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[财务贷款] 你知道税务上Redraw功能和Offset帐户的区別吗? [复制链接]

发表于 2017-1-13 11:37 |显示全部楼层
此文章由 数学家 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 数学家 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 数学家 于 2017-1-13 12:10 编辑

Redraw和Offset是银行提供给贷款客户的两个类似的功能,但是它们之间又有不同之处。

1. 什么是Redraw
Redraw是容许客户将多还给银行的钱再从银行借出来(一般会有条件限制)。

举个例子,王约翰为了少还利息,除了银行要求偿还的利息和本金以外,每个月再往贷款账户里多放2000元。几年下来,他总计多还了10万元。

由于看好房市,王约翰决定买一个投资房,但是他发现他没有足够的首期。这时候他想到了他多还给银行的那10万元。由于他的贷款账户有redraw功能,通过申请,他成功的把多还的10万元又从银行借了出来。

2. 什么是Offset账户
Offset账户本质是一个存款账户,但它有一个特别的功能:在银行计算房贷利息时,客户存在此账户里的资金可以等额(100% offset)或者部分抵消客户所欠贷款。

比如,张艾娃欠银行50万元,同时在她的offset账户里有10万元。当计算利息时,银行按40万元(50万-10万)计算,就是说offset账户里的10万元对冲了贷款里的10万元而不需要交利息。

有一天张艾娃也想买投资房,她直接把offset账户里的钱拿出来付了房子的首付,而不需要任何申请。

3. Redraw功能和Offset账户的相似处
Redraw和Offset账户里的钱都不需要交利息

4. Redraw功能和Offset账户的不同处
Redraw是向银行借钱,因为这部分的钱你已经提早归还给银行,已经是银行的钱了。你要使用这部分资金只能算再借。有经验的同学肯定知道向银行借钱有多麻烦,银行需要你说明理由,理由不恰当就不借;有的银行甚至还要收手续费,还规定最低取款额,等等。
因为offset账户本质是存款账户,这个账户里的钱百分百属于你,爱怎么用就怎么用,没人管你,除了你妈和你老婆。

5. 税务问题
澳洲税务里有个基本原则:借贷的钱如果是用于投资,那么所产生的费用可以抵税,而自己的钱却不能。

所以,redraw是从银行借钱,所以产生的利息可以抵税;而offset是自己的钱,不能抵税。

再用以上两位虚构的人物举例,李约翰和张艾娃各自都购买了价值50万的投资房,他们的10万元都用于了20%的首付,剩下的40万也是从银行借出来的。那么当报税的时候,谁可以抵扣更多的税呢?

王约翰:由于他的10万元本金是redraw出来的,算是从银行借贷,所以他购买投资房的全部50万元(10万本金+40万贷款)所产生的利息都可以抵税。聪明的同学可以看出,这个操作方法可以做到100%借贷,甚至超过100%(印花税,律师费等),而不需要购买保险(Lender's Mortgage Insurance)。

张艾娃:由于她的10万元本金是从offset账户里拿出来的,属于自己的钱,不算从银行借贷,所以她只能抵扣后来购房时借贷的40万贷款所产生的利息。

6. 总结
对比这两种功能的不同,可以发现具体使用哪种功能需要根据自己的实际出发:如果将来需要抵税,可以使用redraw功能;如果希望资金的使用比较方便,可以使用offset账户。

那可不可以又能抵税,又能灵活使用资金呢?答案是可以的,但是阐述起来比较复杂。如果您有类似的需要,请与私信联系。我会为您设计一套简单,易操作而且可以得到最大限度税务优惠的贷款组合。

注:以上属于个人意见,不构成投资和税务建议。

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发表于 2017-1-13 13:21 |显示全部楼层
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网友补充了一下:如果是自住转投资,offset里的钱可以抵税,redraw的不能

发表于 2017-1-13 13:27 |显示全部楼层
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请教个问题。打个比方,如果10天后投资房settle,那么今天把offset里的钱还到loan帐户里,到时候再redraw出来付首期,这样利息可以算作负扣税么?

发表于 2017-1-13 13:29 |显示全部楼层
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civic 发表于 2017-1-13 13:27
请教个问题。打个比方,如果10天后投资房settle,那么今天把offset里的钱还到loan帐户里,到时候再redraw出 ...

