雪梨夜话之悉尼公寓房市场

白雲山民

顶你这句话.


混足迹这些个日子, 最大的一个感悟就是: 长年混论坛的人不可能是有钱人.

flyspirit

LZ好像没有区分Apt和Unit

pandababy

中介工作者看了这篇文章马上换工作了

车士活控

原帖由 pandababy 于 2011-4-30 21:34 发表
中介工作者看了这篇文章马上换工作了

莫非你是指30楼?(monkey24)

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:si149

Robbie2018

原帖由 白雲山民 于 2011-4-30 20:36 发表
顶你这句话.


混足迹这些个日子, 最大的一个感悟就是: 长年混论坛的人不可能是有钱人.

也有例外，譬如你。

ZACLW

原帖由 sunnykelly 于 2011-4-30 22:01 发表

也有例外，譬如你。

骂我还是夸我哪, 哈哈

我被人中介了, 卖房子的, 房市不好了, 有空混论坛了.

abc152350

长安雪梨的帖子一定要顶

mxgong

原帖由 ZACLW 于 2011-4-30 22:18 发表



骂我还是夸我哪, 哈哈

我被人中介了, 卖房子的, 房市不好了, 有空混论坛了.

别自嘲了。人家说的是白云山民。。

mxgong

原帖由 ZACLW 于 2011-4-30 20:31 发表



顶你这句话.


混足迹这些个日子, 最大的一个感悟就是: 长年混论坛的人不可能是有钱人.

你看来看去, 这些个人都是讲的固定的几个华人熟悉的区说来说去, 没完没了, 然后得出什么什么结论.....

真的是看烦了... 久了, 觉得自己的档次都低下来.

是挺烦的，整天说EPPING PARK。

ZACLW

原帖由 mxgong 于 2011-4-30 22:37 发表



是挺烦的，整天说EPPING PARK。

哈哈, 就知道你要跟我这个. 都说了我是被卖房子的, 然后呢, 现在主打这个盘及ZETLAND, RHODES, BURWOOD, ASHFIELD等华人区, 市道不好啊, 只有上论坛吹风.

有意买房者, 可以联系我.

对了, 我还代理CHATSWOOD的盘, 内部价噢, 欲购从速.

BOC

刚打算看楼花呢，就被楼主当头浇了一瓢凉水。。

自游自在

我的第一任房东,投资房子也赚了不少钱,他的经验也是珍爱生命,远离楼花.

Rolyat

thank you for sharing.

长安雪梨

在投资公寓的时机上，我的投资原则是：
我一般喜欢打断卖家2条腿  打断1条腿不过瘾。

现在买公寓的楼花，相当于自己被开发商打断一条腿，被中介打断另一条腿。若干年后，被高昂的物业费再打断一条胳膊。

当买家血淋淋要断臂求生的时候，才是你接盘的时候。


或者
当悉尼的公寓房价格下跌到租金远大于利息时，才是入场的机会。


在公寓房上的投资，说得残忍一点，不是你砍卖家的2条腿来赚钱，就是你被别人砍2条腿来被赚钱。总有一个人的幸福建立在另外一个人的痛苦上。

坦率的讲，过去4年，我能够在悉尼公寓的投资上火中取栗，全身而退，有运气的因素，但大部分的决定来自于砍vendor 2条腿的快感。

在悉尼投资公寓，除非你是香港或大陆的资金，全部付清，否则就得考虑租金年回报率和房贷利率的差额。

什么时候公寓房的租金会大于利息？如果澳洲的负扣税政策维持现状的话，当房租回报率小于贷款利率-1.5个百分点，即6%以下的时候。

现在悉尼的公寓房的租金回报是5.1%，House是4.4%。

如果澳洲的负扣税政策取消的话，公寓房的租金回报率必须在贷款利率的基础上加1个百分点。否则就不值得投资。

如果澳洲的负扣税政策只能享受50%的loss的话，公寓房的租金回报率必须在等于或大于贷款利率，才能继续投资。

日本现在的房贷利率是1.5%。新加坡的房贷利率是3%, 马来西亚的房贷利率是3.9%。

现在香港的房贷利率是1%，房租年回报率是5%，所以香港高昂的房价才得以维持。

美国的房贷利息现在是3.4%，涨到4.5%都不是大事情。一到6%就会有问题。



[ 本帖最后由 长安雪梨 于 2011-5-1 00:48 编辑 ]

