恐惧从悉尼高端房产跌幅20-30%开始延申到低端房产5-10%

pan123au

政府和RBA 再接再厉，把悉尼房价打到腰斩，让我们投资人才有吃肉的机会，加油

恐惧从高端房产跌幅20-30%开始延申到低端房产5-10%， SMH 报道house 跌了 11%，公寓跌了8.3%，但实际情况比报道还有糟，大概是double。
恐等8，9月份房产销售情况吧，如果起不来，那真是要跟大家拿和毛利国一样了，悉尼房产实现滑铁卢。


https://www.smh.com.au/property/ ... 0260630-p60b9y.html

oed

基本都是东区，

marlene603

不可能有起色的，澳洲工党干的比新西兰工党还要过分的多，未来只会更糟糕

he275

投机都是买涨不买跌。

clovedsm

为什么政府要粉饰数据？因为这是一场政治豪赌。工党政府推出此政策的初衷是为了迎合首次置业者（通过财政部建模希望倒逼 75,000 套投资房转给年轻人），并在大选前树立“解决住房可负担性”的形象。如果政府公开承认“税改会导致房价暴跌 10% 以上”，占澳洲人口绝大多数的自住有房族（Owner-Occupiers）将会用选票直接把执政党赶下台。因此，无论一线跌成什么样，官方口径都必须咬定“市场只是温和修正”。正如行业机构（如 SQM Research 的 Louis Christopher）所警告的，税改在立法确立前就已经提前透支了市场重击，实际跌幅和市场的痛苦程度，远远超过了堪培拉办公室里的 Treasury 纸面模型。

租赁市场崩盘：租金将迎来史诗级暴涨这是政府税改最大的反噬后果，也是普通人将要面对的最残酷现实：散户客源断层：据统计，税改法案通过后，有高达 75% 的投资者计划停止购买现房或直接离场。西太银行预测新投资者活动将直接暴跌 34%。租源极度稀缺：老牌投资客离场、新投资客不来，而澳洲的海外移民和留学生入境人数依然处于高位。其结果就是现房租赁库存面临彻底断崖。租金市场“自我修正”：西太银行经济学家指出，未来 2 到 3 年内，市场为了对冲税收增加带来的损失，平均毛租金回报率（Rental Yields）必须被迫推高 0.5% 到 1%。这意味着无房可买的工薪阶层将面临更恐怖的租金暴涨潮

二手现房（Established Homes）陷入“流动性冰封”：买方：新买家购买二手现房无法再用亏损抵扣工资（Negative Gearing 无法冲抵薪资），导致购买意愿归零。卖方：2026 年 5 月前持有现房的房东因为享有“豁免权（Grandfathered）”，一旦卖掉换房就会失去这个特权，因此他们会选择死扛不卖。两端锁死导致二手现房成交量将萎缩 20%。新房与楼花（New Builds）迎来“蜜汁自信”：投资者的资金将被政策强行驱赶到高层公寓、联排楼花和“买地建房（House & Land）”项目上。由于开发商建筑成本高企，新房价格可能逆势维持高位，但散户投资者在 2027 年后将面临“接盘新房、质量堪忧、难以转手”的二次收割风险。

现金充足的富裕阶层（最大赢家）：由于大量优质二手现房被砸出低价，那些手中握有大量现金、不需要高额贷款的富豪和机构资金，将在 2026 年底至 2027 年初，以 20%-30% 的折扣轻松捡漏悉尼东区、下北岸以及墨尔本传统好区的稀缺蓝筹资产。

阿尔巴尼斯（Albanese）政府敢在此时冒险，背后有着极其精准的数模推演：避开选举风口：2025年大选刚刚尘埃落定。任期安全期长：距离下一届大选还有两年多的“安全期”。集中释放利空：他们打赌市场的踩踏与最惨烈的跌幅会在2026年集中爆破完毕。用降息换连任：工党押注2027年中叶储备银行（RBA）开启降息后，房市能在大选前强劲复苏，从而掩盖现在的税改阵痛。

