在楼花金融困境中生存下来 由于放贷条件收紧，市场有呼声要求面临成交困难的楼花投资者们将财务问题控制住，面临艰难选择。 理财顾问以及贷款经理们说，有数以千计的投资者投资在高层公寓方面投资了几十亿，他们都在寻找推迟成交、或者通过其他资金渠道来减少亏损，或者售出他们的公寓，这些公寓通常集中在中心商业区。 新的私有贷款产品-通常比银行贷款利率高很多-也被推向市场。 这个问题的规模有多大还不清楚，但通过澳大利亚及上海的理财咨询的观察，这个问题可能很大-而且还在增长。  澳大利亚全国性咨询机构Chan&Naylor的合伙人Peter Ristevski说：“通过我们购买了楼花的客户有超过三分之一都遇到了问题。” 尽管有财务问题的大部分都是海外买家，这个问题也可能会扩散到本地投资者中。如果海外买家想出手，那价格就会下跌。
Ristevski补充说：“问题越来越严重，潜在的可能遇见财务问题的买家对亏损的前景越来越担心-他们担心如果事情变糟了，他们成了接过最后一棒的人。” 位于上海的代理公司中国铁鱼的首席执行官Lanny Xu说，有20%的购买了澳大利亚公寓的客户无法成交并正试图卖出。  其他代理称各大银行的贷款已经“冻结”，称他们的客户正在绝望的寻找其他资金来源，或者在寻找买家。 上海Home Tree Group的代理Mark Yin说：“我已经不在卖澳大利亚房产了，所有的交易都冻结了。” 投资者原来涌向公寓楼花市场的完成时，他们需要原因是印花税优惠、交易条件吸引热、可以在一个上升期市场提前锁定利润、对未来租金收入和资本增值的向往。 他们交付了定金，通常是25%，而等项目建设完成时，他们需要交付余款。
AMP一位发言人说：“买家需要了解，就算银行提供了预批，预批通常只持续一段很短的时间。” “建筑完成时，他们需要进行完整评估，其中包括对物业估值，然后银行才会批出贷款。” 出于对公寓价格可能下跌的担心，很多给本地买家提供了首期贷款的银行现在拒绝对余额放贷。特别是在墨尔本，那里供应过度，需求下跌。 放贷机构提高了贷款/估值比，收紧了还款中的一些收入类别，并且对月度花费进行严格核查，但利率还在下跌。 放贷机构对绝大部分海外投资者关闭了大门，特别是那些来自中国大陆的投资者。原因是一些抽查发现这些买家中广泛存在对职业、收入及其它资金来源的作假行为。 这一问题在墨尔本和布里斯班市中心以及珀斯购买高层楼花的买家中最明显。 更糟糕的是，因为担心洗钱，很多放贷机构拒绝从买家家人那里来的大额款项，特别是那些从海外亲属那里来的资金。 Ristevski说：“那些有问题的买家需要立刻与他们的放贷机构谈谈。忽略、躲避问题是没有用的。”
把钥匙交回去然后离开是逃不掉的，因为放贷机构和开发商将会追索寻找买家、法律以及债务利息方面造成的损失。 如果买家可以证明可以还债、有更多收入并提供定期还款，一些放贷机构愿意提供更好的贷款条件。 这包括取消信用卡、偿付其他债务、较少家庭花销以及提供证据证明其他花销包括税单能够用现有收入支付。 Ristevski说：“在一个例子中，那个无法获得贷款的客户卖掉了公寓，还赚了钱。” “这在悉尼这个市场是一个选择，这里房价还在上涨。但在其他地区可能就不行了。” 澳大利亚最大的抵押贷款网络Mortgage Choice正在观察事情的进展，该公司的理财顾问们在公寓成交时才获得提成。 该公司的Jessica Darnbrough说：“那些面临资金问题的买家如果没有大额现金的话，可能可以用其他物业中的资产做抵押。”
“有困难的贷款人可以请求直系亲属对贷款进行担保，这样放贷机构估值如果不足开发商的卖家，那就没问题了。” 一些放贷机构不允许亲属给拖欠贷款付账，或者用他们的名字做补充贷款。 “换一个放贷机构试试。一个放贷机构拒绝，可能另一个批准。他们的标准都不一样。” 一些新加坡和马来西亚的海外机构正在研究救援包，他们可能推出私营救援基金，或者从那些有困难的买家那里购买楼花，这意味着那些买家的首付就亏损了。 这些救援包括为期5年的固定期限贷款，利率最低是7.5%，或者为期1年的紧急贷款，利率12%。 其他还有步进式的贷款-贷款余额的利率不同，比澳大利亚放贷机构的活动及固定利率贷款利率高出几倍。 很多澳大利亚放贷机构的三年期固定利率贷款利率都低于4%。 那些考虑海外放贷机构贷款的人应该与贷款代理商讨一下贷款期限、条件、利率以及放贷机构是否合适。 在澳大利亚，First-in-Finance正在向那些有困难的投资者推荐产品。 他们给欠债人贷65-75%的款，利率是5.5-7.5%之间。 公司合伙人Matthew Royal说：“我们行动迅速灵活，我们对其他放贷机构不敢兴趣的借款人提供服务。” 原文： http://www.afr.com/real-estate/h ... sis-20160727-gqev6g |
