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拍照留念
关于房价的思考和疑惑
收藏patricb 只看 发表于 2009-08-16 12:21
鉴于工作关系和个人的投资需要，房地产市场一直是我比较关注的。来澳洲定居只有4年多，不敢妄称了解市场，只是最近的市场行情越来越出乎意料，实在有点让人不吐不快，所以发此一贴，以“抛砖引玉”。
每周照例到REIV的网站上看一下周六的拍卖结果（仅限维洲），最近几周看到的成交记录都非常强劲，显示出房地产市场之热。先来看一下这周REIV的报告：
Saturday 15 August 2009
Another clearance rate in excess of 80 per cent today will provide vendors with great confidence as we head into spring, and whilst Melbourne continues to have a broader housing supply issue house prices will remain solid.
Today there were 475 auctions reported, of which 398 sold resulting in a clearance rate of 84 per cent. There were 77 homes passed in, of which 44 were passed in on a vendors bid.
Auction numbers continue to increase, reaching just over 600 in two weeks which will be welcomed by buyers who face stiff competition at auctions.
CLEARANCE RATE是市场情况的重要指标，最近连续保持在80%以上的高位，更为重要的是，看CLEARENCE RATE要结合上市的房屋数量，本周victoria是475个AUCTION，比去年同期的451个auction更多，所以说这个高clearence rate 还是有一定的数量基础的(有个别时段，由于上市auction的房屋数量极少，会造成clearence rate相对异常而不可靠）。
再看成交价格，不排除有些房子的成交价格还是在合理区间的（包括我们这里的网友买的 ），但是确实有不少房子的成交价格非常高，我有关注过的几个房子成交价格超过asking price约30%，咋舌的很！以前通常觉得超过20%就很牛了。 当然有时候这种情况是由于agent under quote以吸引买家，但我关注的这几处房子我原来都认为asking price还是合理的。所以，要不就是我太保守（WHICH IS 我家领导的观点），要不就是市场太火爆。
了解我的人知道，我不是“多头”，也不是“空军”，总是试图理性看市场，尽管ALMOST IMPOSSIBLE.
分析一下，看多的理由先：
1， 首次购房津贴：这无疑是市场旺盛的一个重要原因。从我平时的工作中就可以看到，来咨询的首次购房者比例相当高。对于这里的很多同学来说，可能大幅增加的津贴只是一个吸引你买房的理由或是一个奖励，但我看到对另一部分尤其是local的年青人来说，这个增加的津贴是个决定性因素，因为我们知道有不少aussi收入不错，但开销大存款少，对他们来说存款是阻碍他们买房的最大障碍。而目前新房最高3万2的补贴，极大的帮助了他们的存款不足，对一个价格30万的普通住宅来说补贴几乎占到了10%，所以我们看到了各新建小区内流水般的参观者和签约者。
2， 外来资金的流入和新移民（包括中国投资移民）
上面说到了津贴对市场的推动，但这应该仅限于中低价市场，毕竟大多说首次够房者只能负担25-60万之间的房子。但出乎意料的是高端市场同样火爆，于是我们从拍卖现场上频繁出现的同胞上得出另一个推论，是新移民炒高了房价。不可否认，从我接触到的情况来说，这种现象是存在的，我有大约10%的客户是新移民，包括大量的投资或商业移民，可能你不了解的是，其中除了来自于我们的祖国以外，还有不少来自印尼，马来西亚，新加坡等等。显然这个人群首先是资金较为充裕，其次由于是新移民，对价格不熟悉或是不敏感，还有是一部分人时间比较紧（就是来几个星期搞定房子的），种种原因造成其出价比较“大方”。更何况以国内例如上海现在动辄数百万人民币的普通公寓房来说，这里类似价格的花园洋房确实显得不贵。当然有时我们又想难道整个澳洲市场就能给新移民买下来炒高吗？我的理解是，新移民当然还只是澳洲人口的一小部分，但也许是因为，在一定的时段内，上市的房产是有限的，成交换手的房子里被新移民买走挺大一部分，所以就造成一种局部的价格上升。
3， 低利率。
也是重要因素，目前如此之低的贷款利率，就意味着同样收入的人，比去年或前年可以借到到更多的贷款，以支撑更高的预算和购买力。
4， 房屋供应不足：
最近澳洲央行行长在警告房价泡沫的同时也提到了澳洲住房供应不足的问题，所以很多人干脆“弃租转买”，而低利率有造成暂时的还贷金额几乎持平租金。
5， 心理原因。
人总是有追涨的心理的，房市股市都一样，看空不成也会翻多。很多人说，澳洲在经济危机之下都有如此市场，等经济复苏那还了得。
再说看空的理由：
1， 同样要说首次够房津贴。随着时间推移，津贴将减少，到明年初就几乎接近原来的水平了。所以首先会减少对购房者的刺激作用。其次，我个人认为，目前大幅增加的津贴实际透支了未来的购买力，也就是说很多原来计划在今后几年买房的人因为现在的津贴而提前买房，这样未来几年内潜在的首次购房者就会减少，影响需求。
2， 经济危机。
目前全球市场预期都有转好的迹象，但失业率还是有可能会增加，这样就可能从供应和需求两方面影响市场。
3， 利率和汇率的上升。
澳洲的利率基本确认走出下降通道，今后几乎肯定要升，现在只是在讨论何时升怎么升的问题。经济转好，通胀压力增大，利率上升不可避免，自然会影响贷款能力和购买力。另外经济转好，也意味着澳元可那走强，对境外投资者也是个抑制。
4， 购买力不足。
我们已经看到澳洲房价在2008年前有个很大的增长，现在时隔不久，有来一个大幅上升的话，本地的购买力是否跟得上，毕竟大部分人的收入在同期并没有增加这么多。平均房价对平均收入的倍数在增加，最近CBA的调查也显示affordability在下降。收入还能支撑房价吗？
罗罗嗦嗦一堆，求高手指正！
[ 本帖最后由 patricb 于 2009-8-16 12:43 编辑 ]
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miller2 + 3 谢谢奉献
luckynumber + 2 有道理
岁月留下的痕迹 |
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楼主:patricb
发表于 2013-9-22 15:09
