新足迹

标题: 澳洲房产真有泡沫？让我们来仔细捋一捋 [打印本页]

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 03:45
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作者: Blackburnian 时间: 2025-4-24 06:14
澳洲房市并不存在泡沫，高利率环境本身就是最严格的压力测试。长期高贷款利率的考验，已经充分验证了市场的稳健性和抗压能力，说明这是一个具备坚实基本面的房地产市场。即使在高利率的环境下，澳洲房价并未出现崩盘迹象，反而持续展现出强劲的韧性与上行潜力，“泡沫论”早已不攻自破。随着利率逐步回落，房地产市场有望释放更多增长动能，开启新一轮上升周期。

作者: xq052b 时间: 2025-4-24 08:23
而且之前的几次小幅下跌已经挤掉了泡沫

作者: meya 时间: 2025-4-24 08:38
跌跌更健康，高息不跌，不知道是啥支撑的，信心肯定是一部分因素！

作者: 波风鸣城 时间: 2025-4-24 09:27
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作者: coolangatta 时间: 2025-4-24 09:30
有没有明确的数据，比如自住房比例是多少，投资房比例是多少？
就像股票，投资房筹码容易被洗盘洗出来，自住的话就会拿的比较稳

作者: dominos 时间: 2025-4-24 10:05
别的地方不知道，墨尔本内东有些畸形了，我有房的都认为不可持续。铁道边一个500多米地的100年破房子300多万。还款那是一般工薪阶层付的起的。90年才21万。问题是附近个个房子都这样。

作者: dominos 时间: 2025-4-24 10:08
墨尔本租售比没那么高吧，我住的区realestate平均房价除以平均租金是49年。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 10:08
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作者: ub_mike 时间: 2025-4-24 10:14
继续炒，把房产市值和GDP比例炒到10甚至100，我们就是宇宙第一强国

作者: 波风鸣城 时间: 2025-4-24 10:37
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作者: sylvannus 时间: 2025-4-24 10:40
本帖最后由 sylvannus 于 2025-4-24 11:33 编辑

Rural land is not explicitly part of the residential property category. Acreage is not considered residential if you're intending on using the land or livestock to generate a sole source of income.

回到标题，宏观和微观数据很矛盾。

宏观上，房地产市值/GDP，房地产产值/GDP，家庭债务/收入，房价/收入都已经爆表。外界贸易，中国经济放缓不可避免。

但是微观上，移民还是处于高位，房屋需求极为旺盛，信贷违约比例不高，借贷政策还有放宽空间。很难判断。

作者: xddt 时间: 2025-4-24 10:44
楼主写的不错，AI评价很高

要分析这篇文章的观点是否正确，我们可以从**数据真实性**、**逻辑完整性**、**可能的偏见**、以及**有没有遗漏风险**等几个维度来逐条验证它的主张。

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## ✅ 文章观点回顾 + 合理性分析

---

### **观点一：房产/GDP 比值高，并不等于泡沫**

#### ✅ 正确性分析：
- **数据真实性**：澳洲房产总值确实超 11 万亿澳元，GDP 约 2 万亿，这个比例没问题。
- **逻辑合理性**：国家结构不同，房产/GDP 比值不能简单横比（人口密度、城市结构、住房形态差异）。
- **例子（农场主 vs 城市合租）**形象说明了资产高但GDP低的可能性。

#### ???? 补充：
- 比值高不一定是“泡沫”，但如果这个比值不断扩大，并伴随其他风险指标（如收入脱节、供给剧增等），就可能存在系统性风险。这一点文章略显轻描淡写。

---

### **观点二：不同国家财富配置结构不同，不能用单一指标比较**

#### ✅ 正确性分析：
- **澳洲居民对房产投资比重高**，是已知事实，自住房+投资房占很大比例；
- 对比中美财富配置（美偏股市，中国偏存款）是准确且有洞察力的；
- **这种结构性解释确实有助于解释房产总值/GDP 高的问题。**

---

### **观点三：澳洲房地产“基本面健康”**

#### ✅ 杠杆低：
- 平均LVR在 65–70%，确实较为稳健；
- 高风险贷款占比低，监管严格（APRA监管有效）；
- 相比美国 2008 年次贷危机前的大量零首付贷款，澳洲确实更保守。

#### ✅ 空置率低：
- 最新数据显示，澳洲主城空置率确实在 1% 左右，反映出供需紧张；
- 对比中国、美国、西班牙危机前的高空置率，澳洲属于紧缺状态。

#### ✅ 租售比合理：
- 租售比在 2.8–3.5% 属于健康范围，支撑房地产收益逻辑；
- 中国一线城市低租售比确实更偏向“炒房”逻辑。

#### ???? 补充：
- **但文章忽略了“高房价对可负担性的侵蚀”问题**。即便系统稳定，不代表“人人买得起”，这是另一个维度的“风险”。

---

### **观点四：供需主导长期趋势，非投机**

#### ✅ 正确性分析：
- 澳洲是“净移民国家”且移民水平恢复较快，结构性人口流入对住房需求影响大；
- 都市规划管控严格（绿带政策等），土地供给弹性低 → 这确实推高房价。

#### ???? 补充：
- 移民政策具备一定**政策敏感性**，若发生调整，对长期供需预期会造成冲击；
- 政策工具（如限制投资房购房贷款或租金控制）也可能引发市场波动。

---

## ⚠️ 潜在缺点与偏误

| 方面 | 内容 | 分析 |
|------|------|------|
| **倾向性** | 明显为“房市辩护”立场 | 虽有理有据，但缺乏对反方观点的同理性考察 |
| **忽略“价格与收入比”** | 没有提及澳洲房价与居民收入比的历史高位问题 | 可负担性下降是澳洲年轻人真实焦虑 |
| **忽略系统外部冲击** | 比如央行加息、国际资本变化、地缘政治等外因对市场可能冲击 | 缺少对“黑天鹅”可能的考量 |

