跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

JuliaTung

不知道有没有人碰到过跟自己居住的大楼管理公司(Strata Management Agent)不愉快的经历。我非常“幸运”的碰到N次，最近又参与了与他们斗争的过程，从中学会很多知识，写在这里，希望对一些朋友有帮助。

简单介绍一下这个公司的背景：这是一个在三个区垄断了绝大多数公寓楼管理的地产公司。我估计在多年以前，Strata 管理的公司不多，这个公司手下有大量的物业，但是公司人力资源贫乏，对所有物业的管理马虎、敷衍了事。住户的疑问，永远得不到解答；住户要求的服务，永远无法提供；住户的需要，永远得不到满足。当住户表达不满并投诉的时候，管理阶层不予理会；住户想要换管理公司的时候，这个中介就会采用各种流氓手法，欺负许多住户不懂得Strata的规则，尽量拖延阻碍，最后换不成。

我们这个楼，在两三年前就一直想要换Strata了，但是一直没有换成，其中有住户的原因，但是这个Strata太坏，一直阻挠是根本的原因。今年10月初，邻居的阿姨再次提出要换，我们征询了大楼里面业主的看法，结果总共十家人，七家同意。由此，展开了跟这个管理中介斗争的漫漫长路。

首先，我介绍一下换掉Strata的流程。其实，这个中介的服务，怨声载道，凡是我碰到跟我们一样中介管理的大楼，无一不对其表示强烈不满，但是能换掉它的却寥寥无几，其中一个原因是许多业主有误区：要换Strata公司，必须超过半数的住户同意才可以（我以前也是一直这么认为的）。这样一来，操作上就很困难了。如果只有十家人，而且六家的业主都是住在那里，大家平时有交流，这样可能还好说，但大多数的情况却是业主并不住在里面，住在里面的是租客。这样，想要凑齐超过半数的票数去换Strata几乎是不可能的任务，但是其实并不是这样的。

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:33 编辑 ]

JuliaTung

事实上，我们每年的 Strata 会开一次会，称为年度大会(Annual General Meeting，简称 AGM)。每次开会，都需要达到25%的 Quorum 才能开得成。所谓的 Quorum，就是出席会议的人数，包括不能出席但是填写了Proxy Form，请人代表自己投票(一般是请管理自己这栋物业的经理，也有人请住在附近的亲戚朋友)的业主人数，加起来要达到总户数的25%，否则，这次会议开不成，管理中介需要收一次开会的费用（一般是200块），还得再找时间开，因为 AGM 是必须每年开一次的。如果开得成，则不需要收取费用。（所以业主如果不能出席，最好填一份Proxy Form传真电邮或者邮寄回去给中介，以保证会议能够开得成哦）

所以，如果一栋楼有10户人家，只要3户的业主出席，或者3户的业主填了Proxy Form对会议议程投票，即使一个人都没有出席，也达到了Quorum的要求。会议议程上讨论的东西，只要这三个人的投票就能通过了。同理：要换 Strata公司，如果一栋楼有10户人家，只要有3户的业主同意换，这个Strata公司就可以换了！

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 16:29 编辑 ]

JuliaTung

这样，我们换 Strata，民意上的条件是完全具备了。接下去就是程序的问题。

并不是说，10家人有7家业主同意了，这个 Strata管理公司就可以拜拜走人了，里面的门道多着呢！之所以说他们流氓，就是他们用这些门门道道来绕我们，最后搞得我们身心俱疲之后，就不了了之了。说真的，许多业主很难得下一次决心想换，如果折腾来折腾去，最后换不了，许多人就放弃了，尤其是我们的大楼，大多数业主都不住在里面，房子都是出租的，听说要换Strata，许多人特意跑过来签名同意。如果多跑几次换不成，难免出现这种情绪：不换就不换吧，反正我也不住在里面，随便他们怎么搞。

要换 Strata，得到业主的群众基础之后，业主们要让 Strata公司另外安排开一个会，这个会叫做特别业主大会(Extra-Ordinary General Meeting，简称EGM，不知道这样译对不对)。在这个会议上，会议章程很简单：1. 是否同意解除现在管理中介的服务？2. 是否同意把合同转到新的管理中介xxx？

待续......

