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开开心心建新房。楼主爆图。

2015-1-5 14:36| 发布者: wxxok819 | 查看: 147775| 原文链接

这两年“我爱我家”中出现很多建房的好帖,只可惜我来晚了一步,否则可以向朋友们请教很多问题,少走弯路。去年我也建了个房子,在新年之际想在“我爱我家”中谈谈建房中的心得体会和经验教训。本人是新足迹的新人,努力换鞋中, 欢迎加分。

建房首先要有好心态。
1 建房中出现问题是正常的,一点问题不出是不可能的,关键是避免问题,减少问题,出了问题尽早发现,尽早解决。
2 建房中builder加钱是正常的,完全按预算不可能。拍卖时一万两万一下子就上去了,好像也没觉得什么。建房时也要有加三千五千不算加钱的心态,否则总是纠结,钱还是不得不出,搞得心情不好。
3 凡事不要求全责备,只要不是结构上的问题,实在不行也就算了。干什么事都有不合意的地方。
4 多想些开心的事,enjoy建房过程,enjoy建房中的成果,enjoy学习了新东西。

前年拍卖了一幢带泳池的旧房。旧房的房主找工程师设计了一幢两层楼的双砖房,custom design,并已通过市政厅批准。我们连这套设计图纸拍卖了下来。



我在网上考了一个owner builder 证书。但毕竟从没盖过房子,还必须请一个真正有建房执照的builder来建房。他有经验,有关系,知道施工队伍,了解材料市场,建房行情等。他名义上是我们雇用的人,有些问题我们也有话语权。

我们准备就用卖主提供的施工图纸建房,房屋外观基本不变,内部有一些改动。这套图纸是悉尼一个相当有名的工程师设计的,他本身还是个builder。现在年纪大了已不再做builder,他在悉尼设计过很多套不同风格的房屋,不少builder都知道他的名字。

这是工程师画的房屋建成后的效果图。



拆除旧房。



拆除旧房有些事情特别注意。

1 记录水管煤气管电话线的进口,记录游泳池进出水的水管,特别是下水道的出口。拆房的工程队会把这些搞得乱七八糟。因为我们拆房时没注意下水道的出口,后来找不到通往主排水道的管道,差一点重新建了一条。辛亏水工孜孜不倦,几乎挖遍了后院,可说是掘地三尺,终于找到通往主排水道的管道。
2 请专人检查是否有石棉,如果有石棉,在拆屋报价时考虑这部分价格,事先在合同中讲清楚。如果在拆屋过程中才发现石棉,施工队可能要加很多钱,否则把拆了一半的房子丢在那里,谁也不好接手。我们的旧屋有石棉,多加了3000元。拆完后,一定要求施工队出具处理石棉的报告,以后在申请居住证(OC)时必须提供这份报告。
3 旧屋中有些有用的东西留下来,或请朋友拿走,比如煤气灶,不锈钢洗碗池,浴盆,柜子,门窗,木梁等,一旦拆屋,一切都变成废墟。

施工前要做土壤分析,这涉及施工难度,施工成本。必须做测量(SURVEY),界定属于自己的土地边界。要建围墙,建临时厕所,建电表电箱等。在牵线时要考虑单相电还是三相电。我们builder只考虑施工时用单相电,但中央空调需要三相电,后来只好重新牵线,多花1000元。还有一点特别重要,要用照相机记录好周围的环境,比如邻居的墙上裂缝,屋边人行道上的裂缝,电线杆是否歪斜等,以免将来邻居或康嫂来找麻烦。

我专门准备了一个厚本子记建房日记。从拍卖房子开始,事无巨细,记录每天的事情。包括资金流动,建房进程,施工队资料(通讯地址,施工质量,进度),出现的问题,解决办法,以及心得体会等。相应的相片也一一记录在电脑中。随手照相是一个非常重要的环节,很多问题多亏事先有相片记录才得以解决。后面会详谈。
因这里离海边很近,开车只三四分钟,地下全是沙土,所以需要打桩。

前面是打桩的小机器,后面是灌水泥的车子。



打桩之前要测量好地基的精确位置,保证水泥桩在地基下面。一共打了六十多个近两米深的水泥桩。





这是地基水泥里的钢筋,地基下面每隔一两米就有一个水泥桩。由于这几天老下雨,新钢筋都生锈了。据说锈钢筋并不影响质量。灌水泥之前设计工程师来检查工程质量,并给出质量检查报告。



