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[个人所得税] 案例:投资房卖房 CGT问题 [复制链接]

发表于 2019-4-22 00:13 |显示全部楼层
此文章由 dc81 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dc81 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 dc81 于 2019-4-22 22:33 编辑

Case如下:
我2010花50万首次购房(房A),
一,  2010-2013年1月,唯一住房,自住。 2011年做了折旧报告。
二,2013年1月- 2018年6月,ato报税成投资房,有租房合同。这5年半使用了2011年的折旧报告。
由于工作偏远这5年住在远方亲戚家(驾照地址也改成了亲戚家地址),名下唯一住房A用于出租。
三,2018年7月- 2019年4月, 电费账单挂到我本人名下(房A自住),这十个月的ato报税也不申报任何投资房。
四,2019年4月,房A估价100万
五,2019年4月,买了新自住房, 请问房A能重新变回投资房么? 需要哪些注意事项?比如驾照地址改去新房,本人开通新自住房的电费并切断房A的电,房A交给租户签租房合同。
六,2028年房A出租n年后卖出,假设卖120万。

请问根据现有政策,cgt怎么个交法?是(120 -100)×50%么?
有会计说阶段二(2013年1月- 2018年6月) 持续5.5年,非自住,所以那6年也需要交cgt,他说得对么?

第五点里面,可以重新做折旧报告还是必须沿用2011年的折旧报告?未曾装修

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hweeyatt + 4 Like to know as well..Please update us :

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发表于 2019-4-22 00:18 |显示全部楼层
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请行家们留言

发表于 2019-4-22 08:47 来自手机 |显示全部楼层
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这个case是不是很特殊啊?没人遇到过么?
房A,自住转投资,再转自住,再转投资,卖房时如何交cgt?

发表于 2019-4-22 11:43 来自手机 |显示全部楼层
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出租超过6年就要交cgt
所以很多人卡这个时间卖房

发表于 2019-4-22 12:27 来自手机 |显示全部楼层
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2阶段的CGT取决于你是不是在同时期在澳洲有main residence. 比如你2阶段出国了,跨地区了同时住房。这段时间还是可以算你main residence,但如果2阶段,你有一别的自住房。那这个时期的增值当然要加到CGT里面去。

发表于 2019-4-22 13:05 来自手机 |显示全部楼层
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james988 发表于 2019-4-22 11:27
2阶段的CGT取决于你是不是在同时期在澳洲有main residence. 比如你2阶段出国了,跨地区了同时住房。这段时 ...

多谢回复,第一,二,三阶段都只有这唯一房产
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发表于 2019-4-22 23:35 来自手机 |显示全部楼层
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我打算还是写信给ato问问答案吧

发表于 2019-4-23 22:02 |显示全部楼层
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本帖最后由 豆丁 于 2019-4-23 22:37 编辑

Case如下:
我2010花50万首次购房(房A),
一,  2010-2013年1月,唯一住房,自住。 2011年做了折旧报告。
二,2013年1月- 2018年6月,ato报税成投资房,有租房合同。这5年半使用了2011年的折旧报告。
由于工作偏远这5年住在远方亲戚家(驾照地址也改成了亲戚家地址),名下唯一住房A用于出租。
三,2018年7月- 2019年4月, 电费账单挂到我本人名下(房A自住),这十个月的ato报税也不申报任何投资房。
四,2019年4月,房A估价100万
五,2019年4月,买了新自住房, 请问房A能重新变回投资房么? 可以,找个PM帮你出租就是投资房了需要哪些注意事项?比如驾照地址改去新房,本人开通新自住房的电费并切断房A的电,房A交给租户签租房合同。没啥特别需要注意的,出租后有general rental income自然就是投资房
六,2028年房A出租n年后卖出,假设卖120万。

请问根据现有政策,cgt怎么个交法?是(120 -100)×50%么?按天数算,例如一共持有房产1000天,其中500天自住,500天出租,假设卖房profit是100万,那net capital gain 就是100万x(500/1000)*50%
有会计说阶段二(2013年1月- 2018年6月) 持续5.5年,非自住,所以那6年也需要交cgt,他说得对么? 6年法则可以reset,6年内搬回去就不用交CGT了

第五点里面,可以重新做折旧报告还是必须沿用2011年的折旧报告?未曾装修

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发表于 2019-4-23 22:50 来自手机 |显示全部楼层
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加分,楼上好专业!

发表于 2019-4-26 18:28 |显示全部楼层
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本帖最后由 dc81 于 2019-4-26 17:36 编辑

我2010花50万首次购房(悉尼公寓房A),
一,  2010-2013年1月,唯一住房,自住。 2011年做了折旧报告。
二,2013年1月- 2018年6月,ato报税成投资房,有租房合同。这5年半使用了2011年的折旧报告。
       由于工作偏远等原因,这5年半住在远方亲戚家,我驾照地址也改成了亲戚家地址,名下唯一住房A用于出租,ato申报了5年半投资房。
三,2018年7月- 2019年4月, 电费账单挂到我本人名下(房A自住,电Bill为证),这十个月的ato报税也不申报任何投资房。
四,2019年4月,房A估价100万(请持证房屋估价师做了report)。
五,2019年4月,买了新自住房,搬入新房,电Bill为证。 新房land value上百万了,必须做自住房,否则land tax每年交好几万。

1. 2028年房A出租十年后卖出,假设卖价100万。
2. 2019年五月,就是现在,立马把房A卖出,假设卖价也是100万。

1 和 2 在个人报税上,交CGT有何不同么?

发表于 2019-4-26 18:31 |显示全部楼层
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ATO电话打过了,他们踢皮球,叫我问我会计师。
我说我没有会计师,每年都是自己网上填一下mytax。 ATO叫我找个好的会计师咨询。
版上哪位能做我会计师不?
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发表于 2019-4-26 19:58 |显示全部楼层
此文章由 katherman 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 katherman 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
太复杂的情况真的得找会计师

发表于 2019-4-26 20:10 来自手机 |显示全部楼层
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会计师都不上足迹么?

发表于 2019-4-26 20:10 来自手机 |显示全部楼层
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katherman 发表于 2019-4-26 18:58
太复杂的情况真的得找会计师

这不我正招会计师嘛

发表于 2019-5-26 12:47 |显示全部楼层
此文章由 jiayijay1 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jiayijay1 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我可以解答楼主的问题。
不过楼主可能已经找了会计师了。

发表于 2019-7-20 01:08 |显示全部楼层
此文章由 alvin.y 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 alvin.y 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
jiayijay1 发表于 2019-5-26 11:17
我可以解答楼主的问题。
不过楼主可能已经找了会计师了。

可以回答楼主问题参考一下吗?
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