维省的物业管理权生意，何权之有？

mt.tumamu

在隔壁帖子讨论生意，被人鄙视光脚，所以自己开个帖讨论一下，如果觉我分析在理的的话，就用分数狠狠的砸我吧。

在下研究了维省物业管理生意一阵子，感觉上维省的这种生意是给偷换概念了。这是从行业大佬resortbrokers摘录下来的

The Letting Agreement provides the manager with exclusive authority to conduct an onsite letting service for investor owners. Although owners are free to use outside agents, they rarely do, as an onsite manager can provide much better service.

Management Rights may have a maximum term of 10 years (standard module), or 25 years (accommodation model). Agreements can be extended by application to the body corporate committee, a process known as ‘topping up’.。

我的理解是: 购买这种生意的权力,指的是合约可以不断的被补满或延长.另外还有独家授权的经营租赁的生意,因为你能比外面的中介提供更好的服务.实际上,维省的物业管理生意的caretaking合约里,并没有经营者可以延长合约的条文.而你并不一定可以提供更好的服务.因为维省管理的物业很少有像昆州的那种小区物业的地理优势来隔离外来中介竞争.


以下是我从隔壁帖子搬过来的:

墨尔本的物业管理,和昆州的很不一样.趁这个机会抛砖引玉,请各位大佬鉴定一下

1,合约里都没有规定买家Top up/Renew的权力,中介告诉你合约满后可以重新再续,这是没有法律依据的
2,维省没有物业管理相关的法律.你花这么多钱买的生意,对你自己的保障,仅限于你签的那份合约里的caretaker's right的条文.
3,墨尔本的物业管理,多是管理大厦公寓的.所以所谓的caretaking, 絶大部份其实就是清洁.
4,想要做物业租赁管理部份的生意, 你必须有维省地产中介的牌.而且这些大厦多在比较繁华的地段,所以在你管理大厦的50米内,很有可能巳经有地产中介.你想凭你的地理优势来建立这部份生意,优势并不明显
5.据说你可以找ANZ做50%的货款,但前提是你的个人负债(包括你的房贷)很低.
6.想做这一行, 你个人的英文沟通能力和情商,必须非常的好.你的大厦里絶对不缺那种吹毛求庇的老人/更年期的大妈
7.许多网友是看了某网红的澳洲自驾游才了解到这个生意的,却不知道,这网红自己就是做买卖这生意的中介.以前是躲在幕后,现在闹翻了自己才亲自出马走到前台. (有人说这一点是诋毁,不过我能不能请教一下：诋毁他人和吹哨人(defamation vs whistleblower)之间的差别是什么)

sunnyocean

我来听辩论，真理不是越辩越清楚吗

fenrirsdl

我在昆士兰，维多利亚州的情况我不清楚。咱们一条条来讨论一下吧。
第一条不是很明白。是明确不能top up吗？还是不保证top up一定成功?这行生意top up都是要业委会同意的，没人能担保啊，在业主大会上提出top up这个议案是你的权利吧，还是说连这个权利都没有?
第二条，昆士兰州的物业管理权也是只保障caretaking部分啊。letting都是和owner一个个签的，你买了生意卖家给你的。如果letting丢了，哪个州都不保吧……
第三点，和昆士兰一样。盘小的caretaking自己做，盘大的外包呗。
第四点，这是市区买盘时候必须要考虑的一部分，是否容易被别人抢letting，或者你要是强势点去抢outside agent的，人多的地方竞争大很正常。
第五点，很久没去问现在市场贷款行情了，不清楚。
第六点，情商和沟通对这一行当然重要，英文也是必须的。话说回来，在澳洲英文不好找工作或开生意不会容易吧……老太太的部分，地产课上老师也开玩笑，每个盘都有一个吹毛求疵的老太太，具体看怎么沟通了，有人沟通得好，有人和老太太成为一生之敌。
第七点，很多现在从事这一行的都是看136dream的帖子才入的行。做得好的有不少，大多闷声大发财。做得亏的怪她夸大带错路的也不少。有一说一，她在写那帖子时候还没有开始做中介呢，只是分享经历而已。至少我入行源于她的帖子，挺感谢她的。她现在做中介了，也推荐过几个盘，虽然没看中，但也不会觉得她人有问题。
最后聊聊物业管理权，昆士兰是个挺成熟的行业了。但维多利亚刚刚开始几年，所以法律法规还不太完善，所以倍数相对昆州也会低一些，这时候是否要入行全凭个人眼光和对未来预期。你要法律法规都给你保障好了，利润率当低一些了。
总之这就是一行生意，看是不是合适你了。

amy081

fenrirsdl 发表于 2020-2-23 22:21
我在昆士兰，维多利亚州的情况我不清楚。咱们一条条来讨论一下吧。
第一条不是很明白。是明确不能top up吗 ...

