房屋价格上涨真的是短缺造成的么?

今天，很难找到-如果还找的到的话-任何现代历史的实例，在这么一个人口稀少的国家，每平方米土地的价格达到现在的价格。在美国加州马里布买一块有着海景的土地价格也比在澳大利亚中部沙漠小镇Alice Springs买一块地要便宜。马里布是洛杉矶一个富足小区，全球知名。而Alice Springs很小，布满灰尘，被沙漠环绕，基本没有经济活动，在全球也不知名。

澳大利亚最大的城市，悉尼，有着全世界最贵的房地产市场，但并没有其他有昂贵房地产的世界性城市所具有的经济特征。这些城市包括伦敦、纽约、巴黎、摩纳哥和香港。如果悉尼人口与伦敦密度相同，那就会有将近6400万居住人口。

下边两张表格清楚的表明悉尼就城市居住密度和面积而言与其他世界性昂贵城市没有共同点。第一张表显示人口密度：



第二张表显示面积，悉尼面积巨大：



关于短缺的争论并不新。每一个经受了房地产繁荣及泡沫破裂的城市都会有一些专家说价格上涨是基于供应与需求的。不幸的是，经济学认为房价上涨是由于效率造成的(译注：经济学假设自然人都理性，会按投资效率最高原则投资），所以根本不用问是否有短缺-按照定义，短缺已经被考虑了（Unfortunately, economists considered these housing price booms to be efficiently based, so there was no need to actually test for a shortage – they are considered to exist by definition…）。

判断是否有供应过度或短缺的办法是比较净新建筑与净新家庭。我们选择房价开始上涨的1996年第2季度作为基准，我们所能获得的最新数据是2014年3季度。

在1996年到2014年间，澳大利亚每2.6个新增人口就有一栋新住宅。所以看起来澳大利亚建筑不少啊?...

LF Economics住宅供应指数是这样解释的：1表明市场平衡，比1小表明市场供应过度，比1大表明市场供应短缺。我们使用了4个周期（季度）的动态平均值来消除数据的剧烈变动。

下图表明，在价格上涨期的大部分时间，市场供应过度。在1996年到2014年间，澳大利亚房屋价格，在按通货膨胀指数和建筑质量调整后，上涨了121%。然而其中的86%，也就是121%的四分之三强发生在1996-2006年间，在此期间房屋供应过度。



图6将图5的结果转化为季度净供应趋势。1996-2006年间，LF Economics建筑供应指数持续低于1，2006年后大部分是供应短缺。



维多利亚值得的别关注，那里的房屋价格上涨比例最大，但同时也有过度供应-累计达到12.3万栋。这相当于3年的净供应。

很明显，自1996年来，住宅的供应量与房价的上涨之间没有强相关。在今后的报告中，LF Economics会显示房屋价格上涨与信贷量、经济情况以及利率紧密相关，而不是房屋供应量。