JuliaTung

这个会议是一定要开的，如果不开，程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票，投票必须通过会议的形式实现。

我们首先把一封信交给现在的中介，要求他们安排14天之内开这个EGM，并且把会议要讨论的章程写在信里面。基本上，这个中介需要做的就是，把这封信复印，发信通知所有业主，安排一个时间让业主来开会，在会议上投票决定是否同意。这也是Strata Schemes Management Act 1996 (这是一个Strata管理的法案) 的要求。会议的通知必须通过信函发出，由于我们手上并没有所有业主的通信地址，所以，最佳的联系方法，就是通过现任的管理中介发信通知。

我们要换，这个中介当然是尽其所能阻止我们换。然后，流氓中介的手段就来了。

第一招，拖字诀，能拖多久就多久。我们的Strata经理，首先问我们为什么要换？我们说，我们不需要解释太多，这是大家一致的决定。然后，她就说，给她两个星期安排(我们信上说的是要求14天之内安排开)。等了三个星期，没有任何回音。我们去问，被告知：这个经理放假去了！两周之后才回来。

第二招，赖字诀，推来推去踢皮球。又等了两周，(注意：这样一来，从我们刚开始提出开会，到现在，已经过去五周了) 又打电话去问，被告知：这个经理已经不在这个公司工作了！现在，你们大楼的一切管理，改为由xxx负责。再问这个xxx，会议安排怎么样？答曰：不好意思，刚刚接手，文件比较混乱，你们给的那封信，现在找不到了！

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 17:00 编辑 ]

JuliaTung

在这种情况下，我觉得我不能再沉默了。在这里，我真的非常感激我们打算转过去的新的那间物业管理公司。因为他们非常耐心，真心实意地帮我们做一切可以做的事，包括写会议议程；我们有任何疑问，随时打电话去问，他们都一一详细解答。我们对现在这间公司是彻彻底底的失望了，他们不但态度恶劣，做事马虎不上心，一牵扯到这种利益问题，就在规章制度上撒谎骗我们，欺负我们不懂程序和法律。以致我们现在对他们说的话全部都不相信，每说一件事，我们就打电话去新的公司核实。

我把我们现在碰到的这种中介的无赖手段告诉新的中介，得到的建议是：如果旧中介一直拖延不开会，我们可以强制要求 Strata Inspection。做法是，要求跟旧中介约个时间，上办公室翻查所有业主的通信地址，把会议通知寄给业主，自己召开特别会议。

这次，我不给他们有借口遗失信件的机会，我拿着信件上门，说要见经理，把信亲手交给他。前台的接线员鬼鬼祟祟跟后面的一个年纪大点的同事小声商量之后，就跟我说，这个经理现在不在。我说：他什么时候在？她说：不一定的，说不清。我说，他有手机吗？(同时翻找前台的名片架) 接线员连忙说：他还没有名片呢，新来的，名片还没印。手机号码也没有。我说，那你找个能说得上事的人下来。她说：跟你们的大楼有关的，最好还是直接跟这个经理说，别的人不清楚的。我说，那我把这封信留在这里，你给我写个收条，我不希望下次还发生什么丢失信件的事情。如果还发生这种事，我知道找谁追究责任。还有，我等三天，如果这个经理不给我回音，我们需要强制执行 Strata Inspection. 这样的话我们就不需要你们给我们安排开会了。

不过，强制要求 Strata Inspection 也碰到同样的问题，就是迟迟不予答复，或者说没有时间，一直拖延不让我们上门查找业主的地址。但是幸运的是，10户人家中，我们有8户业主的联系电话号码，另外两家是通过地产中介租房子的租客。我就一家一家的业主给他们打电话，拿到了他们的通信地址，剩下两家就问租客，他们是从哪一间地产中介那里租来的房子。这个通信地址非常重要，无论业主是否出席会议表决，安排开会的信件必须通过这个地址交到业主手上。其实，这就是一个开会的形式。

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:45 编辑 ]

JuliaTung

地址拿到之后，我们就准备会议议程。议程很简单，EGM 根据 Strata Schemes Management Act 1996 召开。时间、地点。议程第一条：Confirm 上次开会的议程全部通过，并且附上上次开会通过的议程的记录(Minute)。第二条：是否同意撤换现在的中介管理公司？第三条：是否同意采用新的xxx公司？如果不能到会，请填写附在信件里面的 Proxy Form，让人代表你投票。