昆州的你买生意的时候有和BC签letting authority agreement, 虽然form6还得一个个签，业主也有权随时换中介，但是你是唯一BC授权在这处l物业做letting的letting agent，包括使用小区的名称，logo等等。

最大的区别还是法规，昆州有专门的BCCM Act，管理权的合约和判例很明确。维州直接基于common law的一般性合约，基本上没啥保护，业主方有更大的权力。

总之维州的管理权并不是管理权，1倍倍率可以考虑。近期中介们一直在推动维州的买卖，我觉得行不通

ARACT

如果要做物业管理权，就搬昆州来。
关于立法，楼主说的正好相反，NSW，VIC的法律比较成熟，对管理权的约束很大。
NSW,VIC在法律上过于保护业主的权力，使得物业管理权很被动。
QLD 其实只是在立法上落后于NSW，VIC，给了物业管理权更大的权力，生意比较好做。

传说QLD在立法上走在了NSW，VIC的前面，这是不太可能的。昆州在经济发展，制度建设上，落后NSW很多年。

fenrirsdl

amy081 发表于 2020-2-24 01:15
昆州的你买生意的时候有和BC签letting authority agreement, 虽然form6还得一个个签，业主也有权随时换中 ...

看市场大小吧，一个行业人多了，法规就会越来越规范，也越来越严格。昆士兰法规相对更完善，但现在在布里斯班要入行，新人面临的挑战比我当时多多了。
也听说最近几个中介想推动墨尔本MR市场，这事最后还是你情我愿看供需。

amy081

fenrirsdl 发表于 2020-2-24 08:14
看市场大小吧，一个行业人多了，法规就会越来越规范，也越来越严格。昆士兰法规相对更完善，但现在在布里 ...

25年合约这个事其实对业主很不公平，维州不太可能因为几个中介的推动就搞这事。
NSW的立法变化过程值得参考，昆州的管理权立法弄不好也会有较大变动— 这是现有从业者不愿看到的

ARACT

amy081 发表于 2020-2-24 08:25
25年合约这个事其实对业主很不公平，维州不太可能因为几个中介的推动就搞这事。
NSW的立法变化过程值得参 ...

现状是:
昆州工党政府，目前委托QUT review物业管理相关的法律。
会不会有立法的改变，未必，即便有也需要等很多年。

amy081

ARACT 发表于 2020-2-24 08:44
现状是:
昆州工党政府，目前委托QUT review物业管理相关的法律。
会不会有立法的改变，未必，即便有也需 ...

已经review完了，这次不会有大的改变。律师们也不认为近年会有较大改变，但未来的趋势不好说，毕竟NSW是改了的

ARACT

amy081 发表于 2020-2-24 08:58
已经review完了，这次不会有大的改变。律师们也不认为近年会有较大改变，但未来的趋势不好说，毕竟NSW是 ...

谢谢分享。

leaf2019

维省不一样的，具体物业租赁是出租中介管理，要房地产证书full licence，房东和中介签订合约，比较松散，房东走人基本没有条款限制，物业这一块是body corporate管理日常维护，是和业主委员会签长期合同，需要body corporate的证书。要和昆士兰比的话，body corporate更接近一些。

fenrirsdl

amy081 发表于 2020-2-24 08:58
已经review完了，这次不会有大的改变。律师们也不认为近年会有较大改变，但未来的趋势不好说，毕竟NSW是 ...

NSW法规具体改了哪些东西影响比较大?我刚刚申请了一张nsw的证，留着以备不时之需

mt.tumamu

fenrirsdl 发表于 2020-2-23 22:21
我在昆士兰，维多利亚州的情况我不清楚。咱们一条条来讨论一下吧。
第一条不是很明白。是明确不能top up吗 ...

十分感谢分享.

我的理解是昆州的caretaking合约,是不是一般都有指出买家Top up/Renew的权力(在符合某些条件的情况下,像没有破产,犯罪等). 维省的caretaking合约里多没有买家在Top up/Renew这一方面的描述,而维省Body Corporate的做法是公开招标,然后大家投票决定一家公司来管理大厦.即使中标,一般合约也只有2-3年,然后每年REVIEW.絶对不会一下子给中标者25年.如果您想把生意年限再补到25年( 像开始一样),机会很小.

