投资房租给父母自己住里面然后负扣税

liuquihua2015

两套房子在不同城市，一套贵的拿来出租，但还是作为自住房，不申请负扣税，因为这套增值高，每年10％涨幅
另外一套房子比较新，多年不怎么涨，准备自己和父母一起搬进去然后用父母的名字租下来，也不考虑未来这套房子卖时的CGT，因为基本没有多少，请问这样可行吗

第一套最多只能租六年，而且要有理由，这个我没问题，因为第二套房子城市就是我公司总部，只不过是可以wfh我现在居住在第一套房的城市，所以我搬过去完全说的通

快乐每一天

好像有两套房6年法则就不适用

xiwu

快乐每一天 发表于 2026-5-11 08:32
好像有两套房6年法则就不适用

不适用

小米小马

羡慕一下

selina79

快乐每一天 发表于 2026-5-11 08:32
好像有两套房6年法则就不适用

为啥，两套都不claim as PPOR不行吗？

摩尔公园

selina79 发表于 2026-5-14 15:28
为啥，两套都不claim as PPOR不行吗？

你这是捡芝麻丢西瓜啊，ng才几个钱，CGT全免的优惠都不要。

aus2005

有租房收入才能做negative gearing。你父母要按市场价格给你付钱，你才能做。最后不合算

selina79

摩尔公园 发表于 2026-5-14 15:50
你这是捡芝麻丢西瓜啊，ng才几个钱，CGT全免的优惠都不要。

哦，搞错。那楼主的情况就很简单，第一套高增值的在税务上认定为自住，第二套低增值自己住认定为投资房，但楼主还想负扣税？那是不可能的！

selina79

楼主你可以把第二套的利息其他费用作为cost base，以后这些还跟indexation，也还好，不用非得负扣税。

qiminghenfan

我有个问题，六年法则同一时间段应该是只能用在一套房子上，但是这个6年期间是不是一样是可以使用负扣税的（在2026年5月12号之前买的房）？

Oberto

qiminghenfan 发表于 2026-5-16 12:14
我有个问题，六年法则同一时间段应该是只能用在一套房子上，但是这个6年期间是不是一样是可以使用负扣税的 ...

可以。两套规则。

Oberto

自住房在需要时需要证据：
1. 电费/GAS单
2. 水费单
3. 信件（如选民信）到这个地址
4. 其它ATO认为必要的证据等等

qiminghenfan

Oberto 发表于 2026-5-16 12:31
可以。两套规则。

我有AI问了一下，两套法则AI的解释准确吗？
换房“两套法则”（6个月过渡法则 / 6-Month Rule）
由于“同一时间只能有一套自住房”的硬性规定，当你购买新房准备搬家，但旧房尚未卖出时，税局允许两套房同时享有自住房豁免，但必须严格满足以下条件：
条件一： 旧自住房在过去12个月内必须是你持续居住的主要居所。
条件二： 旧自住房没有用于产生任何租金收入。
条件三： 出售旧房的时间必须在新房交割后的 6个月内。
注意： 如果符合这三个条件，在这 6 个月内，无论你先卖旧房还是先买新房，这两套房在重叠的时间段内均可被视作自住房。

stanthefat

No

Cool7

6年法则没问题的，在同一时刻只能有一套自租房。
问题在于你房子是租给自己父母，就有一个arm length deal的问题，加上你自己要住在里面，非常容易给ATO套个 Anti-avoidance rule. Part IVA of the Income Tax Assessment Act 1936.
可以去理论，但是楼主自己判断，花这点精力去搞值不值得，而且很难赢。

liuquihua2015

Cool7 发表于 2026-5-16 21:23
6年法则没问题的，在同一时刻只能有一套自租房。
问题在于你房子是租给自己父母，就有一个arm length deal ...

谢谢您专业的解答， 我后面查了下，好像连自住房出租6年都可以负扣税免CGT，这样增值低的那套房子就不claim付扣税了，直接住进去了，除非是两套都可以负扣税

Cool7

liuquihua2015 发表于 2026-5-17 00:21
谢谢您专业的解答， 我后面查了下，好像连自住房出租6年都可以负扣税免CGT，这样增值低的那套房子就不cla ...

两套都可以，但是就是有我刚才说的风险。而且有点太明显，你的注册地址就是在那套你claim NG的房子，不太清楚ATO做不做这个data matching,但是他们数据都有的。

Cool7

怎么说呢，如果你自己不住，那么风险还可控。你自己要住，那么风险就相当大了。