---

## ✅ 结论：观点总体合理，但非“无懈可击”

这篇文章的**主要观点和数据是准确的，逻辑上也具备说服力**。它成功拆解了“用房产/GDP比值判断泡沫”的粗暴逻辑，指出澳洲房市的健康面（杠杆低、空置低、租售合理）以及供需支持。

但它也**过于“自信”，较少涉及下列问题**：
- 可负担性危机；
- 政策风险与人口变数；
- 宏观金融环境变化（如持续加息对房贷负担影响）；

---

如果你是政策研究者、房地产从业者或普通买房人，我建议你：
- 既参考这类结构性分析；
- 也关注微观层面的“价格收入比”、“收入增速”、“购房者信心”；
- 最好结合 **本地市场细节** 做出判断。

需要我基于这篇文章帮你写一个“反方论点”或者“可负担性角度分析”吗？可以更全面地看待问题。

作者: luliang2000 时间: 2025-4-24 10:47
拉倒，孟买按平米算都比澳洲贵

作者: xddt 时间: 2025-4-24 10:52
AI的反驳：

太好了！那我们来构建一个“**反方角度**”的分析，以平衡原文的“房市没问题”的乐观论调。我们会从**可负担性、收入房价比、政策风险、人口结构和全球金融趋势**等角度出发，看看是否存在被忽略的风险。

---

## ???? **反方论点：澳洲房市未必“稳如泰山”**

---

### 一、**高房产/GDP比值反映出“收入与资产脱节”**

- 虽然文章强调“结构差异”，但无视了一个现实问题：
  > **房价的上涨远快于收入增长**。

- 过去 20 年，澳洲房价涨幅远超工资增长，尤其在悉尼、墨尔本等城市，**房价中位数是家庭年收入的 10–12 倍以上**（远高于国际公认合理的 3–5 倍）。

???? **风险点：**
- 高比值未必是泡沫，但它确实代表了房市对居民实际收入的脱钩。
- 这会引发**“可负担性危机”**，特别是年轻人被迫租房或依赖家庭支持购房。

---

### 二、**人口结构风险：不是移民万能**

- 虽然澳洲是“净移民国家”，但：
  - 移民集中在大城市，对中小城市提振有限；
  - 移民收入水平通常偏低，短期内对高房价支撑作用有限；
  - 移民政策受政治和经济周期影响大（如2024年就收紧临时签证和PR审批）。

???? **风险点：**
- 一旦**移民政策收紧**或经济不振、租金太高导致移民“住不起”，需求端可能突然放缓。

---

### 三、**利率风险：加息周期尚未完全释放影响**

- 澳洲经历 2022–2023 年多轮激进加息，RBA现金利率从0.1%升至4.35%；
- 虽然目前房市看似“软着陆”，但大批**固定利率贷款将在2024–2025年“贷款翻倍”**。

???? **风险点：**
- 房贷还款压力剧增，若经济下行或失业率上升，将诱发**违约风险和价格回调**；
- 尤其是投资性购房者（多套房）面临现金流紧张和抛售压力。

---

### 四、**政策逆风：审慎监管和租赁市场改革**

- 澳洲政府对房地产越来越“重干预”，例如：
  - 加强对海外买家限制；
  - 各州推动租金控制和租赁权改革；
  - 加大土地释放、推动建房数量；
  - 减少投资房的税收优惠（负扣税、资本利得税折扣）。

???? **风险点：**
- 政策一旦转向“控房价”而非“保房价”，投资预期将发生变化，房市热度难以持续。

---

### 五、**资产集中风险：财富配置“偏房产”是一把双刃剑**

- 原文强调澳洲人对房产的“信仰”——但这种“单押房市”的结构也暗藏系统性风险：
  - 一旦房市停滞或下跌，居民净资产迅速缩水；
  - 退休体系（很多人在自管养老金中重配房产）也将受波及；
  - 消费信心也容易受到房市波动拖累。

???? **风险点：**
- 居民财富“绑死在砖头上”，容易导致资产不流动、抗风险能力低。

---

## ???? 总结：澳洲房市结构稳定 ≠ 无风险

| 乐观观点 | 反方提醒 |
|----------|-----------|
| 杠杆低，监管严 | 利率翻倍后贷款压力仍在释放中 |
| 空置率低，供需紧 | 房价已远超收入增长，年轻人被“挡在门外” |
| 移民支撑需求 | 政策可变，移民消费能力有限 |
| 财富配置重房产 | 风险集中度高，缺乏资产多样化 |
| 土地制度限制供给 | 政府若转向鼓励建房，将重塑供需逻辑 |

---

作者: philguo 时间: 2025-4-24 11:12
最大的决定原因根本不是这些小点，是整体经济健康状况。尤其移民国家，大家为了利益聚集，差了就树倒猢狲散。很多都是有房者自我安慰。还不如想想如何防止损失呢。

澳洲的比值在中国崛起前一直很健康。都在3以下。4万亿以来才起来的。可以说是中国红利的最大受益者。
而且澳洲的泡沫根本不是健康不健康的问题。是严重畸形了。说到香港，就会想到高房价，棺材房之类。总市值/GDP现在都跌破3了。如果澳洲应对得当，花几年让其降到4以下，冲击不会那么大。不过看来澳洲不想主动刺破。那就等被动吧。看看会不会跌破3.

