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[贷款相关] 老生常谈:Redraw 和 offset 在税务上的差别。实例解说. [复制链接]

发表于 2019-6-1 23:32 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 逆风而上 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 逆风而上 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Redraw 和 offset 在税务上的差别。实例解说。

Case 1
自住房 50买入。 贷款40万。
Loan 的结构是简单的redraw. 不带offset 功能。 几年后, 屋主勤俭持家除了每月的月供。 redraw里多出了10万。 此时房市也不错。 50万的房子涨到了80万。 屋主看到市场不错想Refinance套出30万并加上10万,再借个40万去买个80万的房。 这时, 这整个80万欠款所产生的利息都是可以去扣税的。

但如果一开始第一个Loan的结构是offset account加个Loan Account.  几年后, 屋主勤俭持家除了每月的月供。 offset里多出了10万。 此时房市也不错。 50万的房子涨到了80万。 屋主看到市场不错想Refinance套出30万,再借个40万去买个80万的房。 但这时,拿出的10万产生的利息是不可以扣税的。 而70万欠款所产生的利息都是可以去扣税的。原因是offset account里的钱是被认为是你的saving 而不是借来的钱。


Case 2
自住房40万买入。贷款30万。 过了些年后房子涨到60万。此时由于屋主的工资上涨,家庭也变大 ,打算买一套大点近学校的房子。 预算90万。 这时, 屋主打算把现有的自住房转为投资房, 并做个refinance 想从现有的房子里拿出上涨出来的钱是20万和这些年多往里还进去的钱10万。然后希望拿这笔钱和贷款60万去买一个理想的90万的房子。

如果一开始屋主的Loan structure是一个最简单的loan account 具备redraw的功能。 那么Redraw里就会有十万。 此时, 无论屋主再如何refinance, 即使那个老的房子做投资房时, 也只有那还剩下来的那个20万产生的利息 是可以用来扣税的。 因为多借出来的钱是用来买自住的。而还入的十万以被认为减低了债务而不可逆转。

如果一开始屋主的Loan structure 是loan account 加 offset account. 通过Refinance 后多借出20万。 和在offset account里有10万这些多还的钱。这时, 这多借出的20万所产生的利息是不可以拿去扣税的,但那个自己的十万拿出后 所产生的利息却是可以扣税的。 所以 老房子出租后 可以拿来扣税的是原来还欠的20万和拿出的10万, 一共30万所产生的利息。原因是这个10万只是自己的存款, 从来没有减低过原来的债务。

其实 说到底 ATO 看的是你借出的钱去拿来做什么, 投资就可抵税, 自己用就不可。由上面的实例可见Redraw或offset 在不同的情况下 是各有优势的。 大家必须根据自己的情况来安排自己的债务结构。

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游得好小鱼 + 5 你太有才了
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Mlink3
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发表于 2019-6-1 23:59 |显示全部楼层
此文章由 weedoo 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 weedoo 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
能redraw的钱算存款吗?

发表于 2019-6-2 00:07 来自手机 |显示全部楼层
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楼主我毫不客气得觉得

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willjia + 1 这图配的,你太有才了

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发表于 2019-6-2 00:47 来自手机 |显示全部楼层
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好久没见 远东必死这么多活跃了

发表于 2019-6-2 02:58 |显示全部楼层
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weedoo 发表于 2019-6-1 22:59
能redraw的钱算存款吗?

同问

发表于 2019-6-2 07:46 来自手机 |显示全部楼层
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感觉楼主既不懂税务又不懂贷款啊
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发表于 2019-6-2 08:42 来自手机 |显示全部楼层
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似是而非

发表于 2019-6-2 08:58 来自手机 |显示全部楼层
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看来是发错地方了。。。我的感觉四个字。 世风日下

发表于 2019-6-2 09:04 来自手机 |显示全部楼层
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weedoo 发表于 2019-6-1 22:59
能redraw的钱算存款吗?

如果是从loan acc里redraw的,就不能算存款, 而是算已还掉的equity。
Mlink3

发表于 2019-6-2 12:59 |显示全部楼层
此文章由 watermark730 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 watermark730 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Offset里的钱被认为是自己的,不影响房贷里的欠款总额。带redraw功能的loan account里的钱被认为是已经还给银行的,往外拉类似于再借款。简单说是这样的,很多broker连这个差别也不告诉客户,或者自己也搞不清楚。

发表于 2019-6-2 13:05 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 逆风而上 于 2019-6-2 12:12 编辑
watermark730 发表于 2019-6-2 11:59
Offset里的钱被认为是自己的,不影响房贷里的欠款总额。带redraw功能的loan account里的钱被认为是已经还给 ...


的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎么还可以建议客户正确的债务建议呢???

我也试图和他们谈论过这个问题 他们的回应是 你在贷款前必须找你的会计师讨论一下, 债务结构, 如果你想扣税的话。

我晕, 试问我们华人买房前 有几个第一时间想到去见会计师的呢?大多数人就见个Broker和律师吧。。。

而Broker却对此一无所知 也不愿负任何责任。 因为这和他们的专业毫无关系。 但是对客户来说 这却是很重要一个信息。 对投资回报有着长远的影响的
Mlink3
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发表于 2019-6-2 13:21 |显示全部楼层
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本帖最后由 watermark730 于 2019-6-2 12:27 编辑
逆风而上 发表于 2019-6-2 12:05
的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎 ...


