2014年悉尼地产展望

天涯浪客

2013年悉尼地产风起云涌，涨声一片，始作俑者乃是澳联储（RBA），各大银行的连续降息是这次大涨的源动力，什么各国大妈啊，养老金投资者啊，都不过是一些随波弄潮，浮光跃金的小鲤鱼。

2014年个人认为是地产持续上涨的一年，涨幅应该在10%附近。RBA的利率政策起决定意义，结果无非三种，涨，不动，降。从几率上看，不动最大，其次是降，最后是涨；就2014年而言，基本没有几率会涨利率，原因很多：高失业率，RBA老大出来说话唱衰澳元，等等。

目前大家普通认为投资者会退出房产投资，从而导致房价下跌的原因是：租售比低，楼花满地跑。

我们先来分享租售比：按照100%贷款，Interest only的计算方法，大家会想一下2008年，当年我刚学存钱，在St GEORGE 银行存了一年定期的存款，利率是8.25%，银行的贷款利息一定高于存款利息，我们再保守点计算，就按照房贷8%来计算好了。如果当年投资一套30万澳元的两房unit，每年需要还银行300000*8%=24000澳元的利息，而当年30万的房子能租350已经算不错的租金了，按照全年50周（每年两周空置）计算，也就是17500澳元一年。换言之房东一年要倒贴6500澳元利息；如果现在投资一套40万澳元的两房，租金400一周，需要还银行5%的利息，也就是20000澳元一年，而租金400*50=20000,也就是说一年下来，房东不需要自己贴钱了。所以说房东现在其实越来越轻松了。。。。。。

我们再来分析楼花满地跑。买楼花者，无非几种人：海外投资者，不差钱；本地高收入者，负扣税；不明真相的群众，这部分人可分流两部分，一部分咬咬牙自己扛，分租，国内调钱路子很多，一部分实在扛不住，平价卖房走人。楼花价格会降吗？当然不会，最多不涨而已。等到周边二手房涨的差不多了，新房自然水涨船高。

综上所述，2014年悉尼楼市依旧坚挺，涨幅可能低于2013年，但是仍然会保持10%的态势，大家可以2015年1月21日回来看，对了加分膜拜，错了一笑而过。。。。。。

天涯浪客

2014年银行城看房日记：

2014年1月，一套三房unit，复式结构，成交价49万，刷新了二手三房unit的新纪录，华人轻松拿下。去年本人看房最高三房纪录47万8，当时是被越南人拿下的。

2014年1月，一套两房unit，物业费比较便宜，位置一般，一楼带一个不大的小院子，华人41万拿下。

2014年2月，French Ave的一套三房unit，3-2-1结构，三房两卫，单停车位，总面积136平，两个阳台占了大概30平，所以房价，客厅都不大，拍卖价46万8，华人拿下。

2014年2月，TAFE附近一套两房unit，成交价37万7，华人拿下，捡漏了，因为这天是大雨，只有两个人注册，所以基本无竞争。拍卖捡漏必须在下雨天。一个星期后同一栋楼2房拍卖成交价39万，此捡漏华人一星期赚1万。

2014年3月，Brandon Ave一套一楼带小院的两房unit刷新二手两房unit新纪录，小院比较大，50平米左右，房子2-1-2结构，大概15年新旧，拍卖成交价44万1千，越南人强势拿下。2013年本人看房二手两房记录42万被刷新了。

2014年3月，Chapel Road一套复式结构的三房unit拍卖，成交价48万5，和一月份那套相比，对大路有些吵，还有就是物业费高了些，华人拿下。

2014年3月，Chapel Road一套三房house，560平米地，挺老的房子，应该是60年以上的，没怎么装修，如果买下要花最少几万装修才能住，拍卖成交价80万。越南人强势拿下。

2014年3月，Bungalow Crescent一套2-1-1的两房又出Record Price，44万5千，再次刷新二手两房unit新纪录。

第一季度总结：Bankstown共有7套二手两房unit卖出40万以上的价钱，最高价格是44万5千。而且全部是3月份卖出的。

最近懒了，看房少了，Bankstown的房子还是挺努力的，昨天5月3日，阴雨连绵，这样的天气按理说房子是卖不出好价钱了，不过二手两房unit的价钱再一次被刷新了。

scottyang

表示同意！

如小果

我属于不明真相的群众。。。呵呵。。等2015吧

lucyliu8472

房奴已阅，非常赞同浪客屌丝投资的观点   感谢分享+2
感觉莫村形式还是和悉尼有差别的，欢迎浪客指点莫村屌丝投资之道

joeventus

空租期每年2周有点少吧。。

而且strata council water 还没算呢。。

天涯浪客

lucyliu8472 发表于 2014-1-21 15:57
房奴已阅，非常赞同浪客屌丝投资的观点    感谢分享+2
感觉莫村形式还是和悉尼有差别的，欢迎 ...

