Pensioner 的downsize 理财

tina-go

爸妈是pensioner, 有自己独立的普通自住房。现在岁数大了，想换个没有台阶的房子，把house 换成villa

但是如果大换小的话，额外的余钱几十万澳币，是否影响pension？

tina-go

还有个办法就是 把自住房给出租， 拿租金换合适的villa.

可是和两边中介打交道 听着也挺麻烦

春暖花开2020

这问题仍给AI 可以给你很详细的答案

che999

余钱几十万澳币，肯定影响pension

https://www.noelwhittaker.com.au ... pension-calculator/

把你卖房之前的资产和卖房后的放进这个计算器看个大约

lankin

最好的方法是多出来的钱放你口袋里, 老2口除了自住房外一无所有, 自住房最好都是在你名下,然后你租给他们.

摩尔公园

lankin 发表于 2026-5-29 08:09
最好的方法是多出来的钱放你口袋里, 老2口除了自住房外一无所有, 自住房最好都是在你名下,然后你租给他们.  ...

你真搞笑，给了她老两口5年内一分拿不到

快乐每一天

有点明白为啥有老人住着大破房子，生活也拮据，看来是怕卖房有钱了pension少了。都是熬到最后房子留给子女拍卖继承。 可是亏待自己

tina-go

谢谢。

也可以平替，高端一些的Villa和平层。

但是，好一些的villa 和平层house，首先要有货出来。其次，上市以后，价格是非常高的。高于同区house.

快乐每一天

tina-go 发表于 2026-5-29 12:37
谢谢。

也可以平替，高端一些的Villa和平层。

买好点的villa后不剩多少钱，就不会影响pension.这个是很好的方案

tina-go

快乐每一天 发表于 2026-5-29 12:40
买好点的villa后不剩多少钱，就不会影响pension.这个是很好的方案

是啊。关键是附近没有 “好点的Villa”

有偶尔出来一个，价格比house 还贵

快乐每一天

tina-go 发表于 2026-5-29 12:43
是啊。关键是附近没有 “好点的Villa”

有偶尔出来一个，价格比house 还贵 ...

那就逆向来，比如卖100万，想留20万，就看80万预算的，有啥买啥呗

tina-go

快乐每一天 发表于 2026-5-29 12:49
那就逆向来，比如卖100万，想留20万，就看80万预算的，有啥买啥呗

呵呵，根本就买不起啥。

现在是个大地破房，也卖不出什么价。

要买的精致点的villa,理论上存在。现实中不存在。即使存在，精致villa 价格肯定贵于大地破房house.

xixiha

我查了一下 Services Australia，4楼“会影响”这个大方向是对的，但要分两段看：

1. 卖旧自住房后，如果明确是拿去买/建/修新的 principal home，这部分卖房款从 2023-01-01 以后卖房起，资产测试最多可豁免 24 个月，特殊情况可再延 12 个月；收入测试仍按 deeming，只是这部分按低 deeming rate。

2. 最后买完新房以后，真正多出来的几十万现金/定存/股票/基金/可计入的 super，就按普通资产和 financial assets 算，确实会影响 pension。现在夫妻 homeowner 的 full pension 资产 free area 是 $481,500，part pension cut-off 是 $1,085,000；asset test 下超过 free area，夫妻合计每多 $1,000 资产，pension 约少 $3/fortnight。

3. 把钱给孩子/放孩子名下不是简单解法。gifting 免影响额度只有每财年 $10k、5 年 $30k，超出部分仍算资产并 deeming 5 年。所以 5 楼那个办法千万别直接照做，除非有律师/财务顾问把 granny flat interest 之类结构做清楚。

4. 旧房出租、自己租 villa 也要小心：旧房不再是 principal home/出租后通常会作为 real estate asset，租金也算 income，除非只是符合规则的短期 temporary absence。

比较实际的做法：先用 4 楼那个 calculator 粗算，再约 Services Australia 免费的 FIS officer，把“卖价、买价、剩余现金、是否租旧房、是否给孩子”几个 scenario 一次算清楚。精致 villa 买不到的话，可能就是在“少拿一点 pension 但改善居住质量”和“为了 pension 留在不合适的房子”之间取舍。