哎不过现在市场不好,也不是一定要像上一个时代那样,一套接一套的买了吧。

要是可能会有投资用途,那一定需要税务咨询的,还有如何折旧抵税交增值税,该买几年新的,贷款师都不关心。

发表于 2019-6-2 13:26 来自手机 |显示全部楼层
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底色 发表于 2019-6-2 06:46
感觉楼主既不懂税务又不懂贷款啊

这充分的体现了你对自己的形容。

发表于 2019-6-2 13:26 来自手机 |显示全部楼层
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watermark730 发表于 2019-6-2 12:21
哎不过现在市场不好,也不是一定要像上一个时代那样,一套接一套的买了吧。 ...


上一个时代

不过这么说还太早
Mlink3

发表于 2019-6-2 14:04 |显示全部楼层
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逆风而上 发表于 2019-6-2 12:26
上一个时代

不过这么说还太早

可能吧。

前几个十年靠买房能致富改变生活,现在没有大风口了。

发表于 2019-6-2 14:12 |显示全部楼层
此文章由 freewalker 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 freewalker 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
case 1,房子值80万,已有贷款40万,不知你怎么能再套出30万?准备付LMI? 另外,在已有房子refinance的时候,做个re-structure,就可以解决退税的问题了。
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退役斑竹

发表于 2019-6-2 14:28 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 kingkongfei 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 kingkongfei 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
freewalker 发表于 2019-6-2 13:12
case 1,房子值80万,已有贷款40万,不知你怎么能再套出30万?准备付LMI? 另外,在已有房子refinance的时 ...

大大,什么是re-structure? 怎么弄?

发表于 2019-6-2 14:31 来自手机 |显示全部楼层
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freewalker 发表于 2019-6-2 13:12
case 1,房子值80万,已有贷款40万,不知你怎么能再套出30万?准备付LMI? 另外,在已有房子refinance的时 ...

我想很多人还是老思想 觉得房子涨上去的equity是可以用的。 当然得两个Loan一起给新的银行做。 Case 1 的确不是不可调整的。 但是得有人告诉你去调整呀。 要贸然扣税还是违法的。
Mlink3

发表于 2019-6-2 17:15 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 wxm611 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wxm611 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
case1 房子增值30万,一般只能带出来24万,怎么能带出来30万? 你这个case我一般都是把第一套房子做抵押,第二套房100%贷款就行了,没什么税务上的问题。

发表于 2019-6-2 17:35 |显示全部楼层
此文章由 墨武泰 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 墨武泰 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
逆风而上 发表于 2019-6-2 12:05
的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎 ...

老兄,banker确实不能建议税务相关的内容,就算懂,但是也不具有资质提供这种建议

发表于 2019-6-2 22:05 来自手机 |显示全部楼层
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kingkongfei 发表于 2019-6-2 13:28
大大,什么是re-structure? 怎么弄?

很简单,做refinance的时候,把贷款分成两个贷款账户,一个算自住房的贷款,一个算投资房的贷款。记得投资房的账户要有offset,要不然多还进去的,就算redraw出来了,理论上这部分的利息也是不能拿来退税的

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狗头军师
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发表于 2019-6-2 22:20 |显示全部楼层
此文章由 luftcao 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luftcao 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
术业有专攻。这种问题应该去问会计,而不是贷款中介。

发表于 2019-6-2 22:20 来自手机 |显示全部楼层
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逆风而上 发表于 2019-6-2 13:31
我想很多人还是老思想 觉得房子涨上去的equity是可以用的。 当然得两个Loan一起给新的银行做。 Case 1 的 ...

房子涨上去的equity,通过refinance拿出来买下一套房子,这不是常识吗?不知你的新思想是什么?
狗头军师

发表于 2019-6-3 01:24 |显示全部楼层
此文章由 墨武泰 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 墨武泰 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
luftcao 发表于 2019-6-2 21:20
术业有专攻。这种问题应该去问会计,而不是贷款中介。

明白人

发表于 2019-6-4 18:17 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 Sping 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Sping 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我觉得楼主的思路是有道理的 楼主说的是offset和redraw的差别。 比如loan amount $20万 offset $10万 利息是按照差额$10万算。 现在要把offset 里的$10万拿去投资入股票 那么房屋贷款利息就要按20万算了 因为offset里的钱拿去投资了。这时房贷20万的利息就不能抵税。而如果房屋贷款limit 20万, redraw10万,利息按照欠的balance10万算。而如果把redraw拿出来去投资如股票,那么房贷的balance就变成20万,而其中的10万(从redraw取出后balance由10万增加到20万)的利息可以抵扣

发表于 2019-6-4 20:05 |显示全部楼层
此文章由 游得好小鱼 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 游得好小鱼 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
MARK
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发表于 2019-6-5 06:37 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 freewalker 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 freewalker 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Sping 发表于 2019-6-4 17:17
我觉得楼主的思路是有道理的 楼主说的是offset和redraw的差别。 比如loan amount $20万 offset $10万 利息 ...

能不能抵税,还是问问会计靠谱一点
狗头军师

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