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土地稀缺“导致房价上涨 澳洲虽然地广，但是适宜人们居住的地方只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。地价一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。地价上涨，房价肯定上涨。 澳洲又不是日本，新西兰这样的岛国，澳洲是大陆国家，土地储备极大丰富，悉尼，墨尔本等大城市都是低层低容积率的村屋，自带院落的独立屋，而且每个小区政府都有保留地，储备地，限制容积率，政府握有巨大的储备土地，随时可以放出来向远或向高扩容（rezone or 释放地块），所以，谈不上宜居土地缺乏。炒作的基本上都是有限的几个华人区，广大的洋人区几乎没有变动，或变动不大。 ”通货膨胀“带动房价上涨 通货膨胀，钱不值钱，物价一直上涨，没有谁见过物价一直下跌的吧。物价的走高，这里也包括造房成本的上涨，必然会带动房价上扬。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧? 澳洲已经不是通货膨胀，已经走向通货紧缩，而且建房的材料除了木料以外，钢结构，roof彩钢波浪板，五金，水泥，厨具等物料90%靠进口（international trading annual )，这些材料因为从中国或亚洲各国进，随着code得到认证，每年的价格在下降而不是提高，所以，不是通货膨胀在带动房价上涨，而是房子本身的炒作在作怪。 “人口增长”导致房价上涨 现在每年1.5%的人口进入澳洲，悉尼人口在2013-14年度增加历史最高的84230人，在2014年6月末达到484万，按照目前趋势将在2016年4月爬升至500万。上一财政年度新州10个增长最快的地区全部位于悉尼大都市区域，这座城市吸收了新州77%的人口增长。 这么多人涌入悉尼，他们不可能一直租房，很大一部分最终会买房，而市场上的房子就那么多，处于极度短缺状态，多少人抢一间房，房价能不涨吗？这两年的房价暴涨，与人口增长，需求旺盛有绝对的关联。 人口2013-2014年才增加84230人，对于一个400多万人口的城市，等于增加2%不到，这相对于生老病死，退休downsize等，和每年十几万套各类住宅的开发和置换，消化这点人口完全没有问题。谈不上极度短缺。（见city council web） 房价的涨跌，从长远看还是供求关系为主，什么经济，利率汇率等的影响是次要的，只是涨多涨少而已，如果是负面影响，房价会微跌或滞涨几年，然后继续上扬。近几十年，房价一直处于上涨通道。 要记住，房价上涨的道路是曲折的，但上涨是一定的。 房价的涨跌，目前根据美国房地产投资协会的研究，主要是受：人口，就业和收入，行政政策，金融环境几个因素影响，主要就是经济因素，由于移民们的房地产投资基本上靠融资借贷，所以，金融政策和最关键的利率汇率是至关重要的因素，目前的悉尼房地产热，就是低利率和政府首次购房补贴，负扣税等经济手段刺激起来的，而且炒作的就是移民集中区，不是整个悉尼，这可以从domain的交易记录上看出来，现在最热的就是2e等100-200万间的华人区，从2013年到14年有30%的涨幅，而bay区，传统洋人好区，只有8%左右，甚至不涨，有些还倒跌。而且，房贷杠杆之重，世界罕见，普通10万收入不到的家庭就要有100,200万贷款，几乎完全依靠以房养房，靠房租和top up来维持，一旦房贷利率变化或税务变化，或失业，变故，试问可否负担？令人担心。 由于我们大多数是移民，所以，我们的首付或全款基本来自于海外收入，所以，必须要联系汇率，尤其是美元汇率来计算，而根据美元来计算，2013年开始涨的不亦乐乎的澳洲房价反而是跌了不止10%。 相对于移民们的母国或国际收益和其他投资，基本上是投资澳洲房市的，除了退休老人或已经完全脱离母国和海外关系的，其余的大妈大叔们都是输家，如果现在风险这么巨大的时候还要进场赌一把，祝你愚人节和清明节快乐。 人口增长，土地稀缺是指人均土地稀缺，如果说日本列岛亿万人口，30几万平方公里，说人口增长土地稀缺还说的过去，大陆国家700多万平方公里2000多万人口说土地稀缺，那是笑话。 就拿悉尼来说，如果土地稀缺，那么只能一个是向高发展，就是建造高密度的大楼如香港，但是悉尼广大郊区，基本上都是低层建筑，apt，别墅等低容积率的为主，即使内西区bay区海滨也都是低层，还有大量储备地，保留地，即使在cbd也有大量地块，完全不用靠拆迁。一个是向远处发展，这个需要公共交通和基础设施配合，现在离开市区10-20-30公里的，基本上都是大片的低容积低密度区和大规模新区，而西面，南面，山区有大量低价廉价区，炒作的是东区，内西区，上北下北，beach区，一部分hill区，这叫人均土地稀缺和普涨吗？ 在这场吹生出来的房地产泡沫中，政府是最大的推手，其次就是银行的滥借，最后炒客们包括地产中介，信贷中介，楼花中介，和大妈炒房客们，都是恶之花中的佼佼大王花，华人中介和华人大妈们的恶意炒作，最后一定是搬起石头砸了自己的脚，不要以为白人政府和当地人是傻子，他们可不傻，在最佳时候出手了火棒，最后用政策关门打狗，当年如何对付日本人，今天就会如何对待华人，而且更得心应手，让你断手断脚，心伏口服。 现在的房地产，表面看是实业综合体，实际上是服务业，属于金融业的一种，主要是从属于实业制造业的，提供的是劳动者的工作和休息场所，这才是房地产的本质，如果一味靠房地产来拉动经济，短暂可以，算是强心针刺激一下啊，但长期想靠地产来维持经济，那是在吸毒，饮鸩止渴，这原理谁都知道，如97时的四小龙，香港，日本，英国，美国他们的经济就是死在畸形的房地产虚荣泡泡中，高企的地产把人工，能源，食品，交通，金融等都挤压推高到极点，那么实体经济就无法有活力，无实业工业制造业的发展空间了，人工这么高，费用成本这么大，尤其是互联网时代，尤其是互联网时代，澳洲的服务业可以外包到印度去，巴基去，南非去，完全可以。尤其是互联网时代，悉尼一个码农15万-20万，同样工作在印度只要3万-5万，孟加拉更低，澳洲的服务业可以外包到印度去，巴基去，南非去，完全可以。那么老板们不会考虑转移产业到价廉物美，人工廉价的地方吗？就这样工作机会大量流失了，大家都失业了，这地产有啥用？都失业了，就成底特律了，当年底特律可说是汽车之都啊，五大河区的明珠。所以，目前香港变成了臭港，日本变成了内虚的僵尸，美国宁可大出血也要刺破这房地产泡沫，2008自宫破泡，澳大利亚鼻屎大的经济体，这么点人口，居然要搞这么个大泡沫的房地产经济，那是找死，所以，现在到处都是失业，一旦热钱获利了结流走，那是比97年东南亚危机还惨呢。 最后，长期来看，不是房价在涨，而是货币在贬值超速在飞跑。 |
