买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

Wangmingtaoau

接到一个短消息，询问买房的一些问题，在这里根据我所了解的回复，希望对买房的朋友有所帮助。也欢迎朋友补充指正。

问：看到你的帖子，对房屋结构比较了解，想请教些问题。单砖的屋子（外砖内木）有什么缺点？一般能用多少年，需要想木板一样维护吗？希望不吝指教。谢谢！
答：单砖的房子，或称Brick veneer，是这里最常见到的房屋构造，优点是施工迅速，因为是里面的木框架承重。没有什么大的缺点，以前的老双砖的房子比单砖的保温隔热更好。
比起木板房（weatherboard）,这种房子不需要什么维护。如果没有树根、积水、房屋底下通风良好，正常使用的话，一百年没有问题。
木板房需要注意的是每五至十年要重新油漆（3000-5000刀，如果请外面的人做的话），同时每年定期检查，如果有腐朽的地方须立即修复，防止水进一步进入将木头朽坏。同时应注意保持首层地面以下的干燥通风。
双砖房应注意墙体接近地面部分的排水，如有裂缝出现，须及时查找原因。

作者为北京清华大学建筑系毕业，澳大利亚多年建筑师事务所工作经验，澳大利亚注册建筑师 (registered architect in Victoria), 澳大利亚建筑师协会会员，中英三级双向翻译，昆士兰大学工商管理硕士毕业，已经为墨尔本四百栋以上的房屋做过检查，并且从事铝合金门窗的进口贸易，为澳大利亚窗业协会会员。作者保留版权，未经书面许可不得转载，复制。


重返江湖

因为现在建筑市场的不景气，澳元下跌，对我的门窗生意有一定影响，同时也不断有人请我检查房子，现在决定在时间允许的情况下，每周最多提供四次房屋检查服务。




补充内容 (2014-11-25 19:52):
电话： 0402 964 997，夏先生

补充内容 (2015-4-20 08:30):
开始房屋讲座，第一次4月28日

Wangmingtaoau

问：什么是Special Building Overlay?
答：这边很多房屋有Overlay, 像是Heritage Overlay, Development Contribution Overlay, Vegetation Protection Overlay, Special Building Overlay等等，对房屋影响不等。

房子上有Special Building Overlay (SBO),白话说就是地势低，如果发大水会积水。这个应在Section 32 上列出，不过我也遇到过卖方隐瞒过此事实的情况。有任何的Overlay都是很讨厌的事情，很多房屋改动都需要申请许可。有意思的是，发水的时候有SBO的房子因为要求地面做得高，屋内没有进水，相反附近没有SBO的房子反而进水被淹，这是我在Glen Waverley遇见的事情。所以即使您要买的房子没有SBO,但附近的房子有SBO的话，您也要对此事留意。


问：什么是 Subfloor Ventilation？
答：Inadequate subfloor ventilation 首层地板下通风不足是许多老房子常有的问题，可能导致地板下潮湿以至引起木材朽坏，潮湿还容易吸引白蚁。如果木板间有缝隙，地板下的潮气还可能透过地板进入室内，使房间内有不好闻的气味，影响居住健康。外墙靠近地面处会有通风口，这是为了保持房子底下干燥通风而设的，您要注意尽量避开它们种花种草，不要堵住影响地板下通风。

解决办法包括增加通风口的面积，还有人加装风扇强制通风（1200刀左右）。最经济的办法是如果有subfloor access door, 可以考虑白天将它打开，晚上关闭，或是加装一个screen。如果没有subfloor access door的话，可以考虑装一个，300刀左右。

