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移民和房价之间的小秘密

2019-3-24 16:58| 发布者: 金哨子 | 查看: 4252| 原文链接

转发一篇好文。。


昨天打开朋友圈,大家都在转发关于莫里森政府降低技术移民的消息,从过去的19万降低到16万。还没移民的小伙伴表示愤怒,刚移民的小伙伴表示幸运,很多已经在这落地申根的老移民表示:

“移民少了会不会影响房价?”

大家可以看看之前一篇介绍移民的文章,“我们都是移民”,里面有更详细的最近几年的移民介绍。

文章中主要的结论就是,移民政策是澳洲人口政策的一道闸,太多了就收紧,太少了就松开。

恒大首席经济学家任泽平说过,房地产市场“长期看人口,中期看土地,短期看政策"

过去二十年,咱们中国人对澳大利亚移民的热情不减,最近几年已经超过英国,成为第一移民来源国。具体原因不分析了,但是有一点你不能不承认,澳洲是一个优质的国家,有大量的人想移民过来。悉尼和墨尔本又是澳洲最优质的两座城市,乃至移民大量涌入,抢了本地人的饭碗,增加了本地人的负担。

所以通过政策上的紧缩,让市场去掉一点杠杆,减缓一下通胀。

我还是拿我比较熟悉的墨尔本来说(同样道理适用于悉尼)。

你可以把墨尔本理解为一个公司,市长或者州长就是这个公司的CEO,房子就是这个城市发行的一种股票。

大家都知道,股票的好与坏,两大关键就来自于这个公司的增速和营收。


增速的话就是城市的GDP增长,营收的话主要体现在房租收益。

这样一说,大家是不是都好理解了?


首先说增速。

可以看下图,墨尔本过去几年GDP增速强劲,18年还保持在4.3%左右。

而且墨尔本和悉尼在2018年几乎占据了全澳洲GDP的43%,这远远超过了加拿大最大两座城市温哥华和多伦多占整个加拿大GDP的28%,更是超过了英国两大城市伦敦和伯明翰的20%。



再来说说营收。

我做了个独立屋的房价中位数和房租中位数增长线,可以看出来过去几年房租增长稳定,但是幅度远小于房价的增长。



房租是营收,那么房价就是市面价值。图中可以看到,墨尔本的房价市盈率,也就是P/E ratio正在不断增高。

这并不难理解,在股市中,优质公司的股票通常会得到更多人的亲赖,大家都愿意给它更高的估值。

当然,一座城市里还可以继续细分出优质的区,区中甚至还能继续细分出优质的街道,道理和方法同样试用。

大家总觉得,房价上涨就证明这是好房市,房价下跌就是差房市,其实这是非常片面的,可以参考之前文章中引用的Ray Dialo的一句话:

“The greatest mistake of the individual investor is to think that a market that did well is a good market rather than a more expensive market. And that a market that did badly is a worse market ... rather than a cheaper market.”

翻译一下:“散户投资最容易犯的错误是认为牛市是一个好市场,而不是一个贵市场。反之熊市是一个坏市场,而不是一个便宜的市场”

虽然说的是股市,但是道理都是相同的。


移民政策的紧缩,类似于北京上海的限购,再怎么限,你看北京上海的房价会大跌吗?

对于好的资产需求是毋庸置疑的,需要考虑的只是资产本身是否被低估或者高估。熟悉宏观形势的同时,还是要多做市场分析,评估自己的投资策略,来决定最佳入手时机。


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