评点近期的热盘和各大华人地产中介

令狐不冲

从上次开贴讨论房事到今天休息了好一段了. 不过偶也没歇着,边走边看呢~

有没筒子关注滴? 先来点小定~

坐电梯,滑到几楼是几楼.

13楼  Green Square
17楼  Green Square
25楼  Mascot Tempo
26楼  遗精阁
36楼  Wolli Creek
45楼  Ralan
52楼  恒基
87楼  Chatswood
113楼 Be100
131楼 华人同盟
141楼 华人同盟
150楼 Ralan和上北

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2011-1-17 22:09 编辑 ]

白雲山民

有興趣！繼續八.

steven_sa

LZ看来是缓过劲来了

ausox

后3星期vic有很多房子拍卖,不知道nsw怎么样

白雲山民

是不是昨天下雨，ＬＺ又簽了一套。

水里没有鱼

最近好像多了不少房源呢。。。。。

乐居花园John

Rhodes的水边Mirvac公寓在11月13日开盘，现在已经接受大量买家的登记了。同时Crown的销售也不错，价钱相对便宜。Meriton的高层建筑遇见今年底或者明年初发售，明年Rhodes预计又会火热起来。
不知道大家觉得Wentworth Point的楼盘怎样？现在买的人是自住多还是投资多呢？

anang

Why are you only interested in Off-plan apartment? If I invest in housing market, I like a unit in a small block, less than 12 homes better or a small semi house in the inner city, within 15km to CBD. Rare is the best value for everything. If there are plenty similar apartment in the market, they won't go very high price with more competition.

petercome

顶一下

太有才了

持分等待！！

猪猪的宝贝

bai tiao~

melbourneiris

等好帖子

令狐不冲

我从不隐瞒对于这个地区的喜爱. 政府的规划在那里摆着呢,跟着城市发展的规划走,肯定错不了.

近一段时间虽然号称悉尼,乃至全澳洲房价放缓,可是丝毫不影响这个地区的一只独秀. 半年来,Zetland, Rosebery,Mascot连续不断推出新的楼盘,往往一开盘就遭到自住或是投资者的哄抢.

转眼看下来Zetland区,Viking,emerald,Diversity的第三四期,即将开盘的Apex,和之前一直大卖的Meriton的VSQ, 再加上周边Alexandria的一些小盘, Mascot的车站边小区的新楼盘不断推出, 俨然引领着房价飞升的潮流.

到今天Green Square地区的2房2卫,不论面积大小,保守估计,已经从60W向上, 不符合政府的印花税减免政策. 但是, 即便是这样,即将开盘的Apex还是在正式开盘之前, 已经被预定了1/3.

先来说说这个盘吧, 1号路的Audi正背面, 噪音问题OK, 论位置谈不上最好. 1房无车位47W起,1房+车位52W起,两房+1车位,64万起. Green Square地区的APT,室内面积普遍不大, 80-90平. 这比起MASCOT小区动辄室内至少100平相比,的确不够大方了.

自从1年半前,meriton在这里开盘大型小区VSQ起, 这个地区的楼盘随着meriton的一次次提价,水涨船高. meriton的内部最先买的房子和今天卖价有将近10W的差价. 也就意味着,悉尼从09年下半年到今年13%的增殖在这个地区的楼盘中完全体现出来,甚至实现了超越平均值的增长, 这在被一些人诟病的APT中是非常醒目的表现.

Viking和Emarald两个楼盘的广告在之前一段时间充斥着各大地产杂志. 不过,销售火暴,所拿出销售的楼盘到今天已过半已售. 特别引人注意的是在Emarald这个盘的发售过程中, 为了适应政府60W以下印花税全面的政策,发展商改变了原有的一些设计,将一部分2房2卫改成2房1卫,价格控制在60W以下发售,结果开盘当天售空. 如今在zetland的房子2房2卫开盘价,65W起.

相比起这个地段,其实我个人更加推荐Mascot, 两个原因,
1.性价比高,面积大.2房在100平以上.
2.公共交通更方便,步行火车站3-5分钟. 而Green Square的楼盘步行到火车站至少要15到20分钟,而且两边是大路, 非常嘈杂.

