关于夫妻在投资房ownership调整持有比例的问题

hanpeng

我只是出于对夫妻之间房产持有比例好奇，提出一个假设贴：如果像很多人建议的，投资房的持有比例设为高收入一方比例高，增加负扣税的金额；出租9年以后转为自住房，住过1年之后因为是夫妻自住可以免印花税把ownership比例变更成各占一半，然后卖房。那么房子总增值的9/10要上CGT，那是按照前9年夫妻的高低比例还是按照卖房时的一半一半来计算呢？ATO会与土地局联网一直跟踪title的比例变化吗？如果还是按照前面9年的高收入高比例来上CGT，可能每年退税的一点蝇头小利还不如最后的CGT一次性损失大呢！

自我总结一下：夫妻之间持有投资房产时按照收入高低所做的比例调整，到最后卖出时CGT会分阶段按人头来计算，前些年的减税都会用结尾的大额CGT给找回来，得不偿失。即使是彻底转让甚至于离婚转让，转让时的CGT也不会被免除，而是rollover给被转让方，卖出时由这一方单独承担，CGT更大。总之，不要跟ATO耍心机，吃亏的在后面呢！

忙碌的华侨城

也想听懂的人来回答一下

QianNing

其实很简单。前九年不是自住房，不能免税。而且这九年里的所有权比例没有发生变化，那么capital gain很自然按照所有权的比例分配，跟之后免税期的所有权无关。

hanpeng

QianNing 发表于 2024-9-15 23:22
其实很简单。前九年不是自住房，不能免税。而且这九年里的所有权比例没有发生变化，那么capital gain很自然 ...

就是按前9年的高低比例分配CGT喽！所以最后还是得不偿失的。
那假设前9年情况不变，然后夫妻离婚分割财产，把这个房产的ownership平分成一半一半，后面一年也是其中一人自住，最后还是卖房。这种情况与上一种情况的CGT有区别吗？

Forbne

楼主你这是现代版刻舟求剑。你怎么变都是有比例的，而且每年的比例报投资房退税时自己会报给税局你忘了？假设前九年比例是9：1，第10年改5：5， 那么10年的比例就是86:14，税局饶过谁，当然，报税看人胆子肥不肥，你随意。

Forbne

而且在新州，投资房中途夫妻改比例，要交印花税的

hanpeng

Forbne 发表于 2024-9-16 09:03
楼主你这是现代版刻舟求剑。你怎么变都是有比例的，而且每年的比例报投资房退税时自己会报给税局你忘了？假 ...

你说得对，每年的比例ATO都有底子可查的。投资房夫妻之间转换也要缴印花税的，但是不用上CGT吧？

Forbne

hanpeng 发表于 2024-9-16 09:33
你说得对，每年的比例ATO都有底子可查的。投资房夫妻之间转换也要缴印花税的，但是不用上CGT吧？
...

最终缴纳CGT也是按比例啊，按夫妻的历史综合比例，而不是按最后一年比例

Forbne

hanpeng 发表于 2024-9-16 09:33
你说得对，每年的比例ATO都有底子可查的。投资房夫妻之间转换也要缴印花税的，但是不用上CGT吧？
...

夫妻只是更改比例不触发CGT

xming

离婚可能性也要考虑一下的。