看中一个商铺，中介这么分析，求各位指点，这说法靠谱么

zzfgg123

回报率3.8%, 中介意思yield这种只降不升，所以租金每年固定增长3%，就相当于物业也增长3%，所以回报有：
1.租金3.8%
2.物业升值3%

所以回报6.8%

求问这逻辑哪里不对。。。

不用说交易成本和税。。。就光说long term的holding

还有比如有些店铺，地就两百多，回报率就2.5%多点，买家图什么？？？

serena39

这么低。。。。昆士兰的小商铺 return都8% 左右。。3% 每年增长。

stevenlcs

要是2.5%还不如存定期算了，还没有风险

幽绿海棠

中介不能信，就算说的真的也不能信，因为可能是已经过时的事实

hongji

这个还是得看物业本身情况吧,我见过墨村2006年China town回报只有2%的detached shop拍卖,也见过2015年回报11%的800平米带body corporate的办公楼.中介的话可听可不听,问题在于你要的是什么东西.

squareliang

每年3%的增长是抵消通货膨胀率的，不能算到投资回报里吧。这个投资的回报率就是3.8%，至于物业本身的升值有好多因素决定的。

zzfgg123

hongji 发表于 2017-3-26 20:18
这个还是得看物业本身情况吧,我见过墨村2006年China town回报只有2%的detached shop拍卖,也见过2015年回报1 ...

买前者的是图什么啊。。。。

hongji

zzfgg123 发表于 2017-3-26 21:28
买前者的是图什么啊。。。。

增值啊,china town现在都买不到了,据说有一些都10m以上了

qqqsss111

那个说法有重复计算的嫌疑。商铺下边没地的话完全看租金，营业受经济影响面大吧，只要营业好，租金涨物业也涨，但没租金那物业价值就难说了。

好的位置租售比都不高，地方好生意好做，租金潜力大升值大。例如中介看到租客报表很赚钱，会提升租金，相应物业也增值了，好位置这个套路很明显，反之差的地方租售比不高就不好卖。

地稍大点儿在折腾加盖个店或是上边公寓(council批准）。

VchatSydBieShu

yield有个详细的计算公式吧，而且得对比两种yield

ARACT

昆州商业店铺，land tax很高。

604

zzfgg123 发表于 2017-3-26 21:28
买前者的是图什么啊。。。。

洗錢。

黑山老妖

这回报太低了。除非增值潜力很大，不然图什么？

zzfgg123

604 发表于 2017-3-27 09:40
洗錢。

怎么洗啊

zzfgg123

黑山老妖 发表于 2017-3-27 09:47
这回报太低了。除非增值潜力很大，不然图什么？

这么小的地有什么可增值的啊。。。。这回报率已经这样了。。。

黑山老妖

除非是买下来自己做生意。不然真的是洗钱了。

zzfgg123

黑山老妖 发表于 2017-3-27 10:22
除非是买下来自己做生意。不然真的是洗钱了。

最后拍到2.5%回报。。。这玩意儿怎么洗

原理是什么。。。。世道看不懂了

黑山老妖

zzfgg123 发表于 2017-3-27 10:26
最后拍到2.5%回报。。。这玩意儿怎么洗

原理是什么。。。。世道看不懂了 ...

黑洗白啊。

jackyyfly

个人觉得还是新州的商铺好

zzfgg123

jackyyfly 发表于 2017-3-28 13:17
个人觉得还是新州的商铺好

好在哪里？怎么个好法？

jackyyfly

zzfgg123 发表于 2017-3-28 14:27
好在哪里？怎么个好法？

租金回报率高 你可以贷款数额多一些 最主要的是 好出租租金回报率很高很高

raywang5

capital grow 可以和 cash flow算成1+1 还真是人才。

zzfgg123

jackyyfly 发表于 2017-3-30 11:26
租金回报率高 你可以贷款数额多一些 最主要的是 好出租租金回报率很高很高  ...

商业贷款现在最多65%，70%都困难了。。。。而且要看现有租约啊。。。