往地基里灌注水泥。由于沙地,每次下雨很多沙子落到地基的坑里,只好每次把沙子挖出来,无形中地基变宽了不少,因此也多灌了许多水泥,为此builder多要了我们几千元。好处是房子的地基更坚实了。



灌注水泥的车比想象中的高大。builder说原计划用拖在地上的管子灌水泥,由于沙地,管子会把沙子拖到地基的沟里,影响地基质量,因此只能换成水泥车。为此又charge我们不少钱。



运砖也很自动化,司机手中是遥控器。



谈谈自己建房的体会。
首先要和邻居搞好关系。我在网上看到很多被邻居打官司,搞的建不下去的例子。从邻居的角度来看他们肯定不舒服。先不说心里上的不平衡,羡慕嫉妒恨,实际上也给他们带来了很多不便。施工期间的噪音,粉尘,垃圾,有时候大卡车还挡了他们的路。即使完工后,也有永久性的损害,例如遮挡了他们院子里阳光,植物花草长得不好。夏天挡住了凉风。以及我们居高临下影响他们隐私等等。
其实和邻居搞好关系也不难,一是给以尊重,二是给以实惠。刚拍下房子,我们就提着红酒月饼拜访左右邻居,而且逢年过节我们都送不菲的礼品。左边是一位澳大利亚老太太,特别爱种花。我LP经常向她请教种花经验,居然成了朋友。右边是一对德国夫妇,那个女的很精明,也比较喜欢找茬。她的院子大门溅了几点水泥,她居然要求我们把整个大门里外重新刷一遍漆,不仅指定颜色,还指定最好的品牌。不过也就一两百块的事,我们给她漆了,她挺高兴。我们也给了左边澳大利亚老太太好处,我们在左边建了十几米新fence,按法律条文应该两边分摊费用,我们没让老太太出,她也挺高兴。我们的付出也带来了好处。我们把二楼一个主人套间改建成两个主人套间,因此一个厕所窗户要改成两个厕所窗户。房子外观发生改变,按说是illegal,我们向邻居解释后,他们也没追究。有时候周末施工噪声很大,他们也忍下来,没有complain。现在我们关系很好,有时候我们忘记拖垃圾桶,德国女人还帮我们把垃圾桶拖到院子里。

地基与一楼水泥层之间的地脚砖,砖墙围住的地方需要用买来的土石填满夯实。仔细看此图可以发现,除了外墙是双砖外,内墙的承重墙也是双砖。



外墙是双砖。



内墙的承重墙也是双砖。



一楼水泥板下的防水层。之前做了防虫处理。



浇灌一楼水泥。



平整水泥



找builder是非常重要的事。找一个好builder,建房就有了关键性的保证。大公司的builder一般不接custom design的活,他们只按样板房的图纸施工。我们接触了七八个单干的builder。有的要价太高,根本不能考虑。有的合同特别详细,对我们这些一知半解的外行,只有挨宰的份。有个好朋友当时正在建房,已经到了收尾的阶段。他请的builder是个中东人,是他的邻居,住同一条街。朋友新房建得很粗糙,尽管中东人报价很低,我们还是没选他。我们选builder前,在网上查了他们的资料,注册公司,办公地点,身上有没有官司等等。还参观了他们过去建过的房子。对几个重点对象,多次会面。我有几个朋友的朋友学过建筑,也请他们一起会面,对builder考察。最后选中的builder是悉尼大学建筑系毕业的,以前在大公司做过很多年,积累了大量经验,后来拉出来自己单干。

建房中最深的体会之一,就是必须处理好和builder的关系。虽然我们和builder在钱的问题上很敏感,但不能把builder当做敌人。有些人建房只看到如何省钱的一面,经常为钱的事与builder争吵,甚至寸土不让,恨不得定下合同后,不再出一分钱。要知道,在资本主义国家,在澳洲,没人会当活雷锋,没钱赚的事谁都不会干。有些该加的钱你不加,把builder逼急了,只好偷工减料,好builder也变成了坏builder。其实绝大部分builder都不是没水平的,否则考不到证书,在这行也混不下去。