Wangmingtaoau

问：买房子还有什么注意的？
答：
1．        Section 32 上的日期，了解屋主何时准备卖房的，即房子已经卖了多久了；
2．        有无Planning Overlay, 即规划有无特殊要求，古迹等；
3．        有无申请Builing Permit, Planning Permit;
4．        是不是Owner Builder 近年建的房子；
5．        Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；
6．        Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；
7．        房屋主要房间的朝向，特别是客厅，最好朝北开窗；
8．        周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。
9．        直接与公园相邻的房子有被小偷进入和在围墙上涂鸦的风险；
10．        有一些房地产开发商将大块土地分成小块，修建道路，作成小区的样子或是retirement village，但这种看上去像是house的房子不是一般的Torrens title，有自己的body corporate,须留意。
11．        高压线附近的房子比周围同等情况的房子便宜，但我建议谨慎购买。买的时候便宜，将来卖的时候也便宜。对于大马路上的，铁道线旁边的房子也是一样的道理。这两种房子的噪音加上震动会给您的生活品质影响很大。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2011-11-11 14:32 编辑 ]

santo

谢谢楼主，感觉还是很有用的!

santo

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-3-22 22:17 发表
问：买房子还有什么注意的？
答：
4．        是不是Owner Builder 近年建的房子；
5．        Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；
6．        Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；

楼主能不能再详细解释一下以上三条注意事项？

tina50

没有权力给楼主加分，只能表示感谢了，写的很好，非常受益。

Wangmingtaoau

问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管理和施工质量。如果在六年之内出售，需向买方出示购买的保险。

一般而言，因为不是专门从事建筑行业的人，我见过的一些Owner Builder 都在设计上和施工上有这样那样的问题。一个例子是二层卫生间防水做得不好漏水，需要重新做。但也不排除一些业内人员因为是自己的房子做得比较用心的可能。

问：Title上的Caveat, Covenant对我有何影响？
答：Caveat 表示他人可能在此房屋上有权益，例如夫妻离婚，如果房子是在妻子的名下，丈夫可能会请他的律师在产权上加个Caveat。

Covenant 是土地最初分割或之后加上的对土地使用的限制，例如只能在土地上建一栋房子，或是只能建砖的房子，或是不可将土地用作 Quarry 等（很搞笑吧！）

问：Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置有什么要注意的？
答：土地的朝向和形状很有讲究，最好是规则长方形土地，长边南北向，道路在南侧。这样后院朝北。土地最好能够宽一些，60英尺，或是55英尺或是最常见的50英尺，而且最好是平整的。Easement 上建任何东西都要许可，通常的Easement 是六英尺宽，了解Easement 对未来的加建或改建可能有的影响。

LMLM

很棒

nvnv

好贴！谢！

sweetpotato

很专业,谢了.
楼主做房屋检查的吗?买房的话可以请楼主做检查吗?

wwwgjhxx.w5

收藏了，非常感谢！

qiqi2008

好帖，收藏先。

cedarbird

非常有用，谢谢楼主。

石达开隔行

顶楼主一个，拿分走人

出国玩去

好帖，收藏先。

有所得天下

很棒

grass

写的很好，非常受益 感谢楼主分享

lifejoy

写的非常有经验。。。

虚无缥缈

好贴收藏

wslly

好贴。怎么加分呢

caesarstone

好帖，正在看房，刚好可以用上。

王子

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-3-23 21:16 发表
问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管 ...

很实用的帖子！刚好看上一个Owner Builder 建的房子，请问买owner Builder 的房子有风险吗？建房子可不是过家家啊！

Wangmingtaoau

你需要了解他的资历，我一般建议回避。

flyspirit

好贴留印，谢谢分享。

Wangmingtaoau

问：买地建房有何需要注意的？
答：要注意有无planning overlay:
1. 注意政府赔偿有核污染的土地所有者；
2.注意墨尔本填充土地产生大量危险气体导致居民被迫迁移，几十万的房子价值严重受影响；
3. 一些房子的土壤可能有污染，有Environment Audit Overlay;
4. 土质如何，会影响建房的造价；
5. 坡地建房造价会比平地加大，而且不好建。

lindalili

唉，买个房子真不容易啊

anniel

谢谢LZ的分享，最近也在考虑买房

Hot

才看到！非常有用， 没有权加分， 但有十分地感谢！！

xiaoyuanzi

没权加分，只能支持支持了！

usyd

加分，顶，学习ing