长安雪梨

海外买家，尤其是大陆买家，之所以在澳洲买APT，是因为澳洲政府很精明，规定 海外投资者只能买楼花或新房。

海外投资者 想在澳洲买中国天价的HOUSE，被澳洲政府阻挡了。

我们定居在澳洲的华人，为什么要把自己看做是海外投资者，去当冤大头，买哪些天价的APT 和楼花呢？


悉尼每年新开工的楼盘中，APT 占了75-80%，而且往往集中在几个区域。在局部区域，如北岸PACIFIC HWY，Burwood, Wolli Creek, Hurstville, Chatswood, Ashfield 聚集了大量待开发的公寓楼盘，如同今天墨尔本的公寓市场，造成租金不涨反跌的怪现象。


喜欢公寓大部分是年轻人和海外留学生。 年轻人没有孩子，喜欢现代的生活方式，好享受，但年轻人最大的致命弱点是没有积蓄。 海外留学生人数被澳洲移民局当奶牛一样挤压，到最后被当垃圾一样一脚踢回中国。澳元的喜人形势使潜在的留学生和海外投资者 心惊胆战，不敢贸然行动。


上海，杭州现在每平方的土地价格已经超过2万人民币了，而悉尼现在每平方的土地价格在523澳元，离CBD 10公里的土地价格在1500澳元，离CBD 15公里的土地价格在1000澳元，离CBD 20公里的土地价格在800澳元左右。我就想不通，澳洲的公寓房 凭什么比 HOUSE只少一点点。


Wolli Creek 1300多套公寓，物业管理的人 连个鬼影都见不到，却要收1300澳元以上的物业费？  而中国一栋楼里，光保安就20多人，物业费不过每个月100人民币。即使在吉隆坡，在每栋楼里的保安我至少看到5个，澳洲的大楼里有5个以上的保安吗？  物业管理 到底养活了哪些人？

长安雪梨

我理解就是，APT 还有强大的租金回报率可以支撑，而HOUSE等租金回报率是远远低于APT的

---2011年3月，悉尼的APT 的回报率是5.1%, House 回报率是4.4%。
  
Apt 比House 每年多5000多澳元的Strata Levy，减去Strata Levy后， Apt的回报率是低于House的。

  我当然说的同一个SUBURB的情况。我不会拿新西兰的apt 来对比你悉尼的apt

House的趋势是越来越少，越来越宽敞，每间新的HOUSE 的面积在300平方(今天刚去 Casula的 First Style 看了Newbury 32的building cost，基本型的不过 18.5万澳元的成本）

Apt 的趋势是越来越多，越来越小，每间新的APT的面积在85-100平方

  一个越来越稀缺的市场， 一个越来越过剩的市场，银行会偏爱哪个？ 投资者会偏爱哪个？

不可否认，悉尼现在的房屋空置率只有1.3%，现在每年的人口净增长在7万人次，需要2.8万套房子，悉尼现在每年的开工量在1.5万套以下。但能满足居住需求的 可以有最廉价的GRANNY UNIT，有3-6间房的HOUSE， 它们的租金都远比APT要便宜50%，APT 有什么竞争力？

白雲山民

原帖由 sunnykelly 于 2011-4-30 22:01 发表

也有例外，譬如你。

ZACLW

Wolli Creek 1300多套公寓，物业管理的人 连个鬼影都见不到，却要收1300澳元以上的物业费？  而中国一栋楼里，光保安就20多人，物业费不过每个月100人民币。即使在吉隆坡，在每栋楼里的保安我至少看到5个，澳洲的大楼里有5个以上的保安吗？  物业管理 到底养活了哪些人？

