nras不能碰 血的教训

lee2267

1.不知道nras的房子在折旧方面有啥特殊不？ ---没有。。
折旧分2大块： 房子折旧（building）4000左右/年。。固定资产（chattle）2500-3500/年 。。。
房子折旧在将来卖房的时候要回加到房子卖价。。固定资产不用。。。
2. 能贷款吗？可以的话，比例多少？--能 。。但是银行本部基本不做。。找broker吧。。最高能80%
3.9000多的补助。。其中 7500 是 tax offset（refundable） 。。剩下的2000多是现金，不计入收入（tax free income）。

坏处：
1. 管理费高 --管理费和 city的 appt 有的一拼。。。
2. 加租不能超过cpi 而且每3年才能加一次，与此同时对 租客的来说只要年收入达4w-5w间均可提出申请。。。。这个时候好中介就很重要了。。。  很多申请人根本没有4w-5w只是和打工老板串通好。。。号称有这么多收入。。。将来付不起房租的 。。。这种情况你是不可以赶人走的。。。想去 银行买 tendent insurance ？ 对不起，银行不卖给 nras。。。
3.maintance 要求相当高。。
4.卖不出去应为 high maintance。。。折旧其实是 普通房的2 倍。。。
5.。有钱没地方花的人才会买 nras
6.同等条件下。。买个 普通房出租 也能退税退回9000多。如果贷款 40w左右。。本人收入在 5w 以上的话。。
7.鬼佬那边 不流行买 nras。。

mxgong

9000等于是纯补助咯 而且免税的。。那10年等于9万白涨的。假设房子45万，那么等于先涨了20%。

lee2267

mxgong 发表于 2013-2-18 22:04
9000等于是纯补助咯。。那10年等于9万白涨的。假设房子45万，那么等于先涨了20%。  ...

假设不成立。。
管理费用/维护费用是 普通房的120%。。折旧是 普通房的 200%..租金必须低于市价 30%

yourock

what is nras?

mxgong

lee2267 发表于 2013-2-18 22:08
假设不成立。。
管理费用/维护费用是 普通房的120%。。折旧是 普通房的 200%..租金必须低于市价 30%
...

谢谢分享。分分用完，明天加分

cppbug

lee2267 发表于 2013-2-18 21:56
1.不知道nras的房子在折旧方面有啥特殊不？ ---没有。。
折旧分2大块： 房子折旧（building）4000左右/年。 ...

不说投资nras值不值得，只说说几点有出入的地方：

1. nras 的7000多tax offset是refundable tax offset，所以跟你是不是5万以上收入没有关系，即使你只交了1块钱税，这7000多依然得退给你。具体参见http://www.ato.gov.au/businesses ... ontent/00179876.htm， 以及http://www.ato.gov.au/youth/cont ... =0&mfp=&st=
另外这个补助每年catch cpi涨幅。

2.现在四大银行都做nras贷款，直接找银行就可以做，cba是最后一家开始做nras贷款的，去年12月通过的。如果已经有自住房贷款在银行，完全可以refinace，把投资房做成100%贷款，这样更有利于退税。

3. 另外房子租金是市场价的20%－25%，不是30%

Da_Musiq

我没有说不是正CF   CF一年多4000左右  但是很烦 没有流动性 5年内我都看不到CAPITAL GAIN的迹象  另外我在昆州   

lucyliu8472

NRAS 是通过政府租给低收入人士，政府给房东钱？

lee2267

cppbug 发表于 2013-2-18 22:43
不说投资nras值不值得，只说说几点有出入的地方：

1. nras 的7000多tax offset是refundable tax offset ...

1。同意。谢谢分享。。已经修改。。
2.。问了 4大的。。都说能做。。但是比较麻烦。相对普通房而已。但不是不能做。。要看个案。。
3.。房子租金是市场价的20%－25%-理论上?   实际上我看到的几个都是30%。。可能我的是个例？

茄菲

进来学习

lqyhannah

回报其实还OK，就是好像不涨值，这个受不了，某些区的某些房子，10年都要翻一倍了吧~

jwa

投资房最重要的是增值，如果真如楼主所说，卖不出去，那就谈不上什么增值，这“投资”也就失去意义了

hjx1000

陷阱

cyvs

这主要是中介的问题罢。政府不让小型投资者伸请加入NRAS，所以又制造机会让投资公司和中介赚钱了。他们伸请了名额，在转让给你的时候赚一笔费用，然后规定你一定要让他们管理，管理费特高，又赚一笔，而且是长期的。应该又规定一定要租十年（政府规定你是可以隨时退出的）。
其实如果费用不是太高是还可以投资的。政府规定租金要底于市场租金20%（不是租金只是市场租金的20-30%），40万的房子来说，政府津贴已经大概有2.5%的收入，因为一定要是新房子所以折旧会比较高。所以return 应该是还可以。主要是确定房子的地点还可以。

cppbug

lee2267 发表于 2013-2-19 13:00
1。同意。谢谢分享。。已经修改。。
2.。问了 4大的。。都说能做。。但是比较麻烦。相对普通房而已。但不 ...

