|
为了买WWS的Animal Card，我很快要“一夜回到解放前”，必须赶紧写帖赚分了，觉得有用的或者走过路过看在俺码字辛苦的份上，一定要多多加分那。 关于这个NRAS，坛子里也有人不少人讨论过，基本上贬多于褒，其实有很多是误区，比如说什么相当于政府公屋，住的人都是拿centrallink的，赶不走，还有什么不能贷款，不能买landlord insurance之类。 自己最近刚settle了一套的NRAS的房子，在这个过程碰到种种问题，很多连我的Solicitor都不清楚，我本着钻研精神（请允许我表扬一下自己），苦读NRAS主页，打咨询电话，骚扰管理中介，用尽一切办法，算是把这个NRAS搞得比较清楚了。这里我可以做个系统的介绍，同时也分析一下这个Scheme的优缺点。 照例是免责申明，本人非法律专业人士，所有信息来自政府相关网站，自己个人经历，不保证正确无遗漏，另NRAS应该是全国性的一个计划，但我了解的情况以NSW州为主，其他州如有不同情况，本人表示毫不知情。 1. 什么是NRAS NRAS的全称是National Rental Affordability Scheme，直译应该是可负担的租金计划，很多中介都译成十年政府补助计划。从原名来看，一目了然的是这个计划是为了让租客能更加无压力地承担租金，也就是说此计划的本意并非帮助投资者，而是帮助租房者！ 也就是政府将通过给予的投资新房的业主连续发放10年，每年$10,350左右的补助（跟随CPI逐年增长），补贴全部为免税收入，投资者无需缴税，但参与该计划的物业必须以低于市场正常租金的20%对外出租。房屋管理公司也必须是州政法授权的房屋管理公司 要强调一点的是，次计划与政府公屋没有任何关系，作为私人物业，业主享有所有其他私人物业一样的权利。 http://www.dss.gov.au/our-respon ... ffordability-scheme，这个政府网站上有基本上全部的NRAS的信息，包括咨询电话，投诉电话。 2. NRAS的优点 关于优点，我都不想说了，google一下，很多中介都在卖NRAS的房子，优点他们都说了，基本上就是政府给了10年的免税补助，能够在negative gearing的情况下实现positive cashflow（因为政府给的一周将近200块是不计入应税收入的，而打折后的租金导致表面的投资亏损，可以抵扣更多的个税）。 3. NRAS的误区 1.贷款 之前有TX说NRAS有可能贷不到款，这个肯定是错误的了，但确实有银行对LVR（贷款价值比率）有要求，我找的是NAB，全额 评估，贷80%（有人说可以全额贷款，但要买一个什么保险，我没去研究过，觉得80%已经够好了），所有term和其他一般的 投资房没有两样） 2. NRAS不可以退出 坛子有TX说过NRAS的十年合约一旦签订就被绑死了，无法自由买卖和自己居住，管理什么的。实际上NRAS只要settle了，就可以在任何时候选择退出的，具体退出条款与你选择的管理公司有关，我选的是Mission Australia，他们的条款是$750刀plusGST 3. 买不了landlord insurance 确实有保险公司，但现在做的应该不少，我问过两家，一家我忘了名字，是中介介绍的，我后来选了银行介绍的Allianze，好像保费也正常，我是和房屋保修一起买的，一共700多刀吧。 4. 不可以自己选租客，租客质量差 这个不全是误会，但也不全对。理论上说大多数NRAS的租客还是会珍惜租房机会的，否则他们会被terminate contract从而承受市场价的租金，但确实由于有收入限制，租客整体质量偏差，这一点也是我最头疼的，我会在后面再讲。 |