墨村完全不懂啊，也没有生活经验，你才是专家呢。

joeventus

楼主
黑镇将会是你下一个投资的热土。。
330k左右的unit 能租400每周

天涯浪客

joeventus 发表于 2014-1-21 15:59
空租期每年2周有点少吧。。

而且strata council water 还没算呢。。

只要算法统一就可以了，如果详细起来不容易看清楚真相。

天涯浪客

joeventus 发表于 2014-1-21 16:00
楼主
黑镇将会是你下一个投资的热土。。
330k左右的unit 能租400每周

这个投资不错，至少无风险。

chugao

一百万的房子租600块，租售比是多少？

snowolivia

支持楼主，己经囤货了

天涯浪客

chugao 发表于 2014-1-21 16:02
一百万的房子租600块，租售比是多少？

3%呵呵

lucyliu8472

房奴有以下几点指出分享，欢迎讨论：

- 利率低了，能买房的也买了，造成房源多了（包括屌丝投资区），租客也许或减少？或租客有更多的选择，造成租金上涨困难，空置期增多

- 混率也低了，起码会比13年低，能换汇过来买房的也买了。大部分国人前几批留学生也到谈婚论嫁买房生子阶段。留学移民政策相对收紧。

欢迎浪客讨论，如上形式对屌丝区会有什么影响？？

joeventus

天涯浪客 发表于 2014-1-21 17:02
这个投资不错，至少无风险。

嗯， 就是涨得慢一点
说不定auburn涨完了 到westmead往西的了。。

潜水老虎

同意

lucyliu8472

天涯浪客 发表于 2014-1-21 16:00
墨村完全不懂啊，也没有生活经验，你才是专家呢。

  莫村屌丝和悉尼屌丝投资专家互勉

(悉尼）吹哥

不会是LZ 改行做中介吧 ？嘿嘿。     

天涯浪客

lucyliu8472 发表于 2014-1-21 16:04
房奴有以下几点指出分享，欢迎讨论：

- 利率低了，能买房的也买了，造成房源多了（包括屌丝投资区），租客 ...

我觉得屌丝区要看位置和规模。位置好，核心区，租金回报稳定，才是逆袭的潜质。悉尼有个区叫REDFERN,我曾经翻译成“红番区”看过成龙的电影吧，有一拼。这个区是土著人聚集地，治安混乱，暴力事件不断，但是位置就是实在好，悉尼市中心，悉尼大学旁边。这几年暴力上涨，一栋200平米地的Terrace，就能卖将近200万。

wws2013

最近唱衰楼市的好多，

你的调调和west差不多，等明年初来看

不过有房的，都希望稳步上升就行

theforest

都没工作了，还有钱买房么

天涯浪客

如小果 发表于 2014-1-21 15:55
我属于不明真相的群众。。。呵呵。。等2015吧

楼花有几个铁律，我随便说说：

新的楼花肯定比旧的楼花贵，但是楼花只有一次，你买下了，就别妄想再当楼花去卖了。

户数太多的楼花大都升值潜力差，相同位置类似房型太多了，因为稀缺性不足。悉尼CBD会例外，因为那里实在太稀缺了。悉尼所有的火车站都有两条线，一条出城的，一条进城的，这两条火车线决定了City的不可替代性。

没有配套设施的楼花没有增值潜力，因为无论租户还是房东，都不可能不食人间烟火，代表地区：WWP

天涯浪客

theforest 发表于 2014-1-21 16:20
都没工作了，还有钱买房么

如果越来越多的人没工作，RBA会做什么呢？投资者会做什么呢？

RBA会降息，投资者会把高风险的投资撤回来，投资到底风险的投资上来。

POU

其实我一直看好Ultimo的房子，感觉无论是方便程度，出租程度，价格比例等都非常好。

jenny070206new

等2015验证

tu2011

年底挖坟膜拜或者鞭尸。

hsqhugh

说几点不同意见

我认为房价是供需关系决定的，政策起调节作用而不是决定性作用。

我认为租售比“不合理”即是合理，很难“合理”。

我认为买楼花的只有一种人：上当的人。

我认为2014年悉尼涨10%概率不大，毕竟不是北京。

theforest

天涯浪客 发表于 2014-1-21 16:28
如果越来越多的人没工作，RBA会做什么呢？投资者会做什么呢？

RBA会降息，投资者会把高风险的投资撤回来 ...

这样只会拉大贫富差距，有钱投资的会投资更多的房子而不是实业，年轻人更买不起房。。这种结局正是天朝的今天

West

年轻人如果都能买得起房，那悉尼的房价应该是house 200万，Unit 100万，而不是现在的100万/50万

天涯浪客

hsqhugh 发表于 2014-1-21 16:53
说几点不同意见

我认为房价是供需关系决定的，政策起调节作用而不是决定性作用。

澳洲房价基数低（和北京比），10%不算太多。比如60万的房子，涨到66万，就是10%了。