在房地产价格下跌的时候，银行会怎么办？

liu263

投资房地产可能是除了结婚生子以外最大的一笔投资，既然是投资，就要考虑风险。为了帮助大家更加了解澳洲贷款，我写了下贴。转贴请注明出处。



房价下跌的情况下，银行会怎么办。



为了方便计算，我假设如果房子值100万，银行给你贷款80万（LVR 80%），你有offset 70万。

在房价下跌的情况下：

1. 跌5万。估计银行不会做什么。

2. 跌10万。银行会股价你的房子值90万。他只应该给你贷80%,所以是72万，可是已经给你贷了80万，怎么办呢？他会要求你在一定时间内补充8万块deposit，甚至会直接从offset里边扣8万块。你的offset还剩余62万。如果你还是能够继续还贷（按72万算），银行不会再催。

3.再跌10万。银行股价房子值80万。他应该只给你贷80%-64万。可是已经给你贷了72万(80-8),怎么办呢？要求补充8万。由于你的offset里边的钱高于这个数目，他会直接扣除。如果你还是能够继续还贷（按64万算），银行不会再催。

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4.repeat
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5.最极端情况(假设你能够坚持到这一步）如果随着市场下跌，银行估计房子只值12.5万，按80% LVR，他可以贷款10万，可是他已经贷给你多了，他会要求你补充，由于70万offset在前边下跌中已经扣完了，如果你一块钱也交不出，也没有其他的抵押物，银行就有权利正式收房了（具体收不收还要看当时市场情况）。房子是银行的，跟你不再有关系。注意，在以上任何一步中，只要你不能继续还贷，或者不能补充银行要求的数目以达到80% LVR（根据银行估价计算），那银行都有权利可以收房。


如果您的贷款代理没有把上面情况说给你听，那他是没有尽到责任。

您要是还没有读过您的贷款合同，建议读一下。

欢迎讨论。

juciy

学习了

一天世界晴~

墨尔本公寓2012年普遍跌10%  牛逼的地方跌20%以上  银行咋不去重新估价收房子  因为他知道 他这么做了等于进一步拉低房价 那他所有房子都可以收回来了 那银行还开着干嘛

乐享d天涯

楼主觉得银行时时刻刻在给每个客户的房子进行估价吗？？

变成股票市场了？

aulin

没听过任何银行曾经因为房价下跌就收房的，也许理论上成立，但不知道真有那么干的。只要贷款人一直按时还款，银行不应该主动出手收房。

liu263

aulin 发表于 2014-11-19 13:34
没听过任何银行曾经因为房价下跌就收房的，也许理论上成立，但不知道真有那么干的。只要贷款人一直按时还款 ...

没有听说不表示没有发生。我见过有人4栋投资房，连带自住房全部被收的。

另外，贷款人能按时还款，并不是银行不要你补充的理由。请读自己的贷款合同。银行有权利在任何时候根据市场估价要求借贷者补充。

aulin

liu263 发表于 2014-11-19 13:37
没有听说不表示没有发生。我见过有人4栋投资房，连带自住房全部被收的。

另外，贷款人能按时还款，并不 ...

看了，没有这一条。

liu263

一天世界晴~ 发表于 2014-11-19 13:33
墨尔本公寓2012年普遍跌10%  牛逼的地方跌20%以上  银行咋不去重新估价收房子  因为他知道 他这么做 ...

有权利，并不表示他会这么做。我的文章只是点名可能的风险。

具体个人承担风险的能力不同，个人考虑吧。

rayki

这个东西是连锁的。  如果100万的房子。10%轻松跌下来。  那么整个市场上的房价都下来了。 那么银行绝对不会只收你差价。。因为市场上那些更贵的豪宅。。还有那些10套投资房的实际市值就更低。 人人自危。 银行应该是第一个出来要止损的。   我觉得应该不是简单的这种只收差价的情况。

liu263

aulin 发表于 2014-11-19 13:38
看了，没有这一条。

再看，这是标准合同的一部分。

自游自在

得好好研究一下合同。

Halsey

:si51

dorothy1

那要是offset里没有钱，怎么办呢？

hmjsmile

不会

liu263

dorothy1 发表于 2014-11-19 13:55
那要是offset里没有钱，怎么办呢？

如果offset没有，也没有其他的抵押物，那就在第二步倒下了。

一天世界晴~

住房市场 不是股票市场  更不是期货    整个民用住宅市场如果都 margin call 的几率 我觉得我还是买乐透的可能大一些

liu263

一天世界晴~ 发表于 2014-11-19 14:03
住房市场 不是股票市场  更不是期货    整个民用住宅市场如果都 margin call 的几率 我觉得我还是买乐透的 ...

