算算细账看贷款IO还是P+I 的差别

YugaYuga

今天闲来无事算个账看看贷款IO 和PI 的区别到底有多大。

以下例子的假设如下：
贷款总额：1百万； 投资（非自住）
Offset：40万
IO rate：4.88%
P+I rate: 4.38%
(即利率差0.5%)



结果是：
* IO  月还款额为$2.4K; 年还款额为$29K
* P+I月还款额为$4.8K; 年还款额为$58K
（如果有退税的话二者开始几年的退税额相差不多；暂忽略不计。）

到底要不要把IO转成P+I，看来还是个两难问题。以前有人提过先top up或refinance增加贷款额然后放在offset是个好主意；但不是总能做到的。

元芳们打算怎么办？

WICLO_C

重点是利息差多少，负扣税差多少，然后是还款额，楼主本末倒置了。

YugaYuga

WICLO_C 发表于 2017-7-9 22:04
重点是利息差多少，负扣税差多少，然后是还款额，楼主本末倒置了。

上来就先扣个大帽子

我上面括号里里写的那句话是什么？

cppbug

60万产生利息，0.5%的息差，IO跟PI相比，一年损失利息3000刀，假设是投资房，那退税还可以拿回来1000来块钱，所以差不多损失2000来块，至于用2000来块来换现金流划不划算，那就看个人情况了

zeter

你少算了一样，那就是40万所产生的利息。

十年一剑

IO和PI主要是看现金流，只看利息这么因小失大我也是醉了。
PI后，你觉得生活质量会受影响吗？你觉得还有余钱投资其他吗？每个月龙虾是不是变成了每个季度？？这些才是应该考虑的。

YugaYuga

cppbug 发表于 2017-7-9 22:17
60万产生利息，0.5%的息差，IO跟PI相比，一年损失利息3000刀，假设是投资房，那退税还可以拿回来1000来块钱 ...

我也比较认可你这个看法

P+I虽然省了点利息 但repayment 比IO多了一倍

YugaYuga

zeter 发表于 2017-7-9 22:20
你少算了一样，那就是40万所产生的利息。

已经offset了
利息无从谈起

annaapple

楼主， 你把40万还进去 变成贷款60万，再算 2者差距就不大了。

zeter

YugaYuga 发表于 2017-7-9 22:29
已经offset了
利息无从谈起

你既然offset里面放了40万，那么就代表你有40万的流动资金。
那么你在P+I的时候，自然也就有这40万的流动资金了，自然也就会产生利息。

YugaYuga

十年一剑 发表于 2017-7-9 22:22
IO和PI主要是看现金流，只看利息这么因小失大我也是醉了。
PI后，你觉得生活质量会受影响吗？你觉得还有余 ...

龙虾还没吃上，你到先别急着就“醉了”

举个例子，抛砖引玉。
PI 和IO的利率差0.5%只是个例子，很可能还要增大。最好找个两全其美的做法。  

YugaYuga

bello 发表于 2017-7-9 22:33
如果是投资offset为何要放钱？投资应该是100万的息差，怎么算负扣税也是赚不回来的。如果是自住，IO的目的 ...

谢谢。主贴补充了是投资，非自住。

“如果是投资offset为何要放钱？”
放钱有什么问题？

kkjeffery

同犹豫投资房要不要换p+I，求大神指点啊

xrzedane

对于自住有啥影响，也请分析分析

fenghuo

问题是 现在两年PI 固定3.88%， IO一般到4.7%， 利差0.82%， 这个就很可观了。

YugaYuga

fenghuo 发表于 2017-7-9 22:47
问题是 现在两年PI 固定3.88%， IO一般到4.7%， 利差0.82%， 这个就很可观了。

是的。

不过Fixed 是没有offset的；需要考虑怎么优化组合的问题。每个人的情况不同，不能一概而论。

mercer80

现在多余的钱要投资也不会投资地产了，至少这两年

YugaYuga

kkjeffery 发表于 2017-7-9 22:44
同犹豫投资房要不要换p+I，求大神指点啊

同求大神指点

YugaYuga

mercer80 发表于 2017-7-9 22:52
现在多余的钱要投资也不会投资地产了，至少这两年

呃，这个话题跟主贴无关

YugaYuga

bello 发表于 2017-7-9 22:45
投资你offset放钱？好吧。

假设我无自住房贷款，
有多余的钱不放投资房offset 那你说放那儿好呢?

YugaYuga

xrzedane 发表于 2017-7-9 22:44
对于自住有啥影响，也请分析分析

投资和自住的主要差别是利息部分的负扣税。

上面的例子就没考虑负扣税
所以对自住房的情况也大体适用

大头爸爸

YugaYuga 发表于 2017-7-9 22:52
是的。

不过Fixed 是没有offset的；需要考虑怎么优化组合的问题。每个人的情况不同，不能一概而论。

一般投资房也不需要Offset，现在一般PI是3.88%，IO是4.69%，实际差0.8%左右

kkjeffery

YugaYuga 发表于 2017-7-9 23:06
投资和自住的主要差别是利息部分的负扣税。

上面的例子就没考虑负扣税

考虑负扣税真的是好复杂，不知道咋办好。自住房就好办了，肯定是p+I

YugaYuga

kkjeffery 发表于 2017-7-9 23:29
考虑负扣税真的是好复杂，不知道咋办好。自住房就好办了，肯定是p+I

投资房/负扣税也不至于太复杂，
只是每个人和房产的情况不同需要具体分析。

YugaYuga

大头爸爸 发表于 2017-7-9 23:28
一般投资房也不需要Offset，现在一般PI是3.88%，IO是4.69%，实际差0.8%左右

你说的这个 “PI是3.88%，IO是4.69%” 都是投资、固定两年的吧？

乐天

西太的投资房IO利息到了 4.9X了，而固定 PI才 3.88 ，肯定要转了。

deltadelta

投资的话从自己口袋里掏的越少越好，首付越少越好，月还款越少越好，能抵的税越多越好。很多人都不知道自己在干什么，一年就交那么点税还要学人买投资房负扣税，稍微有点风吹草动就要改PI。如果要锁定收益，一开始就fixed io好了。

大头爸爸

YugaYuga 发表于 2017-7-9 23:41
你说的这个 “PI是3.88%，IO是4.69%” 都是投资、固定两年的吧？

是的，都是2年固定利率。

格美

YugaYuga 发表于 2017-7-9 23:00
假设我无自住房贷款，
有多余的钱不放投资房offset 那你说放那儿好呢?

我理解他的意思是，你offset账户里有钱，灵活性已经有了，干嘛还要保持灵活性

一辉

借贴问一下，如果refinance，top up增加贷款后，放offset账号里，为啥上算呢？能cover多贷款引起的利息增加吗？是自住房。