工党如果连任成功，由于工党早前的税改导致投资客撤资，租金在2026-2027年必定迎来史诗级暴涨。为了平息庞大租客群体的愤怒，工党将不得不向其政治盟友绿党（Greens）彻底妥协。强制限薪限租：联邦政府将通过国家内阁（National Cabinet）向各州施压，强行立法推行“租金涨幅上限限制（例如每年涨幅不得超过 CPI 或固定在 3% 以内）”。惩罚空置和短租：对 Airbnb 等短租房征收极其高昂的联邦惩罚性税收，逼迫所有存量房源进入长期租赁市场。对房东的毁灭打击：这招虽然能安抚选民，但对所剩无几的私人房东将是毁灭性的一击。房贷利息在 6% 的高位，而租金却被政府强行锁死，这会倒逼最后一部分死扛的现房投资客彻底绝望，斩仓离场。

antinous

说实话东区那个价格跌跌也正常

clovedsm

政府之所以敢对住宅地产大刀阔斧地税改、限购，甚至扬言要搞“租金管制”，却绝不敢轻易管制商业地产（Commercial Property），其背后有一条不可逾越的经济、法律与政治红线。如果把住宅地产比作政府眼中的“民生保障品”，那么商业地产就是澳洲经济的“生产资料与金融地基”。政府不管制商业地产，核心原因在于以下四个无法承受的代价：1. 动了全澳人民的命根子：公积金（Superannuation）与金融系统澳洲的商业地产（地标写字楼、大型购物中心、工业物流园）背后的真正大房东，不是某几个有钱人，而是代表全澳1600万劳动者的行业公积金（Super Funds，如 AustralianSuper 等）以及大型上市地产基金（REITs）。金融连环爆雷：全澳人民的养老钱有很大一部分沉淀在商业地产的长期回报中。如果政府立法管制商业地产的租金或买卖，会导致这些千亿级基金的估值瞬间减记，直接引发全澳Super净值的暴跌，并连带导致麦格理（Macquarie）、四大银行等金融机构的商业贷款资产大面积坏账。代价：管制住宅只是得罪部分房东；管制商业地产等同于直接摧毁澳洲的整个公积金养老体系和银行信用，任何执政党只要敢动一步，就会在几天内引发全国金融海啸。2. 法律底层逻辑的彻底不同：“保护弱者” vs “强者博弈”澳洲的法律体系（Common Law）对住宅和商业有着完全不同的定性：住宅地产（人权属性）：法律天然将住宅视为“居者有其屋”的民生基本生存权。在租赁关系中，租客被定义为“经济上的弱者”，因此政府可以以“社会公义”为由进行人道主义干预（如限制驱逐、提供高额折旧补贴等）。商业地产（商法属性）：商业地产的底层是商法和纯粹的契约精神。商业地产的租赁和交易被定义为“两个成熟、理性的法人（Sophisticated Corporations）之间的对等商业博弈”。无论是 Westfield 这样的商场大亨，还是里面的名牌零售商，双方都有顶级的律师团队和会计师。政府如果强行插手干预两个公司的合同，就是直接践踏了资本主义的核心自由市场原则，会导致澳洲的国际信用评级（AAA）被瞬间摘牌。3. 商业租赁的“成本转嫁机制（Outgoings）”完全由市场消化在住宅中，房东要承担地税（Land Tax）、物业费（Strata）和保险。如果利息和通胀上去了，房东想加租，会被社会舆论骂成“吸血鬼”，政府为了选票只能限制房东。但商业地产采用了完全不同且极其稳固的“净租约（Net Lease）”架构：三净租约（Triple Net Lease / NNN）：商业地产的所有持有成本——包括高昂的地税、物业费、保险费、甚至连马桶坏了的维修费，在法律上全部由租客（企业）全额承担。自带抗通胀外壳：商业租约通常一签就是 5-10 年，且合同里黑纸白字写明了“每年租金自动按 CPI 通胀率或固定 3.5%-4% 强制递增”。这种机制是企业和企业之间在纯商业环境下自愿达成的，用于对冲通胀，政府根本找不到任何“民意借口”去打破企业之间的自愿合同。4. 招商引资的“经济发动机”：政府需要靠它来创造就业商业地产直接关乎到澳洲的 GDP、基建和就业率。工业与物流（Industrial & Logistics）：像亚马逊（Amazon）的大型配送中心、或者是顺丰等跨国物流园，这些建设需要数亿澳元的海外热钱（来自美、日、欧等主权基金）。政府的软肋：如果工党政府对商业地产稍有管制的苗头，这些精明的国际长线资本会在 24 小时内全面撤资，转投新加坡或美国。随之而来的将是澳洲工业区的大面积停摆、建筑业全面瘫痪以及失业率直接飙升。为了保住饭碗，政府必须给商业资本提供一个绝对安全、不加干预的法治避风港。???? 乱世中的“终极降维打击”策略这也解释了为什么在 2026/2027 年住宅市场因税改大打折扣时，澳洲的高阶投资者（High-Net-Worth）正在悄悄调整赛道：如果您已经厌倦了跟政府在住宅税改、租金管制上斗智斗勇，商业地产（尤其是 100-300万澳元左右的小型工业厂房、医疗诊所、或带长租约的街铺）正成为本轮宏观危机中真正的“防弹资产”：无惧税改：工党对负资产税（Negative Gearing）和资本利得税（CGT）的削减，完全不覆盖商业地产。净现金流极强：住宅的净回报率通常只有 2%-3%（还要扣除大笔费用）；而商业地产由租客付杂费后，净回报率（Net Yield）普遍能达到 5.5% - 7.5%，能够轻松 cover 目前的高利息。