重要的是，广大投资者在签下贷款合同前，了解贷款者有这样的权利么？如果知道了，签字的笔会不会觉得重了一点呢？

vike

看了楼主的贴，后背一阵凉啊，最近穷的数钢镚，万一跌了我只能睡马路去了

devincheng0706

银行有权这么做么？贷款是一个合同，合同里是按当时签订的时候贷的款，这明显是违背和合约精神。再说，银行这是杀鸡取卵的事，因为你收了一个房子再拍卖通常不足以弥补亏掉的差额。这么做只会导致全国经济加剧破产。

juciy

vike 发表于 2014-11-19 14:12
看了楼主的贴，后背一阵凉啊，最近穷的数钢镚，万一跌了我只能睡马路去了 ...

睡马路也没地方了，都被占了

fiona125

所以说房子千万不要跌啊

vike

juciy 发表于 2014-11-19 13:15
睡马路也没地方了，都被占了

回头一起拼马路，合伙搭个棚子

liu263

devincheng0706 发表于 2014-11-19 14:14
银行有权这么做么？贷款是一个合同，合同里是按当时签订的时候贷的款，这明显是违背和合约精神。再说，银行 ...

有没有权利这么做，你看看合同就知道了。别问你的贷款代理，他(她)很可能撒谎。自己读。

juciy

vike 发表于 2014-11-19 14:16
回头一起拼马路，合伙搭个棚子

握个抓，我看行

liu263

这么多回帖和点击，居然没人加分啊？

liu263

一天世界晴~ 发表于 2014-11-19 13:33
墨尔本公寓2012年普遍跌10%  牛逼的地方跌20%以上  银行咋不去重新估价收房子  因为他知道 他这么做 ...

在自杀（margin call贷款者）和被杀（在债券市场不能赔付）两者之间做出选择之前，银行必须忍受足够的痛苦.....

不知道这么说明白不...

xzha4285

如果房价跌倒10% 银行也不会轻易去收回房产的。除非顾客是还不起贷款了，银行才逼不得已的去收回。主要原因有三点：
1 银行在给你贷款的时候已经充分的把风险降到最低了，他们的风险评估部不是白吃干饭的。他们都会评估到未来10年乃至30年的经济变化。打个比方，如果银行认为将来5年的房价要降低，那么银行就会给你贷款比例降低，从80%改变成60%了。并且利率也会升高，而不是现在的5%以下了。

2 LMI 大家或许都能听过，这个东西是银行的铁哥们，在逆境的时候会帮助银行规避风险，以至于银行仍然持续盈利

3 刚给大家举个实际的例子吧，在1992年的时候，澳洲房产下跌很大，大约20%。那时候银行而不是去评估以前的顾客的房产的价值（说实话能评估过来么）而他们去收紧贷款政策，贷款比率下降，利率升高，最高高到17%左右。

所以说银行是不可能评估每个顾客的房产，回收房产的，银行毕竟是银行，不是房地产公司。

liu263

xzha4285 发表于 2014-11-19 14:48
我个人认为如果房价跌倒10% 银行也不会轻易去收回房产的。除非顾客是还不起贷款了，银行才逼不得已的去收回 ...

论点基本同意，银行不会轻易动做。

但第二条我是不同意的。澳大利亚的LMI简直是玩笑。QBE以0.8%的准备金支撑着1200亿的高LVR贷款市场。说句不好听的话，它随时都会倒闭。还指望他？

xzha4285

liu263 发表于 2014-11-19 13:52
论点基本同意，银行不会轻易动做。

但第二条我是不同意的。澳大利亚的LMI简直是玩笑。QBE以0.8%的准备金 ...

他倒闭了 还有别的公司支撑着银行 只要有金融这个产业存在 保险行业就不会消失

liu263

xzha4285 发表于 2014-11-19 14:48
如果房价跌倒10% 银行也不会轻易去收回房产的。除非顾客是还不起贷款了，银行才逼不得已的去收回。主要原因 ...

看您的图标，应该是贷款代理？能帮我确认一下margin call确实存在么？广大投资者似乎还有疑惑啊。