PI/IO的阶段性总结（多说无益，数字图表最直观）

kakei14

我不是broker，也非财务人员，并不想推荐哪一种，只是PI/IO的问题困扰自己很久，自己研究一下，如果有不对的地方请专业人士指正。

前提
理解IO的最基本的含义：对冲利息，如果连这个都不明白就没法看了。
贷款100万，利率5%，30年。
数字来源于：http://www.westpac.com.au/person ... mortgage-repayment/
表中各年“本金剩余”，“月供”，“预计总利息 ”的值就是从上面的网站读到的，其他的数值都是计算出来的。

目的是解决以下疑惑：
- 到底PI和IO的利息哪个多哪个少？
- 前5年只还利息，看着剩余本金一点没变，心头不爽！
- 到底offset放多少钱合适？

图比较大字比较小，建议把图片保存下来看。

第一列4个table: 5年PI的计算
第二列4个table: 5年IO的计算
第三列4个table: 5年IO结束之后5年PI的计算
第一行3个table: 0 offset的比较
第二行3个table: 10万 offset的比较
第三行3个table: 20万 offset的比较
第四行3个table: 50万 offset的比较



注意：
- PI的情况下月供始终不变，但是开始利息占大部分（70%），本金小部分（30%）。
- 总利息数目和贷款多少年很有关系，年数越少利息越少。

结论以及推论：
- 5年PI本金偿还了8万多，偿还利息24万。
- 就算是offset上没有钱，5年IO比5年PI也只多还了不到1万利息。
- 就算是offset上没有钱，5年IO+25年PI总利息比 30年PI的总利息也只多7万(是30年多7万)。
- 5年IO+10万offset相当于30年没有offset的PI，推算出来5年之内在Offset放大约本金的10%就相当于30年的PI了。
- IO的优点是灵活。
- 通胀对于IO绝对是好事，因为在通胀情况下，钱越来越不值钱，本金越晚还越合适。
- 所以如果通缩，IO就亏了。
- IO的一个缺点是，5年后转PI了，月供一下子增加了1k-2k，如果你家的财务没有明显改进，那么生活压力会很大。


最重要的话说三遍：有用加分有用加分有用加分

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虽然花了一天时间，也算是整明白了很多问题，不过看来只是对自己有用。
其实我原来对IO很多顾虑，因为国内没有这个概念。现在看IO实际上是非常不错的，可以说只有一种情况不适合IO：现在没有余钱，可能预见的5年之后也没余钱。
至于现金流，其他投资什么的，我不是专业人员，没法解释。

newlaoda

IO每个月按照PI的钱去还，多余的存在offset里面，不就相当于PI了么

IO和PI比什么利息和放多少钱合适呢，IO比的是现金流

kane321

顶2楼

jamking

要比较pI未来不能负扣税的损失

leslie1207

说实话没比在点子上呢～

cjc

leslie1207 发表于 2015-10-30 15:40
说实话没比在点子上呢～

是啊，写得太复杂，懂得人本来就懂，不懂的看起来头大，而且什么多还少还，放在整个贷款期间，就是没区别。

nmanz

jamking 发表于 2015-10-30 15:36
要比较pI未来不能负扣税的损失

不懂什么意思，愿闻其详

benben9951

辛苦整理了

jamking

nmanz 发表于 2015-10-30 17:52
不懂什么意思，愿闻其详

pi方式还本多 多还的本金 如果转投资房的话 这部分不能负扣税

nmanz

jamking 发表于 2015-10-30 22:55
pi方式还本多 多还的本金 如果转投资房的话 这部分不能负扣税

如果按照p+I还贷款的话，只要分清楚多少钱是利息，多少钱是本金的话，按道理说可以申请负扣税的，我的会计这样告诉我的

jamking

nmanz 发表于 2015-10-30 23:03
如果按照p+I还贷款的话，只要分清楚多少钱是利息，多少钱是本金的话，按道理说可以申请负扣税的，我的会 ...