房产/GDP比值高，是结构决定的，加拿大新西兰也都符合这些。
空置率极低：前几年火热时候加拿大新西兰也都符合这些。经济下滑1/3加拿大移民走了。新西兰不知道数据但是也不少

作者: philguo 时间: 2025-4-24 11:16
很多时候不要总自我安慰，总有例外的。很多规律就是规律。尤其是拉长看。就像离篮筐越近投篮命中率越高。掷硬币次数越多几率越接近50%。巴菲特的市盈率让他错过很多高增长的股票。隔段时间就有嘲笑过时的声音。但是现在看他这两年的逐步退出，发现你大爷还是你大爷。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 11:26

xddt 发表于 2025-4-24 10:52
AI的反驳：
太好了！那我们来构建一个“**反方角度**”的分析，以平衡原文的“房市没问题”的乐观论调 ...

我炒外汇时候喜欢把两方推动力列出来，看看哪个最大。决定大趋势。20年屡试不爽。

对于房地产，也是一样。最大的是经济基本面。什么人口，空置率，都是浮云。经济不好了尤其支柱产业出问题了，什么理由都没用。

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 11:30
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作者: sylvannus 时间: 2025-4-24 11:37
本帖最后由 sylvannus 于 2025-4-24 12:04 编辑

philguo 发表于 2025-4-24 11:26
我炒外汇时候喜欢把两方推动力列出来，看看哪个最大。决定大趋势。20年屡试不爽。

对于房地产，也是一样 ...

中国2016-2019年期间也是普遍宏观看空，微观看多，也有大量争论。微观关注供需比例，宏观关注基本面。李嘉诚2015年就跑了，到2017居民偿债总额/GDP和债务总额/GDP已经没有上升空间，但看着房价节节高，城市房产疯狂抢购限购，谁也不知道什么时候是明斯基时刻，债务上升周期越接近末尾越是疯狂的暴涨期，最为赚钱。

作者: csc40 时间: 2025-4-24 11:41
澳洲主要是大城市太少了，就这么几个首府城市。其他小城市基础建设，医疗，教育资源都差很多。大量新移民和新生代本地人为了工作只能选择大城市，推动了房价上涨。

如果澳洲首府城市的HOUSE房价能稳定在1M以下那其实就好很多了。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 11:43
本帖最后由 philguo 于 2025-4-24 11:50 编辑

maxinfang 发表于 2025-4-24 11:30
既然查了美国。那就查查新西兰和加拿大 2025 跌完了以后的比值呗
估计跌完了还是不健康还要再对折才 ...

新西兰最高的时候应该是2021年，9250亿美元/2536，3.64. 还是小于4的。现在基本上就是3左右。考虑到目前经济状况，铁定跌破3.

加拿大没查。记得是7.2/2.16=3.33。按照目前状况，跌破3也是大概率。可见澳洲泡沫之大。为何有房产的RBA不敢加息。

财富到房产，是阶级固化。对有钱人的保护。剥夺了下一代生存权利。对宜居程度的破坏。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 11:44

sylvannus 发表于 2025-4-24 11:37
中国2016-2019年期间也是普遍宏观看空，微观看多，也有大量争论。微观关注供需比例，宏观关注基本面，李 ...

客观规律不可违背。出来混迟早要还的。最后尘归尘，土归土。市场就像烟花，有升腾的爆发力，绽放的华彩，就有落幕时被黑夜的吞噬，天地万物皆是如此。

作者: 摩尔公园 时间: 2025-4-24 11:55
老旧公寓够便宜，新公寓也不贵，大地破房有下探空间，豪宅是稀缺品。整体市场从租售比和房价收入比来看还算正常。

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 12:04
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作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 12:13
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:13
本帖最后由 philguo 于 2025-4-24 12:16 编辑

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:04
问了下chatgpt 新西兰

年份房地产总价值估算（万亿纽元） GDP估算（亿纽元）比值估算

AI总给假数据。这数据不对啊。2021年新西兰地产新高上新闻的，1.28万亿新西兰元，按照当时的汇率，1新西兰元=0.72美元。因此，1万亿新西兰元=9250亿美元。当年GDP最好查，比值是3.64.而且2024房价跌了很多。不可能保持的。

如果2020年就1.4了，那2021年新闻1.28就不是新高了。我怀疑数据有问题。

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 12:19
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:19

凯瑟琳琳发表于 2025-4-24 12:13
新西兰和加拿大的问题，从来就不是“房产/GDP比值太高”，而是政策方向彻底走错、市场信心崩了——最后变 ...

