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[行情讨论] 墨尔本东南可负担区3个月惊天爆亏23% [复制链接]

发表于 2026-6-13 17:05 |显示全部楼层
此文章由 magicxue 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 magicxue 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 magicxue 于 2026-6-13 22:46 编辑

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... &extra=page%3D1
之前我发帖讨论过这个房子,今天去看了看拍卖,几个细节得到了确认
1,房子确实是85万交易了
2,买主基本上没有搬过来住过
3,今天拍卖会实况是只有一家鬼佬愿意出73万,然后vendor bid 74,然后没有下文了
4,卖家疑似是亚裔,不是华人,大约40-50岁的夫妻,全程耷拉着脑袋
总亏损套用预计:如果3个月前 $850,000 买入,现在 $730,000 卖出,表面房价亏:

$850,000 − $730,000 = $120,000

跌幅是:

$120,000 ÷ $850,000 = 14.1%

但真实亏损要把交易成本算进去。按维州大概口径:

买入成本:

印花税约 $46k–$48k
过户、贷款、杂费约 $3k–$5k

卖出成本:

中介费约 $12k–$18k
广告/marketing 约 $2k–$5k
贷款退出/杂费可能 $1k–$3k

所以真实现金亏损大概:

$120k 房价亏损 + $60k–$75k 交易成本 = $180k–$195k

也就是说,85万买、73万卖,不是亏14%,而是总资金亏大约21%–23%。
补充:
---------------------------------------------------------------------------------------------

如果这个不能不能证实3个月跌了23%  还有个案例是150 Westall Road
Springvale, VIC 3171  4月18日卖893k
今天168 Westall Road
Springvale, VIC 3171  卖721k,土地房屋面积都差不多

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tumbleweed + 3 感谢分享

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发表于 2026-6-13 18:08 |显示全部楼层
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似乎没有成交,应该转成私卖了。

发表于 2026-6-13 19:48 |显示全部楼层
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丹的脓是不是论坛说的南半球哥谭?

发表于 2026-6-13 19:56 |显示全部楼层
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哪有那么夸张?

房东是在budget night之前购入的,所以可以使用负扣税来抵扣部分持有成本,所以最终的亏损比例根本就没那么大

发表于 2026-6-13 20:08 |显示全部楼层
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那就是settle了,家里出了变故,还不起贷款了,只能认倒霉了,不过settle的时候得还给付给银行10万多,很奇怪如果有10万多的话应该能坚持几年的。

发表于 2026-6-13 22:38 |显示全部楼层
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很多成本都是买卖房产必须的,只不过这个人短期买卖,亏了不少。而且用73万计算也是错误的,要看最后成交价,按经验来说,即使房东急卖,也会到74,75+的。
莫与愚争
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发表于 2026-6-13 23:04 来自手机 |显示全部楼层
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我朋友在买房,最近已经不着急买了,因为墨尔本的房价肉眼可见一直在跌。

有的房中介给他打好几次电话,每次都降好几万问他要不要,可见房东也是着急扔掉这烫手山芋。

发表于 2026-6-14 00:00 |显示全部楼层
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好区还是有人抢 mw 每周的拍卖都是90 - 100 的清空率

发表于 2026-6-14 05:33 来自手机 |显示全部楼层
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粤式油鸡 发表于 2026-6-13 19:56
哪有那么夸张?

房东是在budget night之前购入的,所以可以使用负扣税来抵扣部分持有成本,所以最终的亏损 ...

虽然是个小house,价格也太亲民了,油鸡兄不如考虑一下墨尔本。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-6-14 07:10 来自手机 |显示全部楼层
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Dandenong 那一圈 没孩子凑合住 还行吧. 有孩子你还是别看了. 人口素质比较差.

发表于 2026-6-14 08:07 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-6-14 06:33
虽然是个小house,价格也太亲民了,油鸡兄不如考虑一下墨尔本。

虽然可负担,但是墨尔本太冷了,对于我这种烧腊体质来说,喜欢像烧腊架一样温暖的气候

所以我还是追随当年的烧鸭,努力看看奥本的house吧
智商二百五
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发表于 2026-6-14 09:11 |显示全部楼层
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粤式油鸡 发表于 2026-6-14 08:07
虽然可负担,但是墨尔本太冷了,对于我这种烧腊体质来说,喜欢像烧腊架一样温暖的气候

所以我还是追随当 ...

可以考虑达尔文,改吃鳄鱼肚包鸡
怎经得秋流到冬尽春流到夏

发表于 2026-6-14 09:15 来自手机 |显示全部楼层
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TGTG 发表于 2026-6-14 10:11
可以考虑达尔文,改吃鳄鱼肚包鸡

那边华人太少了,买不到烧鸭啊

发表于 2026-6-14 09:30 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 maxinfang 于 2026-6-14 09:34 编辑

蛮多人是离开澳洲卖的 就无所谓了 反正我去年就开始卖投资房 准备离开 一点点卖 澳洲没啥前途的感觉 我估计明年也会甩卖 或者后年 如果明年cgt 收得太凶就后年。卖掉最后一套

发表于 2026-6-14 09:31 |显示全部楼层
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粤式油鸡 发表于 2026-6-14 09:15
那边华人太少了,买不到烧鸭啊

渣男,放着鸡想找鸭
怎经得秋流到冬尽春流到夏

发表于 2026-6-14 09:32 |显示全部楼层
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maxinfang 发表于 2026-6-14 09:30
蛮多人是离开澳洲卖的 就无所谓了 反正我去年就开始卖房 准备离开 一点点卖 澳洲没啥前途的感觉 我估计明年 ...