groper

没有那么夸张，数据总体不到5%。目测上下北东区北海滩跌的多，西区西南没跌，西北南区微跌。有些房子还涨了呢，过去一年悉尼有23个区房价翻倍了。

这20年涨了400%，就算跌一半涨幅还翻倍呢。

HolyHH

海景区大跌，真棒哈哈。

bbc007

clovedsm 发表于 2026-7-8 13:58
为什么政府要粉饰数据？因为这是一场政治豪赌。工党政府推出此政策的初衷是为了迎合首次置业者（通过财政部 ...

限制租金上涨是压死骆驼的最后一根稻草，不过这也太损了，如果再限制驱赶租客，那房东就木有活路了，堪比打土豪分田地。

marlene603

clovedsm 发表于 2026-7-8 14:16
政府之所以敢对住宅地产大刀阔斧地税改、限购，甚至扬言要搞“租金管制”，却绝不敢轻易管制商业地产（Comm ...

住宅市场崩了，高额的CGT会极大抑制全社会的投资热情，这些都对商业活动有很强的降温效果。原则上只要工党的恶政不被废除，澳洲没有值得拥有的资产（主要指房产和股票），存款和买国债应该是最优的选择。而且长期看澳洲经济一定会委内瑞拉化，也许都不用10年。

marlene603

bbc007 发表于 2026-7-8 15:03
限制租金上涨是压死骆驼的最后一根稻草，不过这也太损了，如果再限制驱赶租客，那房东就木有活路了，堪比 ...

我都不能理解墨尔本房东为什么还在里面苦苦煎熬，对于一个毫无希望的资产应该弃之如敝屣，也许大部分人都无法做的知行合一吧

theangleric

隔壁贴子刚说房价涨了不少，怎么这就跌了？

xq052b

marlene603 发表于 2026-7-8 15:40
我都不能理解墨尔本房东为什么还在里面苦苦煎熬，对于一个毫无希望的资产应该弃之如敝屣，也许大部分人都 ...