举例类比相对科技来说，就像三体质子封死了物理进步。你这些都是应用端扩展，基础理论没提高。发展不了了。

决定性因素是经济。而澳洲经济决定性因素是铁矿石。关于矿石，我以前写过很多次了。不在说了。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:20
本帖最后由 philguo 于 2025-4-24 12:23 编辑

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:19
嗯回去再查不过看你回复那你就的房价总价值的概念有点偏颇了
总价 = 平均单价 * 数量

我可没查过平均单价和数量，都是找的总价格。

不是说了吗。总价/GDP相当于股票市盈率。是一个重要指标。我以前不做空房地产，现在开始做空了。

中，港，包括和澳类似的加，新都已经或是将要跌破3.就算在强调客观理由，澳跌破4不过分吧。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:26
我就不明白，这么多人炒房，为什么从来没人提过重要性堪比股票市盈率的指标。美国，英国可是总有人提。我当年在英国呆了十年。2005-2007房价3年涨了3倍。作家专栏就开始提及了，然后就是2008的暴跌

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 12:27
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作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 12:28
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:28

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:27
市盈率是股票价格/每股盈利
无法理解你的这个类比

这些指标不是我创造的。我只是拿来用。类比是重要性。就像说吃饭和喝水一样重要。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:30

凯瑟琳琳发表于 2025-4-24 12:28
“铁矿生意没了澳洲就崩”是另一个话题了。有空我会另外开贴专门谈谈澳洲是不是靠铁矿活着的问题——这里 ...

但是铁矿石决定澳洲经济命脉。澳洲经济决定房产。房子都是毛，经济才是皮。

就像我炒外汇。但我一定要注重债市。这次不就是债市崩了，反而影响外汇，股市的史诗级行情吗？

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 12:31
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作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 12:31
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:33

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:27
市盈率是股票价格/每股盈利
无法理解你的这个类比

还有个巴菲特指标，股市总市值/GDP.到了危险值了，巴菲特开始坚持。对不对呢？

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 12:34
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:36
本帖最后由 philguo 于 2025-4-24 12:37 编辑

凯瑟琳琳发表于 2025-4-24 12:31
你把“房产总值/GDP”和“股票市盈率”类比，是类比错位了。股票市盈率是基于一个公司的盈利能力来定价的 ...

你这是有点较真了。说的重要性。和是否买入，看涨/跌

巴菲特指标类比总行了吧。股市总价值/GDP

我炒外汇都是大道至简。别玩什么技术的花活。最重要的东西决定走向。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 12:47
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 12:52

凯瑟琳琳发表于 2025-4-24 12:47
“巴菲特指标”本质是美国市场特有结构下的估值工具。按照这个指标，大a（巴菲特指标100%）要比美股（巴 ...

和你说类比，你又逐步加条件。那就没法谈了。世界上有两个一模一样的指纹吗？

反正巴菲特按照指标逐步退出市场，现在都说你大爷还是你大爷。

我也大道至简，根据指标做空。最后大概率是我外汇帖里出现不下十次的，楼主又赢了。

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 12:53
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作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-24 12:57
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作者: philguo 时间: 2025-4-24 13:07

凯瑟琳琳发表于 2025-4-24 12:57
你说得对，类比本来就是启发式的工具，而不是精算公式。就像你说，没有两个指纹一模一样——正因如此，任 ...

但是你澳洲情况在特殊，也是人类社会，也受经济规律影响。何况是个贸易立国，资本主义社会。

房产总值/GDP可是世界通用的。当然朝鲜和中国以前分房子不说。即使中国现在都受其影响，现在在3的边缘。加拿大，新西兰更不用说了。

作者: kklanlan 时间: 2025-4-24 14:13
谁对谁错呢？十年后再来看看，哈哈

作者: 大头爸爸 时间: 2025-4-24 14:33
实话实说同样的工薪阶级在澳洲买房要比在香港买房容易太多了

作者: 大杨树 时间: 2025-4-24 14:33
刺破了的才是泡沫。。。
更近一步，破在自己手里的，才是泡沫

作者: flyinfree 时间: 2025-4-24 14:35

大头爸爸发表于 2025-4-24 14:33
实话实说同样的工薪阶级在澳洲买房要比在香港买房容易太多了

完全没法比啊，说容易还是站在澳村买独立房而香港买鸽子屋的基础上。。。。如果大家都基于APT或HOUSE，这差距更大。‘

当然，香港的城市生活便利性也远大于澳村。。。。只能说，各有追求吧。

作者: philguo 时间: 2025-4-24 14:53

大头爸爸发表于 2025-4-24 14:33
实话实说同样的工薪阶级在澳洲买房要比在香港买房容易太多了

2025年1月平均楼价香港699万港元。2024年香港月入中位数高达2.9万港币。而且香港税收低。可能到手2.6-2.7万。相当于澳洲税后每月5400-5500澳币。对比悉尼平均工资和房价。香港相对还是容易些。就是房子小些。

作者: 大头爸爸 时间: 2025-4-24 15:03

flyinfree 发表于 2025-4-24 14:35
完全没法比啊，说容易还是站在澳村买独立房而香港买鸽子屋的基础上。。。。如果大家都基于APT或HOUSE， ...

如果澳洲人能接受公寓的话，那价格更是便宜得离谱了，加上各种政府的补助，基本上每个人都能买得起房。可惜太多人消费观的问题基本上月光了，所以天天嚷嚷买不起房

作者: flyinfree 时间: 2025-4-24 15:15

大头爸爸发表于 2025-4-24 15:03
如果澳洲人能接受公寓的话，那价格更是便宜得离谱了，加上各种政府的补助，基本上每个人都能买得起房。可 ...

的确是观念问题，认识一个本地澳洲大妈。。。。她收入相对来说是比较高的，但就是不买房。。。。一直租。。。。。。很多人不是买不起或没能力买，只是没那个打算而已，否则早就好几套了。。。。

同样是白人，有希腊，意大利或东欧背景的，他们就比较在意是否拥有自已的产业。。。

作者: maxinfang 时间: 2025-4-24 16:02
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作者: xq052b 时间: 2025-4-24 17:00

flyinfree 发表于 2025-4-24 15:15
的确是观念问题，认识一个本地澳洲大妈。。。。她收入相对来说是比较高的，但就是不买房。。。。一直租。 ...