我见到的例子都是20%或25%，我自己的是25%。
至于银行贷款，因为我有自住房贷款在CBA，所以申请这个nras贷款相当的简单,refinance一下，把投资房贷款做成100%。管理费用的确比普通的高。但无论怎么算，第一年就开始positive个4-5k问题不大。至于positive gain，这个谁都说不清楚，就现在这个经济形势，谁都无法保证。即使经济好转，房价上升，如果你买的区不错，小区内nras property比例不高，看不出升值有什么问题。况且只要给了notice，就可以退出，出售的问题也不大。

simond

感觉NRAS房叫价偏高, 实际收益好象并不大.

simond

cppbug 发表于 2013-2-19 18:51
我见到的例子都是20%或25%，我自己的是25%。
至于银行贷款，因为我有自住房贷款在CBA，所以申请这个nras ...

不知银行如何做Refinance?

wTam

Thanks for sharing ~~~~

640

NRAS 比较适合长期持有， 一定要超过10年才看到好处。 一个房子办完贷款还不需要自己扔钱进去供的，不是那么容易办到的。 多出来的现金流可以去供另一套房子。

不过主要是如果要refinance的时候， 不知道银行让不让你从这种房子里面套钱出来；如果不让，那确实牺牲了流动性。

可是不确定因素例如管理费，租客，管理公司，样样都是可以要命的呀

像这种要算来算去才看明白的投资产品，大多数鬼佬都不会去碰。看都看不懂，买个啥呀

oceangoing

政府的啊。

曲奇柔情

我的投资理念：买投资房最主要还是看物业自身的升值情况。NRAS在这点上是个弱势。

garith

启明猩

其实个人觉得应该是是这样。
买NRAS，首先必须要有长期持有的决心，其次首付最好可以做到30%，这样比较充分的准备。
也就是说，在这10年内，如果这笔钱不是用来急用或者闲钱的话，其实还是一个不错回报率的投资的。
但是如果你觉得有可能要卖，或者首付只可能在20%的话，并且不会多余的话，那么就会有比较大的风险性了。

巴黎春天

启明猩 发表于 2013-3-3 17:51
其实个人觉得应该是是这样。
买NRAS，首先必须要有长期持有的决心，其次首付最好可以做到30%，这样比较充分 ...

为啥首付要这么多？NRAS吸引力不就是正cash flow吗？等于自己不用掏钱up front，不是吗？

启明猩

巴黎春天 发表于 2013-3-3 20:56
为啥首付要这么多？NRAS吸引力不就是正cash flow吗？等于自己不用掏钱up front，不是吗？ ...

因为很多NARS的房子应该都是期房吧，付10%作为定金但是在造好前才可以向银行贷款的。中间隔了一段时间，可能一年，可能2年，谁都不能保证你一定可以贷款到80%。而且政府每年的退税和补助机制，和你买大房还是小房没有关系的。所以很多人会买小的一室一厅，那么80%的贷款就更有一定的风险。那么如果可以准备30%的首付会比较保险，不然最后你是不买还是不能买，你花的时间去等，都是不值得的。

sunrise2day

yourock 发表于 2013-2-18 21:08
what is nras?

No Return Assets System

ozglass

谢谢分享

sunshine9866

calm

按时的按时的 发表于 2013-2-18 20:32
关键是楼主说几乎不可能卖出，那不就等于买了个无限期的很难转让的政府债券，先不说回报率，就是这种产品 ...

据我所知,NRAS 的合同是随时可以终止的,你只是需要提前写份通知书.

simond

lee2267 发表于 2013-2-18 21:56
1.不知道nras的房子在折旧方面有啥特殊不？ ---没有。。
折旧分2大块： 房子折旧（building）4000左右/年。 ...

正想买个NRAS. 一年有6-7千正现金流。
不知老弟是亲身经历，还是道听途说？