Mascot最近的楼盘有华人同盟的诗景阁,地产杂志上很大的广告,并对Mascot地区做了很详尽的分析. 客观的说,这篇分析做的很到位,有兴趣的朋友可以一看. 另外在火车站出来刚刚推出一个新楼盘,叫Tempo.两房从60W起,showroom已经立起来. 准备周末去瞧个究竟.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-6 08:18 编辑 ]

令狐不冲

简单回应一下前面有个筒子问我关于为什么不投资house的问题.

首先, house的现金流比起apt来,差了很多. 压力大,血压高.
第二, 在我所看好的地区, house价格很高, 买不起, 退而求其次.
第三, 从近几年的投资captital gain回报来看, apt不低于house. 而house的日常开支费用不比apt的维护费用小.
第四, 关于house还是apt的投资选择上,区域是非常关键的. 综合压力, 性价比等等各种条件, 我选择目前相对比较适合我的apt. 他日转投house也未可知.

总之投资房地产是见仁见智的事情,不管投资什么样的房子,选择最适合的,回报最合理的就是好的.没有对或者错.

applenet

HOUSE是费用不少，这点深有体会，APT省心多了

sino160

好帖子

令狐不冲

在悉尼,东区是个人人向往的地方.

悉尼从2004年到2008年,房价进入调整阶段, 四年蛰伏. 可是东区却进入小阳春, 不断上涨. 举例说明, Roserbery的Valentino和Diversity一期在07年开盘的时候价格仅从44W起,到今天,2手房resale价格60W, 有着不小的增幅.

原因其实大家都知道, 临近city, 大学, 交通方便, 刚性需求大. 随着城区不断扩大和人口的增加, 这个地区已经由Botany council重新分配,划归city council所有, 意味着悉尼将这个地区划为city的范围.

Green Square是政府大力规划的项目, 从shopping center的规模, 周边人口的规划密度, 服务,基础设施的改善都可以看出政府把这个地区发展成另一个中心的决心. 个人认为跟着政府的规划和发展投资是肯定不会错的. 事实也证明早期入围的买家到今天都实现了价值. 不过这个地区的发展仍然处于早期阶段, 想投资仍然有大把机会.

我和LD曾经前段时间到Surry Hills看过一个APT,8年新,2房2卫要价75万. 毫不夸张的说,看房的人挤破的门槛. 最后一个星期即成交. 更早一些时间Bondi Juncion的2房2卫新APT从85W起,也被买光. 一个在我的经济和思考范围内无法接受的房子, 却仍然有如此多的潜在买家存在, 只能说明, 是我的能力没有到达这样的层次. 再贵的房子,无论是APT还是HOUSE,都有买家. 只是买家的层次和范围不同而已.

东区的气候,位置,人口结构和人们对于这个地段的心理预期决定了它的价值. 在地产地区的规划中,常常把city和东区合并,被称为city and the east. 这个地区的拍卖清空率一直稳定在70%以上, 不管其他地区有着如何的表现, 东区一直非常稳健.

有的人看了东边的房子价格会说虚高,不值等等. 可是我却不这么认为, 我认为是我们的能力不能达到这样的条件, 导致我们认为某地的价格虚高, 归根结底, 还是我们的finanial能力不够强, 我们的赚钱速度不够快,被这个地区的物业排除在他的市场之外. 所以讨论地产价格是否体现价值是没有意义的, 努力赚钱,当自己赚钱的速度远远超过地产增殖速度的时候, 我们可以做到想买那里买那里,买一个,空一个,就是不出租~~~

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-6 08:59 编辑 ]

hsqhugh

LZ很快将(如果不是已经)成为足迹地产大亨.PFPF

kobees

令狐出品，必属精品。。。

dcworld

买了多少了

owner

上半年买了一个，刨掉垫进去的利息，这半年涨了10%+。

dcworld

每周往里垫多少钱

MU

年薪先跟上足迹的人均一半水平才能入市。。平均=200K, 那么10万年薪是起码的。。

april_19

Thetempo看的怎么样？质量好像不错？不过builder的名字没有听到过的说？

令狐不冲

这个房子的位置在Mascot火车站正对面, 面对着Mascot Tower.