老婆公司的一个production manager，local

字面意义上的炒房，家里有15套房，最近又在NSW远郊海边小镇买了套house做Airbnb

作者: flyinfree 时间: 2025-4-24 17:06

xq052b 发表于 2025-4-24 17:00
老婆公司的一个production manager，local

字面意义上的炒房，家里有15套房，最近又在NSW远郊海边小镇买 ...

这种是白手起家的LOCAL还是说有家族背景的？

如果是平民白手起家的，那对资产管理和家庭收入的要求都挺高的。

当然，我知道就有一个老北京二十年前在珀村买了6-7套房子了。。。。。如果他继续买买买，到今天，应该超过15套房了

作者: 两把刀 时间: 2025-4-24 18:13
[yt]3yJqf96En98[/yt]

作者: john420 时间: 2025-4-24 18:30

flyinfree 发表于 2025-4-24 15:15
的确是观念问题，认识一个本地澳洲大妈。。。。她收入相对来说是比较高的，但就是不买房。。。。一直租。 ...

缺少安全感的，总希望拥有多点防身的东西

作者: flyinfree 时间: 2025-4-24 18:31

john420 发表于 2025-4-24 18:30
缺少安全感的，总希望拥有多点防身的东西

也可能是LOCAL对于澳洲的社会保障体系比较有信心吧，毕竟只有“经历”过，才会有未雨绸缪的想法。

作者: xq052b 时间: 2025-4-24 18:42

flyinfree 发表于 2025-4-24 17:06
这种是白手起家的LOCAL还是说有家族背景的？

如果是平民白手起家的，那对资产管理和家庭收入的要求都挺 ...

没啥背景的，否则不会在那个厂里当production manager那么多年，薪水远不到足迹平均

但是从年轻的时候就开始买房，他老婆没工作，平时主要就是打理一下投资房，顺便做做瑜伽教练

我家买了Acerage，他说他年轻的时候也买过，然后不管三七二十一把树都砍了，屁事没有^_^，后来住不惯又卖了

作者: hellotigers 时间: 2025-4-25 00:31
公寓和house 还是不一样。国内那种几十几百栋楼的能和这边所有的房产一起来比较吗？

近城区的House这边现在有些类似奢侈品了。

况且双收入的家庭不去热门区域还是有很多选择，并不是不可负担。

作者: Isydney 时间: 2025-4-25 05:18
打气贴越来越多

作者: wooweb 时间: 2025-4-25 07:30
澳洲梦就是有套house，三个孩子，2条狗，老婆在家housewife

作者: 天涯浪客 时间: 2025-4-25 08:55

kklanlan 发表于 2025-4-24 14:13
谁对谁错呢？十年后再来看看，哈哈

看看十年前的贴就知道谁对谁错了。

作者: teeneric 时间: 2025-4-25 09:43

大头爸爸发表于 2025-4-24 15:03
如果澳洲人能接受公寓的话，那价格更是便宜得离谱了，加上各种政府的补助，基本上每个人都能买得起房。可 ...

澳洲人收入来说，公寓是最可负担性的。政府要做的是，第一，要把公寓质量把控好，第二，把STRATA 的费用降下来。很多人不敢买公寓，很大原因是公寓质量问题。

作者: sun111 时间: 2025-4-25 14:12
中间价和中间收入的比值应该是更重要的指标。

作者: sun111 时间: 2025-4-25 14:19
https://www.realestate.com.au/ne ... kets-in-new-report/

作者: philguo 时间: 2025-4-25 14:24

sun111 发表于 2025-4-25 14:19
https://www.realestate.com.au/news/adelaide-named-one-of-the-worlds-most-unaffordable-housing-market ...

没想到是阿德。以为是悉尼墨尔本呢。

楼上写过香港和悉尼比，按照收入和房价，香港比悉尼容易买房。虽然小些。

作者: sun111 时间: 2025-4-25 14:37
https://www.numbeo.com/property- ... tDispatchComparison

作者: sun111 时间: 2025-4-25 14:38
香港要29倍

作者: sun111 时间: 2025-4-25 14:38
悉尼约14倍

作者: sun111 时间: 2025-4-25 14:46
但是澳洲房地产确实是吸收了太多资金，产业也越来越空心化。两党要靠拼撒钱来拉选票。

作者: 天涯浪客 时间: 2025-4-25 15:07

philguo 发表于 2025-4-25 14:24
没想到是阿德。以为是悉尼墨尔本呢。

楼上写过香港和悉尼比，按照收入和房价，香港比悉尼容易买房。虽然 ...

香港人均居住面积仅为15平方米，而澳洲拥有世界上最大的人均居住面积 – 几乎是香港的6倍 – 89平方米。

网上看到的。

作者: mtt 时间: 2025-4-25 15:27

philguo 发表于 2025-4-24 11:12
最大的决定原因根本不是这些小点，是整体经济健康状况。尤其移民国家，大家为了利益聚集，差了就树倒猢狲散 ...