没住过请不要任意评论, 我在WOLLI CREEK租过四年, 换了三栋BUILDING, 那里的ON SITE MANAGER从早上8:30到下午5:30, 管理日常卫生, 租房服务, 居民纠纷, 物业申请所有杂务... 晚上从:5:30到第二天早上8:30, 轮换成保安守在停车场的OFFICE里, 虽然我很讨厌他们几乎每天给我车上贴纸条说"visitor parking only", 但日复一日, 也不得不佩服他们的尽业, 能分清每一家的哪辆车. 谁家晚上音乐开大了, 照样上门调解, 比打给警察效率高多了吧.... STRATA的钱不花在这上面, 花在什么上面? 你看看10个入室抢劫, 杀人的, 有8.9个是HOUSE的, 一脚门就给冲进去了, 谁管你死活?

ZACLW

喜欢公寓大部分是年轻人和海外留学生。 年轻人没有孩子，喜欢现代的生活方式，好享受，但年轻人最大的致命弱点是没有积蓄。 海外留学生人数被澳洲移民局当奶牛一样挤压，到最后被当垃圾一样一脚踢回中国。澳元的喜人形势使潜在的留学生和海外投资者 心惊胆战，不敢贸然行动。

你接触的大部份是吃技术饭的新移民或比较没有家庭资助的一般人, 不能代表所有的"年轻人和海外留学生". 不是说我是什么有钱人, 但我认识的10个人中, 不管年轻或年纪大的, 都住APT, 包括BONDI, CHATSWOOD, BREAKFASTPOINT.....图的就是一个省心, 住HOUSE的也不会住在你每个文章写的那些区, 什么PARRAMATTA, CARINGFORD, HILLS.... 你接触的那只是一小部份移民或中国人, 你也许只能在他们眼中看为成功人士.

还有, 不要拿SPECIAL LEVY说事, 那东西十年难碰一次, 就像住HOUSE暴水管一样难遇, 而且SEPCIAL LEVY不合理的话, OWNER COOPERATION也是不会同意的, 就算合理要交的话, 也是整栋楼每家SHARE, 住HOUSE呢, 修理, 掉瓦, 邻居找你麻烦, 你觉得不合理, 和谁说理去? 修理人家报多少钱就多少钱, 谁管你?

真正的成功人士绝对不是一个绝对的人.....

ZACLW

不可否认，悉尼现在的房屋空置率只有1.3%，现在每年的人口净增长在7万人次，需要2.8万套房子，悉尼现在每年的开工量在1.5万套以下。但能满足居住需求的 可以有最廉价的GRANNY UNIT，有3-6间房的HOUSE， 它们的租金都远比APT要便宜50%，APT 有什么竞争力？

求你以后不要拿你那些厨师或黑民的居住条件说事, 行不?

什么人才住GRANNY FLAT, 什么HOUSE被隔成6间房?  你总是拿一小挫的东西拿来放大说事...搞的我也想去搞个烂HOUSE出租了...

hsqhugh

顶长安这篇
多多哥哥不再孤独

kennex

原帖由 ZACLW 于 2011-5-1 06:34 发表
Wolli Creek 1300多套公寓，物业管理的人 连个鬼影都见不到，却要收1300澳元以上的物业费？  而中国一栋楼里，光保安就20多人，物业费不过每个月100人民币。即使在吉隆坡，在每栋楼里的保安我至少看到5个，澳洲的大楼里有5个以上的 ...

wolli creek 我住过 bonar st的，物业很不错。经常看到保安在转的。物业经理就在小区里住，一有问题（水管堵塞之类的）马上就来修了

Gelen

原帖由 ZACLW 于 2011-5-1 06:45 发表
什么人才住GRANNY FLAT, ....你总是拿一小挫的东西拿来放大说事...

