求教投资房贷款方案

HungryJacks

如下情况：
有一个自住房A贷30万，同时有35万左右现金，放在offset里头30万然后存了5万savings，觉得有点儿亏，琢磨着把5万取出来再贷款20多万买一个30万左右的投资房B。

打电话给之前的broker，说虽然我offset里放了钱但是账面上我还是欠银行30万，所以以目前的收入无法再贷出20多万，除非我把offset里头的钱转去loan account，相当于直接还清了。

主要的顾虑是怕如果直接还清了，以后有需要用到现钱的时候就不好了，但是如果不还又贷不到款。请各位帮忙指点下要如何操作？谢谢啦

HungryJacks

没人知道吗

ariesbunny

把 offset 钱拿出来做首付，少贷买房，这样不能最大限度负扣税。所以还是要还自住房，再多贷买投资房。

如果你自住房的贷款少了，还款额相应也少了，每月支出就少了。

如果日子还是紧吧，就说明还款能力不足够支撑买投资房。慎重。

afv

HungryJacks 发表于 2015-4-1 19:24
没人知道吗

大家都在围观你工作呢哈哈哈

BongBong

ariesbunny 发表于 2015-4-1 20:02
把 offset 钱拿出来做首付，少贷买房，这样不能最大限度负扣税。所以还是要还自住房，再多贷买投资房。

如 ...

把offset对应的loan account 作出一个split, 例如如20万， 同时offset 也放20万。这样和以前是同一个效果，没有利息。如果看到合适的房子，用这20万或者一部分做首付20%， 到另一个银行借80%，当然是在你的工资及其他收入可以贷到款的情况下。这样你实际上做到了100%贷款甚至包印花税等费用，可最大限度退税。

freewalker

你的broker是对的，把自住房还掉，然后把贷款额度都用在投资房上面，把投资房做成105%贷款，最大化负扣税

BongBong

补充：要开一个新的offset 对应split。

两部分loan 相加，可做到100% tax deductible。

BongBong

freewalker 发表于 2019-7-16 19:57
你的broker是对的，把自住房还掉，然后把贷款额度都用在投资房上面，把投资房做成105%贷款，最大化负扣税 ...

在同一银行做105%贷款，实际上用的是交叉抵押， cross collateralisation，长远来说，弊大于利。尽量避免。

freewalker

BongBong 发表于 2019-7-16 20:06
在同一银行做105%贷款，实际上用的是交叉抵押， cross collateralisation，长远来说，弊大于利。尽量避免 ...

能否详细说说，为什么长远来说，弊大于利？

lvr

freewalker 发表于 2019-7-17 12:52
能否详细说说，为什么长远来说，弊大于利？

好像是以后剥离时比较麻烦，比如要卖掉其中一个增值不佳的房产时。

以前看过一本投资书这么说的，具体的怎么不好忘了。

freewalker

lvr 发表于 2019-7-17 14:28
好像是以后剥离时比较麻烦，比如要卖掉其中一个增值不佳的房产时。

以前看过一本投资书这么说的，具体的 ...

也没你想的那么复杂。卖掉一个，只要保证另外一个的贷款额少于其价值的80%即可，如果不够，把贷款额降下来就好了。一般来说，等过了几年，剩下那个房子有了升值，贷款额也不会超过80%了。

lvr

freewalker 发表于 2019-7-17 18:44
也没你想的那么复杂。卖掉一个，只要保证另外一个的贷款额少于其价值的80%即可，如果不够，把贷款额降下 ...

是不是两个房子都从同一个银行贷款，银行肯定做成cross collateralisation？还是可以做成完全分开的两个贷款？

freewalker

lvr 发表于 2019-7-17 20:11
是不是两个房子都从同一个银行贷款，银行肯定做成cross collateralisation？还是可以做成完全分开的两个 ...

如果两个房子都只贷少于80%，那可以做成完全分开的两个