您都认为澳洲没有未来，那您跑了没有，没有的话，何来“差了就树倒猢狲散”

跑了，就如同我隔离贴所说的：不在澳洲，操心澳洲事

作者: gardenia12 时间: 2025-4-25 15:34
我觉得是负扣税的问题导致房价上涨，还有前几年银行的宽松贷款。如果政府规定一对夫妻可以买二套自住房，不收税，如果再买，加税，取消负扣款，肯定很多人卖房子，房价会趋稳。再就是如果经济不好的话，失业率上升，房价肯定趋稳。个人见解。

作者: mtt 时间: 2025-4-25 15:35
本帖最后由 mtt 于 2025-4-25 15:37 编辑

philguo 发表于 2025-4-24 12:26
我就不明白，这么多人炒房，为什么从来没人提过重要性堪比股票市盈率的指标。美国，英国可是总有人提。我当 ...

澳洲有几多人炒房，您懂什么是“炒”吗？频繁买卖的投机才是“炒”，像股票那样今日买，明天卖，这是炒股，那些买入股票，长期持有，至少一年拿分红派息，那时投资股票，不是炒买炒卖

同样道理，绝大部分人买房子，都会长期持有，那是投资房产，不是炒房，而且在澳洲那些投机房产，炒房的基本就不能赚钱，所以澳洲基本不存在炒房，明白了这点，再来发表您的谬论吧

作者: philguo 时间: 2025-4-25 15:55

天涯浪客发表于 2025-4-25 15:07
香港人均居住面积仅为15平方米，而澳洲拥有世界上最大的人均居住面积 – 几乎是香港的6倍 – 89平方米。
...

无论大小，都是房。香港郊区的平均面积也很大，超过澳洲，虽然很少的一点人。这些人的面积应该和澳洲包括toorak的郊区比。

作者: philguo 时间: 2025-4-25 16:05
本帖最后由 philguo 于 2025-4-25 16:15 编辑

sun111 发表于 2025-4-25 14:38
悉尼约14倍

香港工资中位数2.9w.而且个税最高15%。税后和5450澳币/月。平均房价699万港币。大概140万澳币。
悉尼中位数$55000多，个税最高45%，税后3463澳币/月。据悉尼晨锋报报道，2025年3月悉尼的平均房价达到1,627,625

税后收入悉尼人只有香港人的63.5%，房价悉尼比香港高16.2%。谁好买一目了然。别忘了。香港房价总值/GDP是2.99.澳洲是5.9，悉尼的肯定远高过澳洲平均值。

那些网站都没考虑到税收。都是税前收入。别忘了。香港最高税率很低的。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-25 16:30
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作者: philguo 时间: 2025-4-25 17:50
本帖最后由 philguo 于 2025-4-25 19:38 编辑

凯瑟琳琳发表于 2025-4-25 16:30
你数据不准确，几个关键数据都错了。

香港的工资中位数并不是2.9万港币，而是20,500港币，约合3900澳币 ...

香港工资中位数2.9万是CT goodjobs平台，相当于澳洲seek.公布了2024年第一季度薪酬。现在应该更高。你可以搜索下。

多谢你指正。香港个税50000以下只有2%，30万以上才17%。看来税后收入我算低了,我以为是10%呢，还应该再加几百澳币。5729澳币。https://zhuanlan.zhihu.com/p/627618812
悉尼中位数$55000多，税后3463澳币/月.
这样悉尼是香港收入60.44%。

香港私人住宅楼价总市值自2021年9月的峰值逾12万亿港元持续下滑，至2025年1月跌穿9万亿港元关口，低见8.99万亿港元。平均楼价也从982万港元降至699万港元。 https://news.qq.com/rain/a/20250220A07IEE00

我们说的是平均房价。香港公寓为主，占百分之九十几，悉尼带地的为主。你光比较公寓或是house没法比了。说的是买一般人住的房产。而不是那种房产。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-25 18:13
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作者: yzy01 时间: 2025-4-25 19:32

dominos 发表于 2025-4-24 10:05
别的地方不知道，墨尔本内东有些畸形了，我有房的都认为不可持续。铁道边一个500多米地的100年破房子300多 ...

墨村的情况不太一样，location很重要，一般比较好的地方地价在2-3m，而差的地方地价可能只有500-1m，差距太大了

作者: 状元弗拉格 时间: 2025-4-25 19:58
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作者: philguo 时间: 2025-4-25 20:02
本帖最后由 philguo 于 2025-4-25 20:44 编辑

凯瑟琳琳发表于 2025-4-25 18:13
你拿非官方平台数据、特例价格、边角新闻当主流指标，是没法认真讨论问题的。

香港工资中位数是HK$20,5 ...

你拿平台数据选择特例价格、选择性遗忘，概念替换当主流指标，是没法认真讨论问题的。

好吧，就算你的香港工资对。澳洲税后只有58,580.00，别忘了你还要买医疗保险。不然要收你相关税。可见可支配收入不到58580
考虑香港5万以下2%税率。等于基本上挣多少，拿多少。20500港币,12个月。最新汇率是1澳币=4.946港币。可支配收入是48742.
澳洲劳动参与率只有百分之六十出头，而香港是百分之八十多。这造成了平均家庭收入香港远高过澳洲。

香港2004年底一共有住宅1 291 956，总值9万亿。相除平均住宅不到700万。https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/hkpr25/HKPR2025_Fullbook_TC.pdf 实际上现在连699都不到了，又跌了一些。根据你给的链接中的价格，说明40-70米是主流。取中间值55米。乘以价格。再次验证平均价格将不到700万。即使那你说的975万–1125万港币倒推。即使是975万。香港总市值已经超过房地产最高峰。1125万的话比香港最高峰总市值还要高百分之二十几。尤其这几年房价大跌的情况下。可见你的判断是错误的。证明信誉不错的门户网站腾讯是靠谱的。连中央台都引用其数据的新闻网站被你称作边角新闻？

