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本帖最后由 neard 于 2015-10-30 12:12 编辑
近来又有大量朋友询问到底是P+I还是I/O好啊 什么是OFFSET啊？
本人生性实（dai)诚(meng)，所以还是开贴科普一下。咋只是个IT，也不是啥经济专业人士，纯粹爱研究而已。
序：
本文针对用户群是萌新同时小学语文是语文老师教的，如果您是体育老师教的，那.............
开篇：啥是利息，啥是本金
本金：根据Wikipedia中文版 定义：本金一般是指借貸行為中，由负债方所借貸的原始资金总额，其后的债务利息將以此为基准進行计算 隔壁老王借你500给你买酒喝，方便他在你喝醉后......（以下省略XX字），那这500就是本金。
利息：借贷必然联系利益，否则谁没事喜欢借别人钱玩，（什么你有这样的朋友？那请短我）。最直观的利益就是利息。
利息的产生一般由 本金数额 * 时间 * 基准值 （利率，Rate, 基情值等等) 计算而出。
所以讨论利息的多少必然要固定其中2个标准才有意义
否则$500借10年0.2利率 和$300借5天0.3利率无法作任何有意义的比较
如果这2点还有疑义，请重新阅读，如果你读了5遍还不懂，如果你有伴侣，还是把你的收入交给你的伴侣打理比较好，当然你愿意交给我打理我也肯定不介意,我的账户是(请点击后显示)。
中篇：P+I 和I/O
P就是Principal = 本金
I就是Interest = 利息
O就是Only = Only
什么是P+I呢 就是本金利息一起还 你问隔壁老王借500，答应3天后还，每天利息5块， 那3天后你就需要还老王500（本金）+15（利息） = 515
什么是I/O呢 就是只还利息，还是隔壁老王借500，但是你500就不还了，只是每天给老王5块钱作为占用500的利息。
假如你一共借了10天，那你就只付给老王50块。
聪明的朋友一定看出了，用I/O的话你还欠老王500呢。 恭喜你，答对了。
I/O就是不还本金，哼哼，这年头欠钱是大爷。那是不是意味着本金就不用还了呢？
当然则思八卡能地除非
1.老王不要你还了。（哦也，不过你还是先看看你家是不是多了顶绿帽子）
2.老王说只要你每天可以给他5块钱，500的事不急。
3.老王说1个月后你一定要还我500，那1个月就是最终期限。
所以说一般的银行贷款所谓的30年还清就是上例中的1个月概念。当然这30年（1个月）你可以通过还银行（和老王磨叽）等等其他技术手段延长。那就不在本篇讨论范围内。
中中篇：澳洲房贷还款
理解了以上几点，接下来就是还款实例了。
由于国内并没有I/O这种住房贷款方式，所以大部分人只知道P+I,所以长期受到影响总感觉欠银行钱不好，还完心里才舒坦。无谓对错，朋友您开心就好。
借30W 30年 利率5%
P+I还款方式：每月还1600，其中1250是利息 350 是本金 当你还完第一个月后
就变成 借299650了
但是很多朋友会问但是我还是还的1600啊，没错，第二月还是1600 但是其中1248是利息 352是本金
总数是没变，但是比例变了。
所以可能20年后
你的Loan账户里已经只有7W了 时间10年 利率5%
所以每月你的利息就是70000 * 5% /12 = 291
但是你可能依然每月还1600 ，但是比例是1309本金和291的利息。
所谓的越还越少就是这个概念，之后的利息比例就非常少了，所有的还款都是在还本金。
当到了30年的那一天 你一共还了30W本金 + 279770（根据ANZ计算器得出） = 579770
I/O还款：
假设利率不变
每月你要还的就是1250，假设你倒30年的最后一天一次性还完本金30W
那你30年一共还了1250 * 12 * 30 +30W = 750000
乍一看I/O比P+I多还了 750000 - 579770 = 170230.
所以这时候就必须要提一下OFFSET Account 这个强大的功能了。
简单的说OFFSET Account 就是老王的老婆，而且他老婆还和你有一腿(嘿嘿，似不似很激动呢）。
众所周知老王的钱肯定是他老婆的，但是他老婆的钱在老婆没同意前就不是他的。
还是I/O
假设你每月只还1250，但是从不放一分钱进OFFSET那么是和普通的I/O没有任何区别的
但是假设你和P+I一样每月还款1600
1250银行固定问你收，同时你自觉的放350进OFFSET Account那么第二个月
在计算利息的时候就变成 （30W -350）* 5% * XXX = 1248
和P+I 第二个月的利息完全一样。
为什么呢，简单的说就是你向老王借了500，但是还钱的时候把500给了老王老婆了，只要老王老婆不把钱给老王理论上你还是欠老王500的，但是由于你把钱给了老王老婆后老王不敢再问你收每天5块钱利息，因为你肯定会说我把钱给你老婆了啊。
同样的第二个月你在被银行收取1248的同时放352到OFFSET ACCOUNT
------------时间一晃20年过去了
这时候你的OFFSET ACCOUNT里有23W了
所以每月你的利息就是70000(30W-23W) * 5% /12 = 291
所以每月银行只会收你291了，当然你还是需要自觉的把1600-291 = 1309放入OFFSET ACCOUNT
当到了30年的那一天
你直接把OFFSET里的30W 一次性转入Loan 账号
30W - 30W = 本金还清 利息如果你是按照我上面的还款方法，
一定是等于279770（根据ANZ计算器得出） = 579770
细心的朋友一定看出来了这不是和P+I总额完全完全完全（重要的事要说3遍）一样，那老子这么麻烦干嘛P+I不就完了么。
区别就在于灵活性
用第一个月举例，因为I/O还款银行只会强制扣你1250
350是你需要自觉放入OFFSET的，但假设那个月你老婆小姨子（小姨子你懂的）过生日，你恰好少350买礼物。
如果是用P+I的还款因为银行强制扣了1600所以你就没有350（假设你没有办法通过其他途径获得）
这样小姨子不开心，你懂的。
但是用I/O的话，你可以先拿350给小姨子买礼物，小姨子一开心，嘿嘿你又懂的，下个月的时候在OFFSET里补放350+第二个月你本来就要放的352 = 350+352 = 702。你既没有损失额外多付任何利息，又没有耽误小姨子。
灵活这只是I/O的很小的好处
高级的如抵扣通货膨胀，投资获得更高利益等等在初级版内就不讨论了。
下篇：还款
有很多朋友还是喜欢越快还完贷款。
越快还完贷款的最根本方法就是 “还本金”
利息是一个变值，而本金是定值。 假设时间和利率不变 ，本金的多少必然影响利息的多少
借500 3天 0.2利率的利息 肯定< 借300 3天0.2利率的利息。
所以有很多机构说可以帮助你缩短Mortgage,撇开那些能帮你降低利率的。
绝大部分只是通过他们的计算，让你每个月多还而已。
歇一下................看看反馈要不要继续写。
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年底税务知识分享-FBT,Salary Packaging or Salary Sacrifice-(2)基本术语篇 (2008-6-11) simonwang 
发表于 2015-10-29 14:54