SalesOffice就在日后起楼的地方. 目前这里是一个停车场和一个厂房. 按照Sales的说法, 明年1月开始推倒建设. 楼花预计在2年半到3年时间,按照顺序,3栋楼陆续完工.

按照Showroom的标准,工程质量应该不错, 整体或是细节,材料的质地和设计都显得比较讲究, 就apt来说,可以打分上乘.  

房型以复式结构为主.下层客厅,上层卧室,通透设计,2房室内100平起,阳台超过20平,+双车库,面积上给的很慷慨. 目前只有A栋在销售. B,C从朝向和方位上来说,比A好些,暂时不卖.

A栋68户,其中超过10间已售. 价格在$600,000, 完全符合NSW的印花税政策, 可以节省高达$22,490. 是不错的买卖. 其中一些高层的Penthouse, 有超大露台,价格不菲,上至70W. SLAES信心满满,表示很快A就可以卖完,B栋价格会提至65W发售.

C座南北朝向, 是最好的结构, 但是目前尚不知结构如何.

整体外观比较现代, 效果图制作精良. 大家感兴趣可以一睹为快.

令狐不冲

看到N多人问关于这个项目的问题. 南区就从这个说起了.

遗精阁位置在Arncliffe的Wollongong Rd上,靠近火车线, 走到Ancliffe火车站5分钟, 走到Wolli Creek火车站15分钟左右. Rockdale Council为了满足人口增长计划, 把Arncliffe原来一大片工厂区规划成了住宅区. Meriton那个楼也在同一区域内.

这个房子, 早在09年8月就曾经出现在华人地产杂志上,当时发售商是一个叫Domain的南区鬼子中介,位置在Rockdale. 几个月代理下成果不显著. 接着由几个中介同时代理,并在各种媒体上做了广告宣传,包括网络Domain.com.au. 直到今年1月,由现在的代理商叫新世界广场的中介独家代理开始, 才拉开迅速销售的帷幕.

和传统华人中介一样,打广告,开讲座,搞忽悠,是一向做法. 我也曾经听过这个中介一个主题为"X factor"的讲座. 之后迅速的广告在华声,雪梨地产上铺天盖地. 宣传这个楼盘的位置如何好,风景如何美, 财富如何多,之类之类. 并把这个地区和Bondi, Burwood, Chatswood相比较. 当时的价格是两房$465,000开始卖.

今天来看,这个价格不算高, 随着地产流氓Meriton的进驻, Meriton今天已经把两房卖到56W, 这个盘也水涨船高至52W.

这其中,有人出地皮,有人拉市场, 最后找一Builder,三方结合到今天终于把这个盘拉扯起来, 很不容易. 也给这个中介一些吹嘘的资本, 如显示出多么高强的融资策划能力等等.

至于这个房子建成究竟质量如何,暂时无法保证. 这个builder只做过一些小型楼盘, 对于这样多层的大项目能做出什么样的结果,让我们用事实来证明.

到今天有人谈论着Arncliffe的房子是不是物有所值,是值50W还是值40W都已经没有意义. 南区中心Hurstville的发展带动了周边地产项目的增殖已经是不争的事实. 还是请让我们带着发展的眼光来看待日后南边会有怎么样的变化.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-11-8 21:46 编辑 ]

orzoz

嘎嘎嘎，当初跟我朋友去买Zetland的Emarald Park，有幸抢到59.5万的2 bedroom + 1 bath，全免印花税，而我朋友没抢着只好买了套68.85万的2 bedroom + 2 bath，不过面积要比我大将近20m2

seesea

原帖由 令狐不冲 于 2010-11-8 21:16 发表
看到N多人问关于这个项目的问题. 南区就从这个说起了.

遗精阁位置在Arncliffe的Wollongong Rd上,靠近火车线, 走到Ancliffe火车站5分钟, 走到Wolli Creek火车站15分钟左右. Rockdale Council为了满足人口增长计划,  ...

这个名字厉害，呵呵。

Gelen

雅博文买不到，余钱凑起来到mascot买warehouse吧，

令狐不冲

原帖由 Gelen 于 2010-11-8 21:35 发表
雅博文买不到，余钱凑起来到mascot买warehouse吧，

可惜,mascot住宅小区内的warehouse,或者空地都买不到了.早就被人买下捂着准备盖楼呢.