关于闲钱放在哪个offset （PI or IO）

mike411524

最近换房子，手上有点钱想请教下大神们该放在哪个贷款的offset上比较好

从小房子A换大房子B

A $700,000  5.14% IO 5年
B $900,000  5.74% PI
两个都有offset

手上闲钱 $200,000

情况是A 要出租2-3年卖掉，B自住，但是 B 要装修以及父母来澳过圣诞节，可能得在A里再待几个月。

我和领导意见出入
领导觉得 放在 A 的offset 里，这样还的利息少些。B 的repayment不变化，多少能还些到本金里。
我觉得 放在 B 里，因为rate 比较高，每月还的利息会多，每月还款总额也多。我觉得每月对B 的repayment的本金部分不会受到offset 变化。

但是我们俩都不太确定这个PI 的原理。。

不考虑到出租tax deduction 部分，就针对这几个月两个房子都持有的情况下，到底哪个会比较好？

LAKEVIEW

当然是那个interest高，放哪个了。B

LAKEVIEW

粗略的计算，按照10万贷款一个单位，利息每升高0.1，每月的还款额增加5.5刀。
你放B的话，比放A每个月少付利息：2*5.5*6=66刀

小短睫毛

B

mike411524

LAKEVIEW 发表于 2022-11-4 08:54
粗略的计算，按照10万贷款一个单位，利息每升高0.1，每月的还款额增加5.5刀。
你放B的话，比放A每个月少付 ...

谢谢

这个figure不是真是的 但是rate是正确的

我只是和她在讨论哪个方案是对的，但是谁都说服不了谁

她觉得把钱放在PI 的offset里面，这样每个月多还了钱去IO 账户，感觉钱就打水漂了

请问这是不是一种错觉..

huangbamboo

单这几个月放B好，这几个月两个房子都不算投资房，当然利率高的填进去比较划算。offset不影响最低还款额，只是会多还本金，少还利息。offset放的时间长了银行可能会通知你可以降低最低还款，但是一般是一年以上（个人经验，非从业人员）。而且是建议，你想多还一点银行也不会反对的。

JYIP

我也觉得是放B比较好

大头爸爸

贷款A是Tax deductible的，因为转出租以后产生的利息可以抵税，当然放B啦，这还用问

tracker

A对现金流有好处，B利息高所以省利息。

mike411524

大头爸爸 发表于 2022-11-4 10:16
贷款A是Tax deductible的，因为转出租以后产生的利息可以抵税，当然放B啦，这还用问 ...

这个我懂 如果租出去我们都同意放B里面

只是对不租出去这一段时间 我们有争议

LAKEVIEW

mike411524 发表于 2022-11-4 10:48
这个我懂 如果租出去我们都同意放B里面

只是对不租出去这一段时间 我们有争议 ...

你这种情况，租不租出去都要放B。不租的这段时间，B的利率高，肯定省利息。出租A后，那还需要商量吗？你们已经一致意见了。

mike411524

huangbamboo 发表于 2022-11-4 09:47
单这几个月放B好，这几个月两个房子都不算投资房，当然利率高的填进去比较划算。offset不影响最低还款额， ...

我们的争议就在这里。

她觉得 offset 影响了我们还到principle里的比例
我觉得没有..

不多不少

这还要争吗？肯定是放利息高的B。小学数字问题啊，这是。
话说你家PI怎么会比IO还高那么多，不可能啊

mike411524

不多不少 发表于 2022-11-4 11:05
这还要争吗？肯定是放利息高的B。小学数字问题啊，这是。
话说你家PI怎么会比IO还高那么多，不可能啊 ...

数学凑合 但是不懂贷款的具体原理啊

主要是你和领导争论 怎么争的赢....哎

我家的PI 是找小的lender借的 利率高  借的多些 大银行不给我们那么多

KKei

这事情怎么能和TAX无关。。。

肯定是放B里面，你房子现在和计划都没有ready for rental，所以B 产生利息全部不能做tax deduction的，而且B利息高

基本原则就是投资房能不还本金就不还，自住房越早还完越好

你两套贷款一共140w, 其中70w 产生的利息都不能负扣税。。。投资房（A）估摸着不会是豪宅吧，租金应该不高。这一波波加息压力会很大吧

不多不少

mike411524 发表于 2022-11-4 11:07
数学凑合 但是不懂贷款的具体原理啊

主要是你和领导争论 怎么争的赢....哎

你开个足迹投票，然后把结果放在她面前，用数据说服她。

mike411524

不多不少 发表于 2022-11-4 11:15
你开个足迹投票，然后把结果放在她面前，用数据说服她。

不敢 以前有过同样经历

她说 我跟你说你不听 你去问别人..你信别人你不信我

mike411524

KKei 发表于 2022-11-4 11:13
这事情怎么能和TAX无关。。。

肯定是放B里面，你房子现在和计划都没有ready for rental，所以B 产生利息全 ...

当然不是豪宅 未来投资方 A 在自住
未来自住房B 在装修

所以在B能住进去之前 2个房子都相当于自住 哪个都不能给我 negative gearing 吧

sunnyclh1211

当然是B啦

KKei

mike411524 发表于 2022-11-4 11:23
当然不是豪宅 未来投资方 A 在自住
未来自住房B 在装修

严格说，没有一个可以给你negative gear 直到你搬进B之后

Xenabear

我最近也刚升级了自住房，等12月拿到了卖老房子的钱准备马上提前还贷了，不然整天被美国割韭菜，每月4000多的还款有80%以上是还利息，只有不到20%是还的本金，而且以后估计再也不会有低利息了

mike411524

KKei 发表于 2022-11-4 11:36
严格说，没有一个可以给你negative gear 直到你搬进B之后

是的 所以这并不是我考虑的部分 我们俩对这部分也没分歧

我们只是在争这住进去之前的几个月

mike411524

Xenabear 发表于 2022-11-4 11:46
我最近也刚升级了自住房，等12月拿到了卖老房子的钱准备马上提前还贷了，不然整天被美国割韭菜，每月4000多 ...

请问提前还贷 是把闲钱钱放到loan account里吗？可以redraw 是不是 我自己给自己歪楼

Xenabear

mike411524 发表于 2022-11-4 10:50
请问提前还贷 是把闲钱钱放到loan account里吗？可以redraw 是不是 我自己给自己歪楼 ...

对就是把钱直接放到loan account,要用的时候可以redraw,我的那个broker都没给我申请offset account,不过我现在付完首付也没啥钱了，只等着卖老房子的钱赶紧到账了。

KKei

mike411524 发表于 2022-11-4 11:47
是的 所以这并不是我考虑的部分 我们俩对这部分也没分歧

我们只是在争这住进去之前的几个月   ...

基本原则就是投资房能不还本金就不还，自住房越早还完越好

放B里，每月扣款一样的前提，利息少付，变相加速还principle，如果不想加速还principle，可以把多余部分redraw出来

你们的争议其实根本不存在，反正住进B前都没有负扣税，200K 直接放对冲利息高的那个OFFSET即可，就是B

michael128

B，感觉你们两口子数学不太好

huangbamboo

mike411524 发表于 2022-11-4 11:00
我们的争议就在这里。

她觉得 offset 影响了我们还到principle里的比例

额，会影响的，会多还钱进本金。不过一般来说这不是好的影响吗？
除非过几年还要买C房出租B房?其实本金多还的部分一个月也差不了几百块的。

haiguang

B