你让我焦虑了

ZACLW

海外投资者 想在澳洲买中国天价的HOUSE，被澳洲政府阻挡了。

澳洲PR或许是世界上最好弄的身份之一, 你看看163们.....你真以为澳洲政府会如你一厢情愿般的想法?

真正的有钱人, 谁成天拿房子说事? 而且就几个区转来转去....难道脱离了你那几个区, 就都"天价"了?

hsqhugh

多多哥哥建议　慎重购买楼花　雅博文　久矣．说得多了，别说足友烦，自己都觉得自己好烦．所以经常是欲言又止，已经很久不提此事了．
长安来，多多哥哥终于可以放心退休了．

Z兄说得不无道理，对雅博文不宜一棍打死. 多多身边也有成功投资雅博文的案例.收益率超过大盘. 但买赔的也大有人在.因此建议大家买雅博文要格外慎重.原因不多说了,已经说过好多遍了.何况现在这一块已经归长安管了,我已经退居二线了.

身边暂无买雅博文楼花的成功案例.

长安雪梨

不得不回应一下ZACLW

1.
我对妨碍了你的售楼生意表示歉意。从一开始我就声明：一直不愿意多讲公寓和楼花，是因为怕讲出来，会伤害很多中介的利益。

2.真的是看烦了... 久了, 觉得自己的档次都低下来.
你的档次本来就很低，虽然你可能开着本死，在每一个无知的青少年买家面前号称成功人士。

虽然你外面时尚，但你内心很龌龊。


3.
现在买公寓的楼花，相当于自己被开发商打断一条腿，被中介打断另一条腿。若干年后，被高昂的物业费再打断一条胳膊。

---当你肆无忌惮，用低级、龌龊的方式 来不断推销Epping Park
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=324811&extra=page%3D2

三个区的房子对比(自住),纠结中, 求建议http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=339253你龌龊的推销方式 就是我写这篇公寓文章的动力。

4.
在公寓房上的投资，说得残忍一点，不是你砍卖家的2条腿来赚钱，就是你被别人砍2条腿来被赚钱。总有一个人的幸福建立在另外一个人的痛苦上。

5. 没住过请不要任意评论, 我在WOLLI CREEK租过四年, 换了了三栋BUILDING
---大叔我在WOLLI CREEK住了2年。

我从Wolli Creek搬走的直接原因：2009年的一个夜晚，我放在客厅的钱包被所谓的Spiderman(Property Manager说的)拿走了4000多澳元的现金。 我住在11楼, 哪天晚上我不舒服，听到客厅有响声，没有爬起来。否则这个贼可能会从11楼摔成残废。

6. 求你以后不要拿你那些厨师或黑民的居住条件说事, 行不?
---大叔家具店的4个员工，都是澳洲公民。他们的居住环境比很多人差，但绝对比你的居住条件强。你还等着再骗几个小年轻买你的内部价的公寓，来付房贷。不要告诉大叔，你TND的靠把房子租给黑民来还贷。

大叔3个饭店里，有3个澳洲公民，澳洲政府在6个月内会返还大叔每人2100澳元的补贴。


什么人才住GRANNY FLAT, 什么HOUSE被隔成6间房?  你总是拿一小挫的东西拿来放大说事

---你为什么会这样狗急跳墙，失去理智(虽然你的理+智的档次是那么低)、粪喷涂墙呢？

大叔在Carlingford的House是1000多平方，two storey, 使用面积36 square. 楼上4间卧室，楼下2间，不需要再分割成12间。

大叔昨天去Display Centre，看了Clarendon的St Ives的45.7，和 First Style的Newbury 38 sq,是想再盖大的House.

老猫晒太阳

争这个就没意思啦。
俺也是个无知青年，宁愿在内城区买个小公寓也不愿意去山区买耗子。个人价值取向问题。
不过我也很不待见楼花。。。嘎嘎。

kawara

山区耗子并不便宜，65万以下的不花大钱装修很难住人

nextstep

坐等ZACLW回击