经济学家称房价可能下跌10%，那又怎样？

maxinfang

oz2009 发表于 2026-6-8 18:33
好像reform提到，即使不可以negative gearing, 但是卖的时候可以一次把多年的亏损做到capital loss里面去， ...

那当然可以了 如果连亏损 都不让你对冲盈利 那是真的疯了
negative gearing 就是每年可以拿来对冲你今年交的税 每年少交高阶税率 对于打工人是很好的 每年可能少交1-2w 都是可能的  特别是是收入越高越划算
比如一套投资房 租金+其他开销 亏损2-4w 就最高退税1-2w 现金流会好很多的

he275

资本市场的事情真不好预测，"买涨不买跌"。涨的时候谁知道会涨400%，而不是200%，也不是800%。跌的时候不好预测“底”在哪里。

oz2009

maxinfang 发表于 2026-6-8 18:40
那当然可以了 如果连亏损 都不让你对冲盈利 那是真的疯了
negative gearing 就是每年可以拿来对冲你今年 ...

是啊。现金流每年能拿回肯定好。我的意思是Ng每年没有了，至少最后还还给你了，那也不算太差。而且即使百分之30得税率，还要剪掉每年的通缩，所以，每套房子要算一下，在一定条件下并不是都比没改前差。

当然，最怕的每年房价涨幅受影响，那投资搏升值就难了。

maxinfang

oz2009 发表于 2026-6-8 19:06
是啊。现金流每年能拿回肯定好。我的意思是Ng每年没有了，至少最后还还给你了，那也不算太差。而且即使百 ...

对于顶级富豪和成熟资本玩家而言，Negative Gearing（负扣税）真正强大的核心价值，绝非仅仅用来冲抵死工资，而是作为跨资产配置的“控税调节阀”。由于股票、基金等资产的买卖能够“一键套现”，富人可以精准计算当年房产亏损（尤其是利息与巨额折旧）的额度，并在同一年选择性地斩获并兑现等额的股票资本利得（Capital Gains）；这种跨资产损益对冲不仅能让他们提早将股市利润免税或低税地“落袋为安”，还能极为灵活地把每年的总应纳税收入压制在更低的税务阶梯内，从而完美实现了**“资产套现、利润最大化、且即刻拿到真金白银现金流”**的降维打击。

如果只是工资上退点 那只是我们苦逼打工人的一点点cashflow的福利 有钱人需要的是这个 灵活性
而这也才是这个操作灵魂 和为什么20%top高收入人ng收益是最大的根本原因。在足迹那么久 也没看这里什么大佬们真的点出来这个核心 故意引向 打工人和打工人税阶不同的 内斗中 我们永远只活在认知的局限里

maxinfang

maxinfang 发表于 2026-6-8 19:24
对于顶级富豪和成熟资本玩家而言，Negative Gearing（负扣税）真正强大的核心价值，绝非仅仅用来冲抵死工 ...

如果看透这个ng政策 而且这个政策确定不可逆 最有意思的将是豪宅市场 新豪宅可能只有自主买家
而最好地段的破房能分地 的那种破豪宅将会是新的增长点

crystalbear

去了负扣税，贷款额度下降30%，房价却只降10%

maxinfang

crystalbear 发表于 2026-6-8 19:54
去了负扣税，贷款额度下降30%，房价却只降10%

才刚开始 子弹飞一会 毕竟有祖父条款 租金会慢慢上涨 利息下调 然后那些ng 祖父条款的房子 postive cash flow没办法用ng了 会开始卖的

Cool7

maxinfang 发表于 2026-6-8 19:24
对于顶级富豪和成熟资本玩家而言，Negative Gearing（负扣税）真正强大的核心价值，绝非仅仅用来冲抵死工 ...

想当然了啊，新政在房产上亏损一样可以同股票收益来抵的啊。唯一不能抵扣的是工资收入。

ALP的逻辑实在感人，一边说为打工人发声，一边保证你的工资收入不能有一点点办法去抵扣。

然后看见中等收入的会有工作上的费用抵扣，所以来个平均，大家都能扣个$1000，管你是不是有抵扣项目。好好的税务抵扣，鼓励个人投资自己的事变成福利了。

Cool7

还没看清楚吗？ALP的立场就是那些拿福利的，拿最低工资的那部分人。不是说足迹平均工资$200K 还是 $300K 么，怎么这么多人挺工党啊？看起来暴露收入了啊。

maxinfang

Cool7 发表于 2026-6-8 20:15
想当然了啊，新政在房产上亏损一样可以同股票收益来抵的啊。唯一不能抵扣的是工资收入。

ALP的逻辑实在 ...