最后你说“公寓一定要和公寓比”，恰恰相反。如果香港人90%平均收入买公寓，那就是说应该用悉尼的90%人买的房产价格对比——目前悉尼大部分人买的都是待地的，无论是house还是unit，平均房价162万，去掉不带地的，肯定要比162万高出一大截。如果非要拿悉尼少数穷人的不带地跟香港绝大多数中产比，那才是逻辑荒唐。

就算悉尼是162万。48742对应不到700万港币和58580对应162万澳币。数据基本上旗鼓相当。别忘了可支配没有这么多和房子不止162万。加上香港家庭收入远高。所以香港家庭买一般人住的房子要比悉尼容易。

实际上你给的数据都包含了这些。只是你故意选择性忽视对你不利的数据。重点强调对你有利的。造成你的结论错误。

拿平台数据选择特例价格、选择性遗忘，概念替换当主流指标，是没法认真讨论问题的。希望下一次争论可以建立在扎实数据上。

作者: philguo 时间: 2025-4-25 20:08

凯瑟琳琳发表于 2025-4-25 18:13
你拿非官方平台数据、特例价格、边角新闻当主流指标，是没法认真讨论问题的。

香港工资中位数是HK$20,5 ...

香港有千尺豪宅之说，千尺只有92.9平方米。金领打工人才能买得起。可见你所说的一般房屋不是一般人能承担得起的。我去香港朋友家，十几年的中级警察，月薪大概3万。银行小白领等一般家庭，大部分都是夫妻+1孩子或是2孩子。都只有50-60几平米。而且公务员那个楼基本上全是他那样的中产，或者说一般人。只有2个金融投行工作的才接近100米。收入保守两三百万一年，当时我记得很清楚，一个房子是1900万，另一个地理位置很好，有2500万。远超平均。可见这种90几米的千尺豪宅不是一般香港人住得起的。可见40-70才是一般人住的。平均13万多，取中间值55米，700万才是平均房价。还有一个律所合伙人，香港岛一个130米的房子。带个泳池，说是3800多万。他的收入估计已经是年入千万级别了。这和现在女孩找男朋友要求年入百万一样。实际达到要求的根本没那么多。

作者: philguo 时间: 2025-4-25 20:09

状元弗拉格发表于 2025-4-25 19:58
搞笑吧，墨尔本华人区比阿德莱德华人区便宜多了

balwyn平均house 270w.房子好点的随便4-5的很常见，阿德华人区多少钱？

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2025-4-25 20:10

philguo 发表于 2025-4-25 20:02
好吧，就算你的香港工资对。澳洲税后只有58,580.00，别忘了你还要买医疗保险。不然要收你相关税。可见可 ...

我觉得你的数据出入更大。你指责别人的错误，你自己都犯了。

作者: philguo 时间: 2025-4-25 20:16
本帖最后由 philguo 于 2025-4-25 20:17 编辑

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-4-25 20:10
我觉得你的数据出入更大。你指责别人的错误，你自己都犯了。

哪个数据不对，欢迎指出。

他说腾讯新闻的数据不对。但是腾讯新闻的口碑很好。我也都是找正规公司的数据。不是自媒体。难道seek这种的数据不行吗？为何澳洲主流媒体还总引用呢？

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-25 21:05
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作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-25 21:15
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: philguo 时间: 2025-4-25 21:43
本帖最后由 philguo 于 2025-4-26 10:53 编辑

凯瑟琳琳发表于 2025-4-25 21:05
你有太多明显错误或偷换概念的部分，我一一指出，欢迎认真对话，但请基于事实。

⸻

你有太多明显错误或偷换概念双标的部分，我一一指出，欢迎认真对话，但请基于事实。

1.我从来都是报税收入2万左右。这点算我错了。那平均收入扣税后是$58,580你也承认对吧。我用的这个数，所以这个小错误对于我的论述一点没造成影响你不能否认吧！

2.你用两个不同的标准偷换概念玩的妙。澳洲不找工作的人不算做劳动参与。这个你应该知道吧。只有适龄找工作的人的66.8%参与。你用澳洲工作人数除以66.8%是多少就看出来了。能和澳洲老动人口对应上吗？香港不同，你给的链接370万香港人劳动，3.2%失业。说明总劳动参与人口381万。我们来算算真实参与率。香港750万人口减去18岁以下上学和全职大学生，和过了劳动年龄的老年人（香港老龄化很严重），这些你给的链接网站里点一点都能找到。答案正好是465万（总劳动人口）算出真实参与率是82%，和我找到的香港真实参与率就差0.1%。你说的大公司新闻是边角新闻我就不贴了。计算的不会错吧。另一个简单的算法。381万劳动人口除以0.57劳动参与率。得到的数字和香港有身份的人口差不到1000.说明连襁褓里的婴儿都算做没参与劳动的。可见你偷换概念手法玩的多好了。

3.香港的平均价格就是总值/数量计算的。你有官方链接说明可以去除那些房产的计算方法吗？

你说的975–1125 万，即使最低的975算作平均值，总值也超过几年前总值的巅峰值。何况这几年香港房价跌了近30%！你不感觉矛盾吗？而且我特意刚刚问了香港的亲戚。告诉我现在过千万的根本没市场。单身年轻人都买500以下的小户型。要成家的也是五六十米。这才是主流。你的价格链接也说明这点。你要认真讨论，就请引用市场价格，而不是用一堆不能流通的高端房混在总资产里“平均”出来的数字来掩盖现实房价。

