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华尔街日报：税改将至 房产投资者如何保住升值收益？ 今年预算案对资本利得税已经作出调整，这意味着房地产投资者应在明年为所持房产进行估值。 不过，许多人仍不清楚具体应该怎样操作。 以下回答几个关键问题，为住宅和商业地产投资者提供参考。 为什么房产投资者需要进行估值？ 政府在5月预算案中取消了50%的资本利得税折扣。从明年7月1日起，资本利得税将改为按照通胀指数计算，也就是根据每年的通胀率调整应缴税款。 不过，如果投资者目前已经持有房产，并在明年年中之后出售，部分资本增值仍将按照旧规则征税，可享受50%的资本利得税折扣；7月1日之后产生的增值则适用新的通胀调整规则，同时还设有30%的最低税率。 因此，投资者需要为房产估值，以确定新的成本基础，让投资者和澳洲税务局能够判断，资本增值中有多少应按较为优惠的旧规则征税，又有多少应按新规则征税。 这一规定同时适用于住宅和商业地产。 计算方式 假设一名投资者在2018年以80万澳元购买一套房产，并于2033年以180万澳元出售。 资本增值为100万澳元，其中一部分适用旧的资本利得税规则，另一部分适用新规则。 根据市场估值，税款计算方式如下： 第一步：计算截至2027年7月的增值和税款 购入价格：80万澳元 2027年7月1日市场价值：140万澳元 资本增值：60万澳元 假设投资者适用45%的最高边际税率，另加2%的Medicare levy。由于持有房产超过12个月，也符合50%资本利得税折扣资格。 资本增值60万澳元，扣除50%资本利得税折扣后，应税金额为30万澳元。 按照47%的边际税率计算，应缴税款为14.1万澳元。 第二步：计算2027年7月1日之后的增值 2027年7月1日市场价值：140万澳元 这一市场价值将成为新的起始成本基础，并按照通胀率调整，直至资产出售。假设2027年之后六年的累计通胀率为15%，调整后的新成本基础为： 140万澳元×1.15＝161万澳元。 资本增值为180万澳元售价减去161万澳元，即19万澳元。 按照47%的边际税率计算，应缴税款为8.93万澳元。 因此，总税款为14.1万澳元加8.93万澳元，即23.03万澳元。 计算方式改变的影响 值得注意的是，如果投资者在2027年之后的增值仍按旧规则征税，由于没有通胀调整，资本增值将按40万澳元计算。 不过，投资者可以享受50%的资本利得税折扣，因此只需就20万澳元按照47%的税率缴税，税款为9.4万澳元，高于新制度下的8.93万澳元。 然而，如果通胀率较低，或者房产更早出售，旧税制可能更加有利。 何时进行估值？ 确定房产在2027年7月1日价值有两种方法：使用尚未公布的计算公式，或者进行独立估值。选择独立估值并不意味着估值必须在当天完成。 目前外界普遍讨论，从现在到明年7月期间，估价师可能会迎来大量需求。但实际上，估值可以在7月1日之后完成。 不过，最好不要拖延太久，建议最多只推迟几个月，或最多一年。 时间再久，估价师就需要追溯一年或更早之前的市场情况，工作量会增加，收费也可能更高。 投资者应提前联系估价师，确认对方届时有能力承接相关工作。 由谁进行估值？ 澳洲税务局尚未明确规定，应该由谁为确定资本利得税成本基础而进行房产估值。 不过，税务局针对其他税务计算所发布的现有估值指引指出，估值必须客观、有证据支持，并且在受到审查时能够经得起质疑。 银行估值不能使用，因为银行估值的目的是评估贷款风险，而不是用于资本利得税计算。 投资者需要考虑自己的估值能否经得起审查，尤其是商业地产，通常需要进行更多财务分析和尽职调查。 澳洲税务局也明确表示：“专业估价师提供的估值，比非专业估价人士提供的估值更具可信度。” 估值报告应具备哪些内容？ 最重要的是，估值必须确定一个能够站得住脚的房产市场价值。 这将为房产日后出售时的资本利得税责任留下完整而有力的书面证据，也能大幅降低澳洲税务局质疑或挑战估值的可能性。 房产业主应聘请合资格估价师亲自前往房产现场检查，并完成全面估值。 这种方式远比所谓的“桌面估值”可靠。桌面估值只是由估价师利用网上可以找到的资料进行评估。 对于商业地产而言，现场全面估值尤其重要。 住宅房产通常比较容易估值，因为往往有大量可供参考的类似成交案例，而且许多住宅彼此相近。 但无论是零售、办公还是工业地产，商业地产通常更具独特性，可以用来比较的成交案例也较少。 在保存估值证据方面，投资者应保留已签署并注明日期的估值报告、委托书和估价师发票，以及估价师采用的可比成交数据。 如果估值报告中没有附上房产照片，投资者还应保存2027年7月前后拍摄的房产照片。 此外，也应保存估值日期时有效的租金报表、租赁协议和物业支出报表。 不要试图钻空子 部分投资者可能会希望尽量提高房产估值，以减少税务负担。 这样一来，如果旧税制更有利，就可以让更多资本增值按旧规则征税，而较少部分按新规则征税。 信誉良好的估价师不会协助人为抬高估值，但房地产行业中的其他人士可能更愿意提供夸大的估值。 不过，澳洲税务局会重点查找虚高估值，并将动用所有可用工具识别试图操纵制度的人。 这些工具包括人工智能、先进数据分析，以及来自Cotality和其他房地产数据库、地方议会、州估值机构和以往报税记录的数据。 一旦被查出，投资者不仅需要补缴税款，还要支付利息和罚款，未来的报税表也更有可能受到审计。 估值费用是多少？ 注册估价师的收费因房产类型和价值而异，商业地产的费用通常更高。 价值不超过200万澳元的住宅房产，估值费用约为700至1200澳元。 价值不超过1000万澳元的住宅房产，通常收费1200至4000澳元。 商业地产估值难度较高，因此收费也更高。 价值不超过200万澳元的商业地产，估值费用约为1100至2000澳元。 价值在200万至1000万澳元之间的商业地产，估值费用约为2000至6000澳元。 托儿中心、医疗诊所或加油站等特殊资产，估值费用通常为3000至1万澳元。 估值费用目前可以抵税，预计未来仍将如此。 选择税务局公式还是专业估值？ 投资者在计算资本利得税时，可以选择两种估值方法：市场估值，或澳洲税务局的估值方法。 投资者可以选择能够带来最低资本利得税负担的方式。 澳洲税务局的方法尚未最终确定，但已表示将采用按持有年限分摊的公式，把总资本增值平均分配到投资者持有房产的每一年。 例如，一名投资者在2020年买入房产，并在2030年出售，获得100万澳元资本增值。 按照这一方法，每年将分配10万澳元增值，因此70万澳元按2027年前的旧规则征税，另外30万澳元按新规则征税。 但如果这100万澳元资本增值中，有更高比例是在2027年之前产生，例如85万澳元，那么投资者采用市场估值可能会缴纳更少税款。 当然，没有人能够提前知道房产从明年7月1日到实际出售期间会升值多少。 因此，投资者最好安排估值，以防日后出售时，市场估值成为两种计算方式中更有利的一种。 为投资房产进行估值无疑需要投入时间和费用，但一份严谨、可靠且经得起审查的房产估值，最终可能为投资者节省数万甚至数十万澳元税款。     来源： https://www.afr.com/wealth/perso ... aul-20260722-p60hgr Sam TamblynContributor Aug 4, 2026 – 5.00am |