新政房产上的亏损 cgt 当然可以抵扣
非cgt 不能对冲cgt哦
非cgt只能累计到最后卖房成本 来算
不同类型了哦

Cool7

maxinfang 发表于 2026-6-8 20:27
新政房产上的亏损 cgt 当然可以抵扣
非cgt 不能对冲cgt哦
非cgt只能累计到最后卖房成本 来算

股票收益不是CG吗？房产的NG通过股票收益就低了。

SoftSome

现在最不缺的就是什么经济学家之类的

maxinfang

Cool7 发表于 2026-6-8 20:59
股票收益不是CG吗？房产的NG通过股票收益就低了。

cg 最后不是也放到你当年income 来累计算算的
ng 最后也放到你income里减少的呀

Cool7

maxinfang 发表于 2026-6-8 22:22
cg 最后不是也放到你当年income 来累计算算的
ng 最后也放到你income里减少的呀

对啊，所以说新规不影响NG，如果收入是股票的CG。

以前可以这么做，现在还是可以。只是普通打工的不能用工资去抵扣了而已。ALP坑的都是打工的。

maxinfang

Cool7 发表于 2026-6-8 23:30
对啊，所以说新规不影响NG，如果收入是股票的CG。

以前可以这么做，现在还是可以。只是普通打工的不能用 ...

5月之后 买的 二手房 ng 都没了 你醒醒

Cool7

maxinfang 发表于 2026-6-9 08:56
5月之后 买的 二手房 ng 都没了 你醒醒

5月以后的只是不能用工资抵扣了啊，你仔细看。

maxinfang

Cool7 发表于 2026-6-9 10:12
5月以后的只是不能用工资抵扣了啊，你仔细看。

在澳大利亚税法中，不同投资资产的“亏损”和“盈利”是各自独立计算的，房地产和股票的税务亏损无法互相直接抵扣
就是 你股票 亏损 只能兑股票 你投资房租金亏损 只能抵扣你房子未来租金盈利 和 未来cg
以前有ng 你可以把房子租金亏损拿来放入你工资抵扣
现在没了
就好像 你股票今年亏3万 你可以留着以后买卖股票的时候赚的对冲 或者买卖房子的时候cgt 对冲

比如你现在买投资房 房子出了问题 你大修花了两万 那就只能硬扛了 或者卖房 以前是可以放入你所有其他盈利当作开销去减税的 当然前提是租金其他cover 利息 是亏损状态的

Cool7

maxinfang 发表于 2026-6-9 10:17
在澳大利亚税法中，不同投资资产的“亏损”和“盈利”是各自独立计算的，房地产和股票的税务亏损无法互相 ...

仔细看了一下

Negative gearing reforms

From 1 July 2027, negative gearing for residential property will be limited to new builds.

Losses from established residential properties:

will only be deductible against rental income or the capital gains from residential properties

can be carried forward and offset against residential property income in future years.

Grandfathering applies to properties acquired before 7:30PM (AEST) on 12 May 2026 (including contracts entered into but not yet settled).

Exemptions from the negative gearing changes are available for:

eligible new builds (to increase housing stock)

properties in widely held trusts and superannuation funds

targeted build-to-rent developments and private investors supporting government housing programs.

投资资产不是每个分开算的，但是新规把住宅的盈亏隔离了。不同住宅的盈亏可以互相抵消，但是不能给其他类别使用。

但是在新规下，所有其他类别的的盈亏，还是都可以互相抵消。

这种无脑规则，就是把住宅给特殊化了。不可能持久的。住宅现在没腰斩，就是大家都认为下一届政府会取消这个政策。

maxinfang

Cool7 发表于 2026-6-9 11:05
仔细看了一下

Negative gearing reforms

嗯 我的意思就是 以前可以 未来不可以了 今年五月后买房的 不可以了 不过这就是他们的目的呀

xq052b

Cool7 发表于 2026-6-8 20:18
还没看清楚吗？ALP的立场就是那些拿福利的，拿最低工资的那部分人。不是说足迹平均工资$200K 还是 $300K 么 ...

生活中，我身边真没有挣200K的还挺工党的

firststeps

Cool7 发表于 2026-6-8 20:18
还没看清楚吗？ALP的立场就是那些拿福利的，拿最低工资的那部分人。不是说足迹平均工资$200K 还是 $300K 么 ...

华人的房产多啊

w0421981516

飞飞鱼 发表于 2026-6-7 09:34
还有人记得不久前5%的政策吗？不知道那波借政策东风的新购房者心情如何！？

解决供需问题，先是用刺激需求 ...

估计这批人正在骂娘，政府忽悠他们上船，结果把房价打下来了，暂时看 10%， 长期也许更多，尤其是这些 5% 上船的，估计主要是apartment （没记错是 150万以下）在其他省不是很确定，悉尼稍微好一点的区，可能连 townhouse 都不够。所以分分钟这些人现在是负资产。

Cool7

maxinfang 发表于 2026-6-9 11:08
嗯 我的意思就是 以前可以 未来不可以了 今年五月后买房的 不可以了 不过这就是他们的目的呀  ...

的确是，股票不能抵扣，只能住宅之间互相抵扣。莫名其妙可以把住宅给单列，同时对所有资产一起下手加税。真的是无知者无畏，一定要把经济搞垮才算完。

Cool7

xq052b 发表于 2026-6-9 11:23
生活中，我身边真没有挣200K的还挺工党的

是呀，好像我们已经给论坛里面的工粉贴了标签了。