回中国还是转战他国?
怎经得秋流到冬尽春流到夏
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发表于 2026-6-14 09:32 |显示全部楼层
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Dandenong啊,以前好一阵子,一出火车站,巨大的横幅“您要上法庭找专业的我们”。。。。。。黑黑,难民和穆斯林的天下。。。。。。

发表于 2026-6-14 09:33 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 maxinfang 于 2026-6-14 09:35 编辑
TGTG 发表于 2026-6-14 09:32
回中国还是转战他国?


转战东南亚 实在不行 回中国 调研之后 发现中国适合养老 我现在回中国已经是完美退休了

发表于 2026-6-14 09:44 |显示全部楼层
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tuxiaobao 发表于 2026-6-14 09:32
Dandenong啊,以前好一阵子,一出火车站,巨大的横幅“您要上法庭找专业的我们”。。。。。。黑黑,难民和 ...

别嘲笑垃圾区了,现在华人区的治安如何,大家心知肚明

发表于 2026-6-14 09:46 |显示全部楼层
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maxinfang 发表于 2026-6-14 09:33
转战东南亚 实在不行 回中国 调研之后 发现中国适合养老 我现在回中国已经是完美退休了  ...

东南亚本身挺好,但是长的中国脸,感觉容易被绑架
怎经得秋流到冬尽春流到夏

发表于 2026-6-14 10:18 |显示全部楼层
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firststeps 发表于 2026-6-14 09:44
别嘲笑垃圾区了,现在华人区的治安如何,大家心知肚明

这和嘲笑没关系,陈述下事实而已,还有猫本西区的那几个也是如此。。。。。至于华人区,治安确实差,不过没到满眼黑黑和穆斯林兄弟的地步。。。。。。。怎么说呢,反正华人区特爱工党。。。。。。
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发表于 2026-6-14 10:27 |显示全部楼层
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本帖最后由 firststeps 于 2026-6-14 10:30 编辑
tuxiaobao 发表于 2026-6-14 10:18
这和嘲笑没关系,陈述下事实而已,还有猫本西区的那几个也是如此。。。。。至于华人区,治安确实差,不过 ...


你对澳洲还是不了解,包头有包头的缺点,但犯罪率的主力军不是包头,
像dandenong这种区,犯罪的主力军是白人吸毒鬼,
包头吸毒的人很少,甚至都没有抽烟的。

华人区因为有钱,所以入室偷盗,偷车,砸车玻璃偷盗等犯罪率已经超过垃圾区,这个很好理解,
垃圾区你跑到屋子里或者砸个20年的破车玻璃能偷到啥?

发表于 2026-6-14 10:58 |显示全部楼层
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firststeps 发表于 2026-6-14 10:27
你对澳洲还是不了解,包头有包头的缺点,但犯罪率的主力军不是包头,
像dandenong这种区,犯罪的主力军是 ...

"像dandenong这种区,犯罪的主力军是白人吸毒鬼,", Dandenong贩毒的多数不是白的,而是黑的多,白的吸毒的多。当然在工党的领导下,但凡牵涉黑黑黑和阿里的,都是披露的越少越好。。。。。。

发表于 2026-6-14 11:07 |显示全部楼层
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本帖最后由 firststeps 于 2026-6-14 11:11 编辑
tuxiaobao 发表于 2026-6-14 10:58
"像dandenong这种区,犯罪的主力军是白人吸毒鬼,", Dandenong贩毒的多数不是白的,而是黑的多,白的吸毒 ...


你知道dandenong贩毒的是黑人?这个我真不了解,我偶尔会去dandenong market买菜,基本街上一个黑人也看不见,包头为主,
不知道你是从哪里得到得消息?还是自己想象的?