足迹看了好多帖子都说p+i还掉的不能负扣税 否则跟IO没啥区别了 谨慎怀疑你会计。。。

大江东去

一家银行可以io15年

换一家银行又可以15年

四大换一圈就60年了。

51migrate

房价跌的情况下，io其实是不合适的，我就不说3遍了

mr_founder

一直不还本。

yixuan

辛苦了，虽然不知道为什么要去算这几个表格。。。

Mr.Yuan

还要看是自住还是投资啊

redappletree

可是有的银行pi和io的利率不一样啊。

freewalker

楼主的结论有点问题哈，如果利率一样，还款方式从P+I换成I/O，I/O的还款额比P+I要少，那多出来的钱应该是放在offset上，这样你真正还给银行的利息是一样的。楼主假设offset没有钱，这个假设不合理。

另外，楼主担心还款方式从I/O换成P+I，家里负担会增加，这是I/O的缺点，这个逻辑有点问题。你总不能担心5年后家里负担会增加，就从一开始就增加家里负担吧？况且5年后你还可以refinance到另外一个银行，继续I/O。

我的结论是，如果有offset，P+I和I/O，你付给银行的利息是一样的，但I/O会更灵活，更利于负扣税，所以如果利率一样，当然选择I/O。

kakei14

freewalker 发表于 2015-10-31 07:22
楼主的结论有点问题哈，如果利率一样，还款方式从P+I换成I/O，I/O的还款额比P+I要少，那多出来的钱应该是放 ...

这里假设的只是100万贷款,5%,30年。offset我例举了0/10w/20w/50w的情况。
其实我的point是，以前的顾虑是，光看到IO只还利息，但其实PI前5年70%的还款都是在还利息，即便是零offset，5年IO仅仅比5年PI多还了1万利息，如果offset有钱，确实和PI一样。

至于家庭负担的问题，这是一种假设，但也很现实。
比如说新移民家庭，往往只有一个人有收入，养一家子。一开始月收入5k（税后），贷款还掉2500，全家人生活各种支出2500。
5年后，如果收入没有增加，贷款增加到3500-4000，生活会突然的变得很困难。如果一开始就选择PI月供3000，因为月供始终不变，所以5年后不会有什么差别。
当然这个假设有点悲观，一般来说5年后肯定会更好。毕竟理财的一个原则之一就是未雨绸缪，必须预见5年左右的各种可能。
当然继续IO也是个选择，但10年20年本金一点都不还，纯粹IO的总利息是非常高（20年100万，30年150万），不是每个人都能接受永远IO的。

ozzy

楼主看似明白其实也不明白啊！

zzyy916

mark学习下

bohandouniwan

能先还本息，再等利率高的时候还利息么？

悉尼土地娘娘

LZ是个明白人

zhengkexi73

newlaoda 发表于 2015-10-30 14:56
IO每个月按照PI的钱去还，多余的存在offset里面，不就相当于PI了么

IO和PI比什么利息和放多少钱合适呢，IO ...

嗯！同意你说的。

kakei14

bohandouniwan 发表于 2015-11-2 21:01
能先还本息，再等利率高的时候还利息么？

IO可以随时改成PI，但是PI改IO好像是不行，至少比较难。

DwyaneWade

看不懂...谁来总结下白话版本

真的懂得人2句话就说明白了

kakei14

DwyaneWade 发表于 2015-11-3 08:43
看不懂...谁来总结下白话版本

真的懂得人2句话就说明白了

PI vs IO 这个事情，如果2句话能解释清楚，就不会有那么多帖子讨论和询问了。
我以前也指望有人能几句话解释清楚，最后发现只有自己真正用数字计算一下才能明白。

xuemeipi

楼主逻辑有点问题。其实和offset上有没有钱没太多关系，有余钱当然都往offset上放来抵利息了。同样利息IO当然好些，资金更灵活，负扣税也能最大话，但如果利息不同，那就不好说了,因为每个人情况不同。

cau2010

关注。

kakei14

xuemeipi 发表于 2015-11-3 09:41
楼主逻辑有点问题。其实和offset上有没有钱没太多关系，有余钱当然都往offset上放来抵利息了。同样利息IO当 ...

很反感上来就说别人逻辑有问题的。

相同利息当然是IO好，这个算不算是废话？
不同利息，每个人情况不同？。。。。这几乎也是废话吧。

请问你又如何判断是“相同利息”还是“不同利息”？
对于一个买家而言，一套房子的贷款是固定的，所以才想知道到底是“相同利息”还是“不同利息”，或者说是在什么情况下是“相同利息”，什么情况下“不同利息”，不同利息到底谁利息多谁利息少，这就和offset放多少钱极有关系，不理解你说“和offset上有没有钱没太多关系”？

如果我列出的数字哪个计算有误，或者算法不正确，请你指正。