的比喻有些夸张了，不过现在购入大概率是不赚的。投资客应该可以继续观察1-2年经济走势。自住的人买没毛病，不过尽量杀价，买自己容易负担的，万万不要买超过自己能力的。


隔壁贴 http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... page%3D1&page=1
总结的比较细了，政府已经出了大部分的招数，所以房价进一步暴跌的可能性不大，而且也是政府不愿意看到的。

温和下跌，未来温和增长才是政府希望的，而这 恰恰是投资客 和 年轻自住购房者不喜欢的。。



总结一下：不是大神 无法对长久的趋势作预测，不过根据银行利率，固定2年比浮动还低的情况，我想那么多精算师都算过了。。未来两年不会大幅加息，为救市再降 也是有可能的，毕竟还没到0嘛。。。所以大概率未来2年内房价不会有什么大起伏。明年阴跌，后年没有金融危机或贸易战的话 会微涨。


不喜勿喷，欢迎探讨。

附上链接：澳洲家庭债务水平 全球最高- https://www.专门抄袭.com/content-1045830

jacsonlin

你现在出去看看，出去看看有没几个星期前容易捡漏。澳洲有个东西很好，就是改变的特别快，效率很高。恭喜前两个月捡到漏的同学。

T.T

讲的挺好的， 我都看懂了

vampire_k

利空出尽就是利好

googles

比较有道理的分析。看看未来5年的fix rate, 接下来5年内加息的概率也不大。

自游自在

接到中介电话，房东预期价格又降低了5万，问我有没有兴趣我回答，没兴趣，忙着过圣诞节呢

仙人抚我顶

楼主摆事实讲道理，不过人家堵着耳朵不听就没辙了。

风神膀

我也说几点；
1，墨尔本和悉尼的房价应该以国际都市消费水准衡量，而不是澳洲本地平均消费水准。
除非政府限购。
2，两党轮政多是政客夺利，澳洲这些人的最大问题是不自信，一个大饼也画不圆。跟美国干爹跑惯了，爹不会画大饼了，儿子岂敢会。经济从此跑偏。
3，军事靠美国，技术靠日本，经济靠中国。这是台湾韩国瑜的设想，希望对政客们有所启发。
4，实践证明，打压房价不能促进实体经济的发展
5，实体经济需要健康积极的社会架构供血，包括兴盛的房地产业。
6，不动产的最大特点就是不动，所以可以出台特别复杂的配套政策，完全可以一地一政策，夸张点，离CBD10和30公里采用不同税收和限制。

zzq0422

jacsonlin 发表于 2018-12-7 09:10
你现在出去看看，出去看看有没几个星期前容易捡漏。澳洲有个东西很好，就是改变的特别快，效率很高。恭喜前 ...

恐怕现在这个时候判断是不是漏 还为时尚早吧。。。估计后面空军又要空袭你了

jacsonlin

zzq0422 发表于 2018-12-7 14:44
恐怕现在这个时候判断是不是漏 还为时尚早吧。。。估计后面空军又要空袭你了  ...

我说的是好区house.让空军攻击吧，事实胜于雄辩。

zzq0422

jacsonlin 发表于 2018-12-7 13:47
我说的是好区house.让空军攻击吧，事实胜于雄辩。

墨尔本内东区包括Toorak在内过去一年房价下跌了11.7%。

好区也有跌的 差区也有涨的。。我不是神 无法知晓未来

Gaucho

风神膀 发表于 2018-12-7 11:32
我也说几点；
1，墨尔本和悉尼的房价应该以国际都市消费水准衡量，而不是澳洲本地平均消费水准。
除非政府 ...

制造业立国的需要打压房价来维持基本的技工队伍的稳定，德国就是这样干的。

funnyfish

所以最基本的 先必须让中产家庭负债要回归到合理水平。这个需要多久？和经济发展增速相关，和收入水平相关，和世界大环境更相关。

这一点我很认同～

就看大家要不要趁这个时候偃旗息鼓去杠杆了～

杠杆去的越快，越有利于澳洲经济～ 要是死活不去杠杆，看样子政府也只能QE，但QE的结果会让贫富差距更加拉大而已～ 就看中产们和政府之间的博弈了

zzq0422

funnyfish 发表于 2018-12-7 14:48
所以最基本的 先必须让中产家庭负债要回归到合理水平。这个需要多久？和经济发展增速相关，和收入水平相关 ...

所以在说简单点。。政府怎样让公司好起来 让人们收入增加最为关键。。现在只能管管最低工资和照顾下游行的人群。。大部分人这么多年收入几乎没有实质改变。

风神膀

中产阶级就是贫民的后备军

funnyfish

zzq0422 发表于 2018-12-7 15:54
所以在说简单点。。政府怎样让公司好起来 让人们收入增加最为关键。。现在只能管管最低工资和照顾下游行 ...

以土澳这政策速度估计没戏～ 还不如把18200的征税起征点再向上提高，这样没钱的才能有钱，但这蛋糕太大，政府不舍得。如果起征点变成30000，一下子cpi就起来了，毕竟穷人是大多数

Quinny

全球recession要来了，这次中国可救不了澳洲了。地产至少阴跌个好几年再说了。

忘说了，rba降息空间都没有，不像以前cashrate 4%可以随便降个6次8次

YYson

Quinny 发表于 2018-12-7 17:17
全球recession要来了，这次中国可救不了澳洲了。地产至少阴跌个好几年再说了。

忘说了，rba降息空间都没有 ...

............................yes

pan123au

澳洲联储都要降息和QE了，

westfarmer

Quinny 发表于 2018-12-7 17:17
全球recession要来了，这次中国可救不了澳洲了。地产至少阴跌个好几年再说了。

忘说了，rba降息空间都没有 ...

RBA要QE了知道不？RBA己经走投无路啦，春药都打算吃起来了

乃么估计要弹JJ弹到死了

theangleric

听风就是雨，好吧，让QE来的更猛烈些吧

cutebaby

论点靠谱

ailsalu

中产的负债水平多少算合理啊

NONOY

QE

zzq0422

ailsalu 发表于 2018-12-7 17:07
中产的负债水平多少算合理啊

国际平均60左右 澳洲是人家近3倍

ailsalu

zzq0422 发表于 2018-12-7 17:18
国际平均60左右 澳洲是人家近3倍

可是负债60只能买80的房子，悉尼80只能公寓呀

zzq0422

ailsalu 发表于 2018-12-7 17:20
可是负债60只能买80的房子，悉尼80只能公寓呀

澳洲人均收入比国际高 应该加比60高一些吧 但是三倍有点不合理

ailsalu

zzq0422 发表于 2018-12-7 17:24
澳洲人均收入比国际高 应该加比60高一些吧 但是三倍有点不合理

嗯，我觉得家庭负债1.2m 左右可以的

Laffey

风神膀 发表于 2018-12-7 11:32
我也说几点；
1，墨尔本和悉尼的房价应该以国际都市消费水准衡量，而不是澳洲本地平均消费水准。
除非政府 ...

采取不同的税制？先要搞定悉尼三十几个地方议会。

glk47