所以，这封信里面有三样东西：开会通知及议程、Proxy Form和上次开会的记录。

另外，安排开会的时间，最快要在信送到业主手上的第八天，如果信是寄出去给业主的，就安排在写信日期的14天后；我为了加快开会的日程，选择了把信一封一封交到业主手上，并在信封上写明Delivered dd/mm/yy. 其中两封因为是通过中介出租，中介不肯透露业主的联系地址和电话，我就在信封上写 C-/ xxx Agent，中介转交，同样具有法律效力。

还有，这个会议必须由Executive Committee里面的成员发起，所以执行小组的其中一个成员要在开会通知上面签字。

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:46 编辑 ]

JuliaTung

上面有几个LX说的都是对的，这个业主大会是自己组织开的，所以不需要中介在场。之所以我们在程序上做得如此无可挑剔(包括拿到所有通信地址、业主大会安排的时间要在送信之后第八天)，是因为我们的中介实在太“流氓”了，他们可以在我们的做法上一点一点地挑，只要有一点可以攻击我们，就一口咬定我们的程序不合法，会议无效，然后又可以继续他们的拖字绝招。许多大楼都是因为他们这样耍赖，最终没有换成。他们的手段如何，我下面还会讲到。

当我们在组织自己的业主大会的时候，这个经理联系了我们执行委员会 Executive Committee 的其中一个业主。他说，想将这个议程放在我们的年度大会 AGM 里面一起讨论。他这个馊主意非常阴险，为什么呢？这个年度大会，我们已经收到通知，一个月之后召开。会议章程也收到了，讨论十项内容，但是并没有投票决定是否换 Strata公司这一项。根据 Strata 管理法，如果会议章程里面没有写入这一项内容，开会的时候是不能讨论的，讨论了，投票了，也是无效的。

所以，他们打的主意就是，先拖住我们，骗我们一个月后才去开年度大会，等我们满心希望在大会上可以通过换Strata的投票，然后告诉我们，这个议题，这次的会议不能讨论，我们还是要安排下一次会议。一来一去，可以拖好几个月的时间，并且让我们觉得厌烦，放弃。

如果我们开不成这个会，我们就没办法授权给新的中介公司去介入。我们交流了意见之后，决定不理会这个提议，继续如期进行我们自己组织的 EGM.

开会就很简单了。记录以下几点：
1. 谁参加了会议？
2. 谁授权Proxy代表自己参加？
3. 会议章程讨论结果(自然是全部通过)
4. 会议开始时间
5. 会议结束时间

我把这些做好记录之后，给新的中介发了这些信息，新的中介帮我们作出一份正式的会议记录(Minute)，我把它交给旧的管理中介公司，要求它在三十天之内完成一切文件的交接。至此，我们的任务就算完成了。

不过，这个流氓中介的手段并没有完... ...

JuliaTung

当我把文件交给管理的经理时，我在信上写明，我们要求30天内完成文件的交接。并且，我们要求取消一个月后将要进行的 AGM。 因为现在EGM开完，大家已经同意换中介，再来开AGM讨论什么年度财政预算啦、Strata费用设定啦、执行委员会成员是谁啦之类的，根本就没有意义了。我们也不想再跑一趟。

结果呢，这个经理对着我的时候说好好好，应该没问题的。转过头半个小时，给我打电话，说他老板说：他要求看我们开EGM的时候，发给业主的开会通知和业主的地址。

我之前说过，业主的地址是我打电话问出来的，两个出租的没办法联系上，但是通过中介转交了信函。但是其中是有漏洞的。因为有一个业主房子正在挂牌出售中，现在房子没有人住，业主去了外国。在这种情况下，有可能业主的联系地址改变了，不过我把信送到了他家的信箱。如果这个旧中介对照我发信的地址，只要找出一个对不上他们的记录的，就可以攻击我们的会议没有完全按照程序来做，所以会议是无效的。