我们和builder有一个共同的目的,就是平平安安把房子建好。只有和builder形成合作关系,伙伴关系,相互理解,相互支持,才能完成这个目的。所谓平平安安,除了人身安全外,也指别因纠纷打官司,搞得房子建不下去,两败俱伤。其实我们的builder还算是通情达理的,每次加钱多少都有些道理,当然有些是正理,有些是歪理。后来我们发现一个规律,过那么一段时间他就要加钱,我们干脆把这部分钱打到预算中,每次付钱也没那么纠结了。他也有很多不错的地方。没有以建筑材料涨价的理由加过钱,没有因他自己的过错加过钱,尽管这个过错对我们owner有利。比如一楼的北面大门,原来2200高,砖工砌成2400高,builder只好重新买大门,原来的门现在还放在他家里没用,我们的门高了,厅亮了,这部分他并没加我们的钱。他人也还算豪爽,一般小改小动也没加钱。有些地方还帮我们省钱,比如清除垃圾的费用尽管由我们出,他装垃圾箱时尽量堆得满满的,连拖垃圾的司机都抱怨了。

现在我们和builder居然成了朋友。他也向我倒苦水。刚开始报价时不能太高,基本就是个成本价,否则找不到顾客。能赚的钱,只有靠后来加价。builder也有很多隐形的损失,有时候工期紧,再贵的材料也要买,再贵的工程队也要用。有时候各种失误造成的损失也要自己赔。

一楼砌砖。澳洲的双砖墙里外平行,中间是空的,利于保温和防水。电线也从两墙之间穿过去。里外砖墙之间每隔二三十厘米有粗钢丝固定,保持砖墙的牢固和平行。



原来楼梯设计成两段圆弧一段直线,我把它改成整段圆弧。这是摆出曲线,楼梯的承重砖墙将按这个曲线砌上去。



一楼砌好的一部分砖墙。看上去有点像城堡。一楼楼层有3米20高。



弧形墙,上面要搭楼梯。一楼除了客厅,餐室,一间卧室(可做书房),还有两个厨房,一间浴室,供游泳后淋浴,一间洗衣房兼厕所,一间太阳房和一个双车库。后院有个游泳池。



建房中主要问题都出现在一楼砌砖的工程队上。原以为他们都是砌砖的专业人员,看图应该没什么问题,没想到错误不断。
有一天我发现门厅玄关处显得太宽,马上测量,发现一面承重墙居然没有砌在地基上。因为打了一楼水泥板后,看不到水泥板下面地基的准确位置,必须测量才行。当时builder不在工地,我给他打电话,他知道出了大问题,立刻从老远开车跑来。重新测量后,马上推掉重砌。幸亏只砌了一米多高,砂浆还是湿的,打下的砖是整的还能用。但是里面的屋角多出一个box,很难看。
见下图。就是有门的那面墙没有砌在地基上,很容易产生剪切力,破坏一楼水泥板,影响房子整体结构。幸亏发现得早,如果建好二楼,再修改就是大麻烦了。这件事故后,我再也不相信工程队了,凡事必认真检查,能避免他们出错的工作做在前面,二楼的墙线我都预先画在水泥板上,他们按着画好的线往上砌就是了,避免了错误。



图中间的大门是厅里的北门。砌砖工程队把门砌高了20公分,由于发现的比较晚,没法改。builder只好重新订购高一点的门,这笔费用他没加钱。



我发现车库门上面的6米长的钢梁搭在两边墙上的长度只有5公分,只要砖一裂,梁就可能垮下来。赶紧给builder打电话,他跑来要求工程队在门的两边各加一块砖的宽度。这样搭在两边墙上的长度就有16公分了。如果没及早发现,外墙抹灰后更发现不了。以后车出入车库时万一碰到门边,钢梁砸下来就是大问题了。这种隐患必须盯在工地才能发现。



从前面两张图可以清楚的看到砖墙的顶部是一排小砖。从小砖顶部到底部水泥板的高度是3400mm。但设计高度是从二楼水泥板表面到一楼水泥板表面为3200mm。也就是说砖墙没有预留二楼水泥板200mm的高度。总之,所有一楼顶部的砖墙都要向下打掉200mm。builder让工程队打了,好好的几百块新砖不说,多出了一大堆碎砖垃圾,还把工程队累得半死。这些损失都是builder的事,与我们无关,错就错在他没看清图纸。

建房中最满意的工程队是做二楼水泥板的工程队。他们的工作包括
1 搭架子,支撑上面的水泥层。
2 放钢筋。这是既需要技术,又需要体力的活。
3 浇灌二楼水泥板。
4 做楼梯木架和浇灌楼梯水泥。