可以算作负扣税
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发表于 2017-1-13 13:32 |显示全部楼层
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civic 发表于 2017-1-13 13:27
请教个问题。打个比方,如果10天后投资房settle,那么今天把offset里的钱还到loan帐户里,到时候再redraw出 ...

可以

发表于 2017-1-13 13:34 |显示全部楼层
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civic 发表于 2017-1-13 13:27
请教个问题。打个比方,如果10天后投资房settle,那么今天把offset里的钱还到loan帐户里,到时候再redraw出 ...

好问题,这个问题我也曾经咨询过我的会计师。

会计师的回答是可以这么做,但是不能是10天,因为时间太短。税局会认为这个钱还是你的,只不过从银行转了一圈而已。他给的建议是最好提前半年到一年以上。
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发表于 2017-1-13 15:21 |显示全部楼层
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发表于 2017-1-13 15:26 |显示全部楼层
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发表于 2017-1-13 16:21 |显示全部楼层
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发表于 2017-1-13 18:09 来自手机 |显示全部楼层
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学习

发表于 2017-1-13 19:45 |显示全部楼层
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civic 发表于 2017-1-13 10:27
请教个问题。打个比方,如果10天后投资房settle,那么今天把offset里的钱还到loan帐户里,到时候再redraw出 ...

到时候再redraw出来付首期,这样利息可以算作负扣税么?

这个“利息”是什么啊?是说redraw的钱也要付利息给银行吗?
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发表于 2017-1-13 20:03 来自手机 |显示全部楼层
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强帖留名

发表于 2017-1-13 21:07 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 浮云马 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 浮云马 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
redraw前提是你还钱给银行,还了多少,你的mortgage就少了多少,正如一楼所说,将来自住转投资的话,可以抵税的mortgage的利息就少了。而且这个是永久性的,无解。

自住的mortgage利息是不能抵税的,但是redraw出来投资,就把这部分mortgage变成tax deductable了,但是如果不split loan,还是一个loan的话,就是mix purpose loan,会出现下面的问题:

如果我还钱进的mix purpose loan里面,这个钱是按比例分配到tax deductable和non tax deductable的,比如100万贷款,50万是自住,50万是投资,我还了两万块钱,理想状况下这两万块都应该还到non tax deductable里面,但因为mix purpose,只有一万还给了自住房,还有一万还了投资房。

所以在redraw之后,最佳方案是split loan,把tax deductable和non deductable的分开,这样才会最大化税务优势。

以上属于个人意见,不构成投资和税务建议。

发表于 2017-12-27 11:39 |显示全部楼层
此文章由 lindsay123 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lindsay123 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
浮云马 发表于 2017-1-13 21:07
redraw前提是你还钱给银行,还了多少,你的mortgage就少了多少,正如一楼所说,将来自住转投资的话,可以抵 ...

我想问下,如果把loan split成一部分投资,一部分自住,那投资部分的利率也要高一点吧,虽然利息能抵税,但是这么一高一抵,是不是也没差了

发表于 2017-12-29 08:34 |显示全部楼层
此文章由 浮云马 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 浮云马 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
lindsay123 发表于 2017-12-27 11:39
我想问下,如果把loan split成一部分投资,一部分自住,那投资部分的利率也要高一点吧,虽然利息能抵税, ...

卖房的时候投资的部分是要交CGT的

发表于 2018-1-22 22:19 |显示全部楼层
此文章由 小号少年 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 小号少年 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
感谢分享
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发表于 2018-1-22 23:34 |显示全部楼层
此文章由 lucyliu8472 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lucyliu8472 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
自住房贷款账户redraw出来的钱,再产生的利息可以用于投资房抵税?必须重新做loan吧?

发表于 2018-1-22 23:59 |显示全部楼层
此文章由 wxxnxs 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wxxnxs 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
张艾娃:由于她的10万元本金是从offset账户里拿出来的,属于自己的钱,不算从银行借贷,所以她只能抵扣后来购房时借贷的40万贷款所产生的利息。


如果要抵扣满额50万的利息也是可以的,直接在现有的loan做refinance,多出来的钱一样可以抵扣,ato只看你refinance出来的钱的用途是不是符合负扣税的定义。你之前付出去的本金可以在投资房settle之后转回原来的账户。说到底offset还是有更大的灵活性。

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