除了ANZ对商业贷款比较进取,银行是不认可维省的MR生意的,因为维省没有MR相关的法律及MR不是一个行业.所以不会凭生意就给50%貸款 如果有, 能不能指出是哪一个银行? 哪一个ACT,哪一个SECTION?

fenrirsdl

mt.tumamu 发表于 2020-2-24 21:53
十分感谢分享.

我的理解是昆州的caretaking合约,是不是一般都有指出买家Top up/Renew的权力(在符合某些 ...

感觉你说的维多利亚州公开招标的这种形式是在找strata管理公司，而并非是MR生意。在悉尼很多strata公司把大楼的caretaking给全部拿下来了，再外包出去，因此会出现良莠不齐的情况。

CookAct

维州的物业，是不能top up吗？

CookAct

墨尔本的物业生意，能 top up吗？

是说法律不成熟，没有 top up，只有四次的延期五年 options 吗?

mt.tumamu

CookAct 发表于 2020-2-25 02:58
墨尔本的物业生意，能 top up吗？

是说法律不成熟，没有 top up，只有四次的延期五年 options 吗?  ...

全新的合约一般25年, 分5个期,每次5年.你一接手便是第一个期.每一个期快结束时你都要向BC提出你要行使下一个五年期的权力.所以你可以延四次.这些资讯你都可以在合约中看见. 但合约中如果没有提及你有TOPUP的权力(维省的合约都没有),那么TOPUP就没有法律保障.这是我的理解.

CookAct

mt.tumamu 发表于 2020-2-25 21:53
全新的合约一般25年, 分5个期,每次5年.你一接手便是第一个期.每一个期快结束时你都要向BC提出你要行使下 ...

这样的物业岂不是在手里一直贬值？

还值得购买吗？

不好意思，分数后半夜用完了，等回血才能给分。

sunnyocean

CookAct 发表于 2020-2-25 22:19
这样的物业岂不是在手里一直贬值？

还值得购买吗？

有同感，不知合同可否商量加入top up的权利 ，如果可以，还是可以的

wjsmelb

所谓物业管理权跟本就不是维省的概念

CookAct

sunnyocean 发表于 2020-2-26 07:23
有同感，不知合同可否商量加入top up的权利 ，如果可以，还是可以的

没有立法，可能性极小。

CookAct

不知道为什么没有人挑明这个不能 top up的问题？

我问了不少人，没有人回答。

joe.clayton

新州和昆州的行内前辈能不能帮忙看看自己的合约里有没有TOPUP的权力条款？

joe.clayton

CookAct 发表于 2020-2-26 14:51
不知道为什么没有人挑明这个不能 top up的问题？

我问了不少人，没有人回答。 ...

买生意的时候要律师，到时问问律师不就知道了？而且比较权威

CookAct

joe.clayton 发表于 2020-3-8 16:44
买生意的时候要律师，到时问问律师不就知道了？而且比较权威

已经问了律师，但是律师昆士兰的，还是想知道维州的真实情况。

weaknet

每个楼的合约都是有不同的，并不是标准一致的范本，即使QLD也各有不同。墨尔本最近的新大楼以25年合约出售的物业管理权，很有可能已经加上了允许topup的条款，因为这些合同都是Resort Broker的sales在项目还没有销售时期就和开发商一起做过研究和修改的。说实话，有些楼按销售价格的话，就算把25年做完，利润也会不错，并且manager unit和letting即使到了25年，最后还会保留下来。

更不用说还有reception on title的，风险系数更是低了不少，想到以后可以高价把reception租给BC或者新manager，也是一件有意思的事情。

joe.clayton

CookAct 发表于 2020-3-8 14:17
已经问了律师，但是律师昆士兰的，还是想知道维州的真实情况。

能不能透露一下，律师怎样回答？

圆满的考拉

说到底还是个马甲

维州生意本就便宜不少，能不能搞定top up也要看个人能力，昆州一样要投票

CookAct

joe.clayton 发表于 2020-3-9 12:00
能不能透露一下，律师怎样回答？

他说可以。但是我问为什么还有四次 extensions, 就不回答了。

CookAct

圆满的考拉 发表于 2020-3-9 12:08
说到底还是个马甲

维州生意本就便宜不少，能不能搞定top up也要看个人能力，昆州一样要投票 ...

说到底还是个马甲

这句话是什么意思？本人不太了解网络用语。