由于楼梯是弧形的,做这部分难度极大。做楼梯的师傅戴个眼镜,看脸像个学者,身上却是肌肉鼓鼓,胳膊有别人的小腿粗,还纹满了刺青。他说他爸爸做楼梯是澳洲number one,说他爸爸老了,做不动了。但这个楼梯太难,他爸爸还特地来看过,给他指导。刺青讲起话来总像是口没张开,老是嘟囔 It's free,说光做这个楼梯就应该ten thousands,按builder给他的价格相当没要钱。
结构工程图并没有给出楼梯的细节,比如楼梯有多少级台阶,每个台阶的高度宽度等。所有的数据都是我设计的,我参考了大量有关台阶的标准,数据,图像,画了楼梯的俯视图,侧面图,甚至3D立体图。因为是弧形楼梯,一楼进口是西北方向,二楼出口是正东方向,所以俯视图不是圆的一部分,而是椭圆的一部分。每一级台阶俯视图是梯形,要分别计算大端宽度和小端宽度,幸亏我是学数学的,计算这些小菜一碟。我计算好后,把楼梯的侧面图画在圆弧墙上,刺青只要按着图做就是了,也减少了他的难度。
设计楼梯中,我也出了个错误。从风水上说,楼梯台阶应该奇数,我选了19个台阶。做好后,才发现根据澳洲建房标准,楼梯台阶最多18级。后来工程师出了个主意,把最下面一级做宽一些,做为预备平台,因此它不算一级台阶。这样也过关了。

二楼搭架子,支撑上面的水泥层。这是客厅的一部分。



木架已搭好,上面准备铺钢筋和水泥。



我在木板上按图纸画好墙的位置,有墙的地方要多放些钢筋。



楼梯的钢筋和木架。



楼梯钢筋与二楼平板钢筋连成一片。二楼水泥板和楼梯水泥连成一体,楼梯也成了二楼水泥板的一个支撑部分。图中右边是楼梯。



二楼钢筋比一楼密多了。因为一楼下面有泥土支撑,而二楼下面是悬空的。



这里建房很注意质量,钢筋又粗又密,水泥20厘米厚。市政厅要求工程师专门检查,并在质检报告上签字。



好粗的钢筋。builder笑称这不是盖房子,是在建碉堡。结构工程师的设计比较保守。他来检查时,嫌楼梯开口处不够结实,又在开口周围加了十几根粗钢筋。联想到国内豆腐渣工程,澳洲建房质量真是没得说的。钢筋排列在垂直平面上,尽管很密,但不影响水泥浇灌。不过在浇灌水泥时,工人们还是很仔细的用震动棒反复搅拌,尽量把水泥挤到钢筋之间。



浇灌二楼水泥,这是建房的关键环节。



浇灌水泥施工现场。



浇灌好的二楼水泥板。由于吸取一楼砌砖的教训,我把所有的墙线测量好后在水泥板上用红漆画好,清楚标注门窗位置,砌砖工程队只要沿着红线砌上去就行。builder看到我画出的墙线后还激动地拥抱了我一下,说我们没有哪个builder会做的这样仔细。



楼梯每个台阶的高度宽度和形状都是我设计的,怎么样,看上去还不错吧。



朝阳下的楼梯,早上阳光透过木方射进来。盖瓦之后就没有这种景象了。



为设计楼梯画了二十多张图,后来东放西放,很多都找不到了。这是其中两张草图。





为什么本文标题是‘开开心心建新房’,看到经过自己亲手设计的楼梯成果是最开心的时候。而且这是建房中最难的一个部分。现在房价急升,大部分建筑商急功近利,只想快快建好卖出去,这种水泥做的弧形楼梯可说绝无仅有,自己有幸参与设计弧形楼梯,能不开心吗?

二楼砌砖。

原设计只有一个主人房,我们设计成两个主人房。每个主人房有单独的衣帽间和浴室。楼上有一个TV ROOM和四个卧室,其中两个主人房,每个主人房有单独的衣帽间和浴室。四个卧室都是独立的,每个卧室之间没有公共墙,这样隔音效果非常好。前面两个小凉台,后面有个大凉台。

高4米多的窗户贯穿一楼和二楼,这是房子设计的一大特色, 看起来比较大气.  窗户前面是一个天井。墙上像食堂窗口的三个洞准备做成装饰柜,里面放些工艺品和射灯。



二楼砌砖。到目前为止,整个房子没有一根木头,全是砖和钢筋混凝土结构。看来白蚁要爬上来还是挺困难的,何况建地基时还做了防虫处理。我们至少不用像住木结构房子那样操白蚁的心。






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