不过，幸好我没有相信他们所说的话。我征询了新的中介的意见，他说，旧中介这个行为的目的，其实是想要Challange我们这个会议的结果，所以尽一切可能的努力来阻碍我们换掉他们。但是根据Fair Trading (公平贸易委员会)的有关法规，作为业主，我们有自己召开会议的权利，不需要得到中介的批准；我们的会议只要是按照Strata Schemes Management Act 1996 (Strata管理法)召开的即可；我们如何取得业主的联系地址，详细地址是什么，法律没有规定我们必须提交给现在的中介，给他们进行对照；甚至我们通知业主开会的信和里面的会议章程，都没有法律规定我们必须提交。因此，我没有答应他们这个要求。

至此，这个旧的中介公司完全没辙了，乖乖接受了现实。有时在想，他们想那么多方法，费尽心思不让我们换中介；这么多细密的心思，要是用在好好提高服务质量，为我们做事情上面多好！现在这样，就算暂时留住了，又有什么意思？

JuliaTung

总结一下，换中介最基本的流程就是：

1. 业主自己开会，投票决定换中介。这个会议称为EGM. EGM一定要由执行委员会(Executive Committee)的成员发起。

2. 会议开完之后，把会议记录 Minute 整理一下，交给目前的管理公司，这样等于正式授权给新的管理公司介入与旧公司的交涉问题。

3. 大功告成！

是不是很简单？只是因为我们的旧公司耍了种种小手段，消磨我们的耐性，所以我们的"斗争"过程显得十分复杂。

这个中介，不知道把名字写出来合不合适，我没有公布它的名字。真的可以说是超级无良！这个房子我是买给父母住的，现在不到半年。不过跟其他业主这次开会商讨，他们跟我说了过去它的种种劣迹。

1. 每年，房子修水管的钱都要花掉上万！但是水管修了好几次，每次好几千，总是修不好。最后一次，正好圣诞节，两个房子之间的水管又漏了，其中一个业主急了，联系物业管理公司也联系不上(放假)，情急之下自己花钱找水管工来修，打开一看，居然在漏水的地方放着一个小桶！空的小桶放进去，把水管漏出来的水接住了，当然暂时不漏水啦！过一阵子，水桶满了，当然又漏了！真亏他想得出来！然后这个水管工说，这漏水的水管从来没有修过。也就是说，物业公司一直花着我们业主交上去的管理费和 sinking fund, 找相熟的长期勾结的水管工，只拿了钱，从来不做事。

2. 这个业主最终把这个水桶拍了照片，把水管修好。当他过去问物业管理公司要回这部分他自己掏腰包的钱的时候，物业公司就说：这个应该是保险公司去赔的。可是让它去给保险公司索赔，他就推说这跟他们没关系了，反正，让他们做事情的时候就耍赖。我们请了物业管理公司，就是要好好给我们做事的，如果做不好，为什么要花钱买罪受啊？后来这个业主还是自己拿着照片当证据，告到 Fair Trading 那里去，才把钱拿了回来。

3. 今年复活节的时候，下水道堵了，让物业公司找人来通下水道，来一个估价单，又是一万多！业主不同意花这么多钱修理，这件事就一直搁在哪里，住在那旁边的租客受不了，自己花了几百块请个水管工，先把下面通了一下应急，但是没有完全做好。下水道打开了之后就没盖上，一放就放到现在，已经七八个月了。

4. 多年以来一直如此挥霍这些钱，今年开会的议程就提出来，现在钱不够了，银行的账目都呈负数了，所以每家要筹500块钱出来补这个漏洞。到了这个份上，每个人都很生气。

5. 其他平时打交道上面的不愉快就数不胜数了，不能一一道出，不然几页纸都写不完。

不过我想提醒一下对Strata管理的一些误解：

1. 之前说过了，不满意Strata管理完全可以换，如果照程序执行并不困难，只要是执行委员会的一员，就能发动业主会议，只要有30%的会议通过率就能生效，并不需要超过半数的业主同意。

2. 关于管理费用的设定。我们以前的旧物业管理公司一直欺骗我们，说物业管理费一年多少多少，Sinking fund要放多少多少，都是政府法例规定。其实不是的。物业管理公司一般根据过去财政年的花费，预测未来财政年度这栋楼的管理及维护开支。政府建议楼龄越大的，Sinking fund越要多放一点，以用于房子维修。但是这个预算，物业管理公司只是建议数字，至于真正Strata费用要交多少，业主完全可以自己讨论设定，Sinking fund也没有硬性规定必须放多少钱在里面。像我们这个无良的流氓中介，就是一直施压让业主多放钱，然后他们用各种方法把钱胡乱花掉，自己中饱私囊。