官方资料：
https://www.servicesaustralia.gov.au/real-estate-assets
https://www.servicesaustralia.gov.au/deeming
https://www.servicesaustralia.gov.au/assets-test-for-age-pension
https://www.servicesaustralia.gov.au/how-much-you-can-gift

xixiha

我查了一下 Services Australia，4楼“会影响”这个大方向是对的，但要分两段看：

1. 卖旧自住房后，如果明确是拿去买/建/修新的 principal home，这部分卖房款从 2023-01-01 以后卖房起，资产测试最多可豁免 24 个月，特殊情况可再延 12 个月；收入测试仍按 deeming，只是这部分按低 deeming rate。

2. 最后买完新房以后，真正多出来的几十万现金/定存/股票/基金/可计入的 super，就按普通资产和 financial assets 算，确实会影响 pension。现在夫妻 homeowner 的 full pension 资产 free area 是 $481,500，part pension cut-off 是 $1,085,000；asset test 下超过 free area，夫妻合计每多 $1,000 资产，pension 约少 $3/fortnight。

3. 把钱给孩子/放孩子名下不是简单解法。gifting 免影响额度只有每财年 $10k、5 年 $30k，超出部分仍算资产并 deeming 5 年。所以 5 楼那个办法千万别直接照做，除非有律师/财务顾问把 granny flat interest 之类结构做清楚。

4. 旧房出租、自己租 villa 也要小心：旧房不再是 principal home/出租后通常会作为 real estate asset，租金也算 income，除非只是符合规则的短期 temporary absence。

比较实际的做法：先用 4 楼那个 calculator 粗算，再约 Services Australia 免费的 FIS officer，把“卖价、买价、剩余现金、是否租旧房、是否给孩子”几个 scenario 一次算清楚。精致 villa 买不到的话，可能就是在“少拿一点 pension 但改善居住质量”和“为了 pension 留在不合适的房子”之间取舍。

官方资料：
https://www.servicesaustralia.gov.au/real-estate-assets
https://www.servicesaustralia.gov.au/deeming
https://www.servicesaustralia.gov.au/assets-test-for-age-pension
https://www.servicesaustralia.gov.au/how-much-you-can-gift

xixiha

我查了一下 Services Australia，4楼“会影响”这个大方向是对的，但要分两段看：

1. 卖旧自住房后，如果明确是拿去买/建/修新的 principal home，这部分卖房款从 2023-01-01 以后卖房起，资产测试最多可豁免 24 个月，特殊情况可再延 12 个月；收入测试仍按 deeming，只是这部分按低 deeming rate。

2. 最后买完新房以后，真正多出来的几十万现金/定存/股票/基金/可计入的 super，就按普通资产和 financial assets 算，确实会影响 pension。现在夫妻 homeowner 的 full pension 资产 free area 是 $481,500，part pension cut-off 是 $1,085,000；asset test 下超过 free area，夫妻合计每多 $1,000 资产，pension 约少 $3/fortnight。

3. 把钱给孩子/放孩子名下不是简单解法。gifting 免影响额度只有每财年 $10k、5 年 $30k，超出部分仍算资产并 deeming 5 年。所以 5 楼那个办法千万别直接照做，除非有律师/财务顾问把 granny flat interest 之类结构做清楚。

4. 旧房出租、自己租 villa 也要小心：旧房不再是 principal home/出租后通常会作为 real estate asset，租金也算 income，除非只是符合规则的短期 temporary absence。

比较实际的做法：先用 4 楼那个 calculator 粗算，再约 Services Australia 免费的 FIS officer，把“卖价、买价、剩余现金、是否租旧房、是否给孩子”几个 scenario 一次算清楚。精致 villa 买不到的话，可能就是在“少拿一点 pension 但改善居住质量”和“为了 pension 留在不合适的房子”之间取舍。

官方资料：
https://www.servicesaustralia.gov.au/real-estate-assets
https://www.servicesaustralia.gov.au/deeming
https://www.servicesaustralia.gov.au/assets-test-for-age-pension
https://www.servicesaustralia.gov.au/how-much-you-can-gift