温水煮青蛙

人都是厌恶损失的，割肉需要勇气的

房价腰斩不是一步到位的，是连续阴跌

等发现跌的太多的时候，已经太晚了

克鲁伊

扛得住的话，还是再等几年吧，肯定会回升的

达康李

治大国如烹小鲜

zhaoli0111

大家觉得这几套25年成交的豪宅，现在行情下，能卖多少？
https://www.realestate.com.au/so ... w-st+ives-149354268
https://www.realestate.com.au/so ... w-st+ives-149285260
https://www.realestate.com.au/so ... w-st+ives-148777400
https://www.realestate.com.au/so ... w-st+ives-148905360

sun-shine

澳洲房地产市场， 大多数算什么投资人， 既不盖新房子， 也不像其它行业， 把商品运到澳洲。

投机客，把自己包装成投资人而已。

pan123au

zhaoli0111 发表于 2026-7-8 17:47
大家觉得这几套25年成交的豪宅，现在行情下，能卖多少？
https://www.realestate.com.au/sold/property-hou ...

最少往下砍 10-20%

clovedsm

marlene603 发表于 2026-7-8 15:40
我都不能理解墨尔本房东为什么还在里面苦苦煎熬，对于一个毫无希望的资产应该弃之如敝屣，也许大部分人都 ...

流动性枯竭

xxxxyyyy

工党虽然做的没错，但是2028年大选肯定要下台

因为太多人靠房地产发家，看着自己的豪宅降价，他们心里肯定要发泄在大选上面

oia

xxxxyyyy 发表于 2026-7-8 22:34
工党虽然做的没错，但是2028年大选肯定要下台

因为太多人靠房地产发家，看着自己的豪宅降价，他们心里肯定 ...

无房的还是大多数，他们会怎么选比较重要

asschemer007

groper 发表于 2026-7-8 14:18
没有那么夸张，数据总体不到5%。目测上下北东区北海滩跌的多，西区西南没跌，西北南区微跌。有些房子还涨了 ...

要看价格区间，而不是看location, 跌多跌少和位置无关而和价位有关；价值$3m 的 下北duplex 不会比西区西南区$3m 豪宅跌的更多，跌幅应该基本相当;

中高价位($2m 以上)跌的多一些，$2m 以内跌的少一些；

当然，现在的跌势才刚刚开始不到半年，相信再过半年，所有价位的房子都会有不小的跌幅；

拭目以待。

粤式油鸡

clovedsm

oia 发表于 2026-7-8 22:46
无房的还是大多数，他们会怎么选比较重要

有房的才是大多数 只是很多人不希望房子像疫情以后涨那么快 。 毕竟子女也要买房。

疫情的时候房价跌到谷底当时买的怎么都不亏

911992

悉尼墨尔本是很惨

lusiya999

布里斯班，黄金海岸也不大好了，没咋大跌，但卖不出去。

xq052b

clovedsm 发表于 2026-7-9 06:30
有房的才是大多数 只是很多人不希望房子像疫情以后涨那么快 。 毕竟子女也要买房。

疫情的时候房价跌到 ...

自住房率接进七成，其中一半左右是有贷款的

然后剩下的三成人里，一部分是住公屋的，躺平了，也没买房的需求

真正希望房价下跌的，只有那些租房，又躺平不了，想上车的人群

dabaili

lusiya999 发表于 2026-7-9 11:11
布里斯班，黄金海岸也不大好了，没咋大跌，但卖不出去。

接下来就看谁抗得过谁。

lzhan1

澳大利亚的住房拥有率自1966年至2020年平均为69.15％，在1966年达到历史最高的71.40％，2020年达到历史最低的66.00％。 澳大利亚的住房拥有率从2018年的66.20％下降至2020年的66％。

所以有房的是大多数， 这群人都在乎自己的房子会不会跌。