3. 最恰当的做法，每年的Strata管理费往上调整一点点，以适应物价上涨的现状。但是调整的幅度不必太大，这样业主能够承受得起。多出来的钱放在Sinking Fund里面，以免万一需要大维修的时候，sinking fund里面钱不够，到时候才去筹Special Levy，许多人要一下子拿出一笔钱出来，往往不乐意。可是，我们以前的管理公司并没有提供这种机会。

不过总算以后再也不必跟它打交道了，可喜可贺！

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:45 编辑 ]

go2home

搬凳子，看故事。

JuliaTung

谢谢捧场，我继续写写写。。。打字慢，不好意思

y12345678

mark

libind

头回赶上现场直播,还坐上板凳了,JD~~

libind

原帖由 y12345678 于 2010-11-23 16:34 发表
mark

这位同学少打几个字,把我到手的板凳给抢了~

mike@lu@mel

同情lz

白雲山民

据說不去開會的話會被代表的。只要是出席的人夠一定數，通過的議題也有效的。

JuliaTung

不是"被代表"，而是可以授权某人当Proxy，代替你去投票。一般是授权给自己的strata manager(物业管理经理)，也有人授权给住在附近的亲戚朋友。出席的人数就是我刚才所说的Quorum，达到25%(包括授权书投票)，通过的议题也是有效的。

高寿财

买不带STRATA的房子是王道

samtheexpert

Mark

jxiaojia

mark/

abh

等下文

sydney

非常好!!等下文

atm

纯马克

win7

滚滚而来

楼主真是好人。看了这文章肯定涨见识。少吃亏。。感谢感谢

白雲山民

再頂

orzoz

赶走无良Strata

stockton

谢谢lz!
可否公布 strata company 名字？

nanyan

换这个strata应该没这么复杂，我换过的。业主签名足够，只要给他们一定的时间把材料准备好就可以，最多一两个月。不需要再开什么会议。业主都同意了，还需要讨论什么？？？建议楼主不要找他们浪费时间。找fairtrading 投诉去。strata 说到底是业主花钱请他们管理，业主有绝对权利开除他们。所谓管理也只是一些基本工作，付账单了，买保险了，记着维修了。怎么好像给他们卡住了？如果他们还继续拖延，联合所有业主停止交管理费，保留好书面材料，到时可以证明是他们拖拉。

我觉得你找的那个继任strata 也不够尽责，他们只要有你们的委托书，可以理直气壮地找他们转移材料啊。我以前就是写好委托书，找到新strata，然后就没有再操心了。不过也许是原来的strata也不太“流氓”吧。

Martin_2F

是这样的，澳洲的物业管理法漏洞太多，物业管理公司和普通业主在information resource上差距悬殊，加上大部分普通业主的时间和精力也很有限，就让很多低质量的物业管理公司长时间为所欲为，普通业主就一筹莫展了。

楼主提到的strata inspection就是查看strata roll，这个东西就是每个strata scheme记录各个业主的基本信息和联系资料的。本来是由executive committee里的secretary保管，但通常情况下就都由body corporate请的物业管理公司（strata agent）来代管了。大家一定记得查看strata roll是物管法给予业主的权利，没有人可以拒绝 （但像楼主说的那些老奸巨猾的物业公司就常用拖字诀）。

所以涉及到更换物业公司的时候，那些不良物业公司的惯用招数就是拖字诀了，要他们规规矩矩的帮你召集会议讨论取消它的管理合同，那是想都别想。

自己召开AGM或者特别会议，需要至少一个committee memeber发起就可以了，所以大家有空还是尽量当选memeber，每年AGM都要重选一次的。

shunshun

支持楼主好样的

紫萱

原帖由 JuliaTung 于 23-11-2010 15:54 发表
这个会议是一定要开的，如果不开，程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票，投票必须通过会议的形式实现。

我们首先把一封信交给现在的中介，要求他们安排14天之内开这个EGM，并且把会议要讨论的章程写在信里 ...

这个会业主自己开就行了
不需要中介在场的
把agenda和minutes发给他们就行了