根据澳大利亚统计局(ABS)的最新人口普查数据,
Dandenong 地区(包括 Greater Dandenong 地方政府区)的黑人(非洲裔)人口比例大约在 2% 至 3% 之间。澳大利亚人口普查不以“肤色”进行统计,而是通过“出生国”和“祖先血统”来划分。人口结构详细拆解核心非洲裔群体:该地区主要的非洲移民来自苏丹、南苏丹、毛里求斯、索马里、埃塞俄比亚和肯尼亚。总体加起来,在非洲出生或拥有上述血统的人口占当地总人口的 2% 到 3% 左右。

第一大族裔群体:
Dandenong 并不是墨尔本黑人人口比例最高的区域(墨尔本黑人人口相对更集中在西区如 Wyndham 或 Brimbank)。

在 Dandenong 城区,阿富汗裔(17.1%)是第一大非澳族裔群体,其次是英格兰裔(9.7%)和印度裔(7.9%)。大区(Greater Dandenong)排名:在整个大 Dandenong 地区,海外出生人口占了 60% 以上,其中前三大海外出生国依次为越南(9.3%)、印度(7.5%)和柬埔寨(5.5%)。

发表于 2026-6-14 11:47 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 maxinfang 于 2026-6-14 11:57 编辑
TGTG 发表于 2026-6-14 09:46
东南亚本身挺好,但是长的中国脸,感觉容易被绑架


一国党上台 感觉不会比东南亚气氛环境好的
不过早点上台 早点把澳洲的情绪释放一下 右派越迟上台 积蓄的势能越高 以后释放的动能越强

发表于 2026-6-14 11:49 |显示全部楼层
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firststeps 发表于 2026-6-14 11:07
你知道dandenong贩毒的是黑人?这个我真不了解,我偶尔会去dandenong market买菜,基本街上一个黑人也看 ...

这个区听起来超级不安全
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发表于 2026-6-14 11:54 |显示全部楼层
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kawara 发表于 2026-6-14 11:49
这个区听起来超级不安全

当然是垃圾区,不过听起来的东西不一定是准确的,
屁股决定脑袋,比如你住的地方哪天被偷了,你也不会觉得治安有多差,你也会相信听起来的垃圾区的治安更差。

发表于 2026-6-14 16:35 |显示全部楼层
此文章由 tuxiaobao 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 tuxiaobao 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 tuxiaobao 于 2026-6-14 16:46 编辑
firststeps 发表于 2026-6-14 11:07
你知道dandenong贩毒的是黑人?这个我真不了解,我偶尔会去dandenong market买菜,基本街上一个黑人也看 ...


这个也许您是对的,2015年在Dandenong因工作原因呆过一年,其中还参加过晚上政府搞得一个免费得TAFE班, 至少那一年白天晚上火车站和TAFE学校附近游荡得黑人居多,尤其晚上,凑上来的多黑人兄弟, 当然很有可能最近几年完全变了, 偶还停留在老黄历上。至于治安,哪怕华人区治安差,其实这已经不是华人区的问题,工党下的维州,犯罪成本为零, 警察叔叔也没辙,抓了就放。但是既然大家都数据说话,Dandenong还是遥遥领先。

而且人口种族构成和种族犯罪比例并非线性。这几年光维州政府公开报道的当然不肯能那些大砍刀的gangster和thug都是黑黑,但黑黑是大多数。。。。。。虽然黑黑人口比例占维州还极小。。。。。。

Data from AU Crime Tracker

Crime Rates for Dandenong, VIC
⇌ Compare Dandenong with another suburb

As of the March 2026 data release, The Dandenong (3175) crime rate for the 2025 was calculated from 19316 reported criminal offences, equating to a rate of 64,115 offences per 100,000 people. According to the Australian Bureau of Statistics (ABS), the population of Dandenong, VIC in 2021 was 30,127. In the last 10 years, Dandenong, VIC's crime rate has seen an increase. Recent data indicates that the rate of Assault and Robbery is 1 offence per 15.5 people. Regarding property crime (Burglary and Theft), the rate is 1 offence per 3.9 people. In addition, the rate of total Community Safety (Stalking and Harassment) is 1 offence per 60.1 people. When considering these numbers, it is also important to consider the trends of these numbers compared to the greater melbourne area.

Crime Rates for Glen Waverley, VIC
⇌ Compare Glen Waverley with another suburb

As of the March 2026 data release, The Glen Waverley (3150) crime rate for the 2025 was calculated from 5505 reported criminal offences, equating to a rate of 12,910 offences per 100,000 people. According to the Australian Bureau of Statistics (ABS), the population of Glen Waverley, VIC in 2021 was 42,642. In the last 10 years, Glen Waverley, VIC's crime rate has seen an increase. Recent data indicates that the rate of Assault and Robbery is 1 offence per 111 people. Regarding property crime (Burglary and Theft), the rate is 1 offence per 12.9 people. In addition, the rate of total Community Safety (Stalking and Harassment) is 1 offence per 687.8 people. When considering these numbers, it is also important to consider the trends of these numbers compared to the greater melbourne area.

发表于 2026-6-14 16:51 |显示全部楼层
此文章由 格美 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 格美 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
多年前去Dandenong 逛,很多店,就有一种不欢迎的感受,店主瞪着诧异的眼,一副不想做你生意的表情。

发表于 2026-6-14 16:56 |显示全部楼层
此文章由 TGTG 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 TGTG 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
maxinfang 发表于 2026-6-14 11:47
一国党上台 感觉不会比东南亚气氛环境好的
不过早点上台 早点把澳洲的情绪释放一下 右派越迟上台 积蓄的 ...

现在是个比烂的世界,去哪都不是因为好,而是因为相对没那么烂
怎经得秋流到冬尽春流到夏

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