4.几乎一半的悉尼居民都住在非house类住宅，但不等于几乎一半的悉尼居民都住在没地的公寓里，unit也是有地的。我隔壁的隔壁8个unit还有1500米呢。只不过有些公共面积不算在每个房子里。除非你有数据证明多少近半unit没地。不管怎么说，悉尼大部分一般人还是买的带底的房子。同一阶层人和同一阶层人比。不然像墨尔本toorak的大地house比的可都是李嘉诚了。所有人都和李嘉诚一个阶级吗？可能你们悉尼unit叫公寓。墨尔本指的带地的。appartment才是公寓。

而在“收入 vs 住房类型”的真实比较中，正确的做法是：
      •       用“中位收入群体在香港和悉尼分别能买到相对阶层住的房产来比；
      •       在香港，90%以上中产只能买公寓，在悉尼，如果90%以上只能买公寓，有这么多公寓吗？
      •       在悉尼，大部分中产买的房产，对应香港大部分中产的相应选择？

5.你的计算又偷奸耍滑了。
香港的就业率上面提到了。如果真是57%，你这个数据就对不上了。1个人2万。1.5个人才应该接近3万啊.每户才2出头的57%撑不起来每户1.5劳动人口啊！先替你想好了，香港儒家文化圈单亲家庭比例很少的。才5万多单亲母亲，所以不要用这个狡辩。
澳洲家庭收入你不能只是两个人相乘。如果这样，香港的为何不乘2呢，怎么双标了呢？双职工和双职工家庭比，你这么比不是双标是什么？何况澳洲66.8%就业率，也不允许家家都有2个人工作对吧。
这时候你怎么不用搜索澳洲官方household income数据了呢？我搜了一下，果然和66.8%的参与率相呼应。比个人收入高的有限啊！远低于2人工作。别总这么选择性忽视关键数据。要不没法愉快的辩论了。

如果你有不同意见，请给出具体来源链接和数据解释，而不是笼统说法或媒体概述。更是不要双标，和忽略对你不利的关键数据。我们可以理性讨论，但请建立在可验证的事实之上。

作者: philguo 时间: 2025-4-25 22:02

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-4-25 20:10
我觉得你的数据出入更大。你指责别人的错误，你自己都犯了。

见我楼上回复

作者: Petersydney 时间: 2025-4-25 22:12
经济好，啥都没问题、经济不好问题就都来了

作者: dominos 时间: 2025-4-26 01:55

yzy01 发表于 2025-4-25 19:32
墨村的情况不太一样，location很重要，一般比较好的地方地价在2-3m，而差的地方地价可能只有500-1m，差距 ...

你太保守了，上个月步行看拍卖，不到1200米的地卖了1000多万。走2公里外挨着铁路的900米大地破房卖了将近460万。

作者: dominos 时间: 2025-4-26 01:58

状元弗拉格发表于 2025-4-25 19:58
搞笑吧，墨尔本华人区比阿德莱德华人区便宜多了

你别就盯着盒子山和glen这种远郊华人区。近郊的连300米地的unit都卖200万。Adelaide能有这个价格吗？

作者: cppbug 时间: 2025-4-26 11:52
这个论坛上空军都换了几波了

作者: philguo 时间: 2025-4-26 12:12

cppbug 发表于 2025-4-26 11:52
这个论坛上空军都换了几波了

我可是第一次出手啊！看看我的成功率，心里不打鼓吗？

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2025-4-26 12:35
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: zhengtao 时间: 2025-4-26 15:36

coolangatta 发表于 2025-4-24 09:30
有没有明确的数据，比如自住房比例是多少，投资房比例是多少？
就像股票，投资房筹码容易被洗盘洗出来，自 ...

有，统计局的数据。11万亿里面70%是自住。而总共借款只有2.3万亿。也就是说借款比例才23%左右。

等泡沫出现。投资房比例必须大幅上升，借款比例也需要大幅上涨。

目前还看不到这个趋势。

作者: philguo 时间: 2025-4-26 15:43

zhengtao 发表于 2025-4-26 15:36
有，统计局的数据。11万亿里面70%是自住。而总共借款只有2.3万亿。也就是说借款比例才23%左右。

等泡沫 ...

我只找到截至 2024 年 7 月，全国自住住宅平均贷款额达到 641,000 澳元。到 2023 年 7 月，这一数字刚刚超过 593,000 澳元，增长了 8% 以上。

能给个贷款总额2.3万亿的链接吗？谢谢。

作者: philguo 时间: 2025-4-26 15:55
本帖最后由 philguo 于 2025-4-26 16:08 编辑

zhengtao 发表于 2025-4-26 15:36
有，统计局的数据。11万亿里面70%是自住。而总共借款只有2.3万亿。也就是说借款比例才23%左右。

等泡沫 ...

感觉2.3的数据不对啊。光是CBA已经一年超过5.5b了。而且是2021年数据。一般是30年贷款。不过很多不到30就完了。或是卖了

Largest mortgage lenders: Commonwealth Bank
Gross mortgage lending: over $5.5 billion
Gross residential mortgage lending: over $3.5 billion
Gross investment mortgage lending: just under $2 billion

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