新足迹

 找回密码
 注册

精华好帖回顾

· (全!文!完!)鸿篇巨制,生死时速:献给我的台湾行(台南&台北)– 标题略浮夸,内容qiao丰富,美食图片 (2018-2-12) caridi · 2016 Mazda 3 Maxx 牵车了...(9月22日加更一个月/1000KM 感想) (2016-8-29) hdc365
· Aged Care,人生的形而上与屎尿屁(P4更新:最后一块puzzle) (2011-2-18) 黑羊 · 老宝马换保姆车,买车记(更新上图在一楼) (2011-12-10) 七月
Advertisement
Advertisement
查看: 2965|回复: 25

[财务贷款] 请教一个refinance的问题 [复制链接]

发表于 2020-8-7 17:11 |显示全部楼层
此文章由 janechristine 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 janechristine 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 janechristine 于 2020-8-7 20:21 编辑

10年前买的公寓,贷款几乎还完了。目前又买了一套大一点的house。
现在想出租这套公寓,但是由于这套公寓没什么贷款,租金收入大部分都要拿出来交税。不划算。。
问过银行说是可以refinance,公寓的增值部分(大概20-30万之间)可以贷款,套出现金出还目前house的贷款。

但是朋友告诉我,她的会计师说,虽然refinance后,银行让你贷款,但公寓出租的租金不能用来抵refinance后利息, 她也解释不清楚为什么? 请有经验的网友来指教一下。多谢。

比如公寓买的时候30万,还剩2万贷款。
公寓目前市值50万。 refinance后,公寓里付掉28万,贷款22万。
租金收入:每年1.5万。

根据朋友的说法是现在:租金收入1.5万 - (水费,电费,stratra)- 利息(2万) 剩下的钱必须拿去抽税。
我的理解是: 租金收入1.5万 - (水费,电费,stratra)- 利息(22万) 剩下的钱在拿去抽税。


目前这套公寓是自住,还没退过税。house是投资,还没有settle。
Advertisement
Advertisement

发表于 2020-8-7 17:22 |显示全部楼层
此文章由 洋芋土豆 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 洋芋土豆 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
盆友理解对的

发表于 2020-8-7 17:27 |显示全部楼层
此文章由 sheepYY 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sheepYY 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我之前也问过类似的问题,都说你朋友这个算法是对的,不清楚原因

发表于 2020-8-7 17:32 |显示全部楼层
此文章由 BongBong 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 BongBong 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
尽管你refinance 后有22万贷款,只有之前的2万剩余贷款的银行利息可用于该房出租的抵扣税。这就是用offset 还是用redraw的区别。

发表于 2020-8-7 17:33 |显示全部楼层
此文章由 安之麻麻 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 安之麻麻 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
你那套公寓refi出来的钱 如果再去买投资房 利息就可以抵税 自住房就不可以

发表于 2020-8-7 18:17 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 UCaT 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 UCaT 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大姐,因为你多贷出来的钱不是用来产生收入的,不能算成本损失自然也不能抵收入
Advertisement
Advertisement

2019年度勋章

发表于 2020-8-7 21:18 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 dondon 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dondon 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
不懂啊。

发表于 2020-8-8 00:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
重新评估贷款出来的钱必须是以投资为目的才可以抵税。比如你自主unit,refinance 出20万作为首付,再贷款80万买了100万的房子,就可以抵税了,前提是新买的房子是投资房,不是自住房。
足迹最穷地产投资人

发表于 2020-8-8 00:09 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
正确的操作应该是用对冲账户,自住房只还利息不还本金。这样买了新的自住房,以前的房子租出去就可以抵税了。

发表于 2020-8-8 00:55 |显示全部楼层
此文章由 大碗宽面 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大碗宽面 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
赞同你朋友的意见

发表于 2020-8-8 01:24 |显示全部楼层
此文章由 feila 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 feila 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
现在想top up出钱好难,要有合理的理由。说用来买其他房子不批的
Advertisement
Advertisement

发表于 2020-8-8 10:22 |显示全部楼层
此文章由 djvivid 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 djvivid 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
feila 发表于 2020-8-8 00:24
现在想top up出钱好难,要有合理的理由。说用来买其他房子不批的

只要你有贷款能力和合理的目的,目前绝大多数银行都是可以top up的。
Mo

发表于 2020-8-8 11:31 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 唐宋 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 唐宋 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
你这套房贷款的余额产生的利息才能报税。例如,你货款余额只剩两万,即使Refinance出来200万,也只有这两万产生的利息才能报税。这就是为什么投资房应首选IO, 有余钱放兑冲帐号中,而不还款。一旦再买房,把兑冲帐号的钱挪做它用。

我本人的自住改投资,也是这种尴尬局面,没办法改了,每年总是正扣税。除非卖掉再买新投资房。
不怕被分砸

发表于 2020-8-8 11:56 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 janechristine 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 janechristine 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
唐宋 发表于 2020-8-8 10:31
你这套房贷款的余额产生的利息才能报税。例如,你货款余额只剩两万,即使Refinance出来200万,也只有这两万 ...

如果你是自住变投资,ATO怎么知道你这套自住房之前多少银行贷款,后来有refinance呢?除非银行出证据?

发表于 2020-8-8 14:44 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 唐宋 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 唐宋 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
janechristine 发表于 2020-8-8 10:56
如果你是自住变投资,ATO怎么知道你这套自住房之前多少银行贷款,后来有refinance呢?除非银行出证据? ...

银行对ATO是透明的。不要在利息上玩把戏,一分钱都不要。
不怕被分砸
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2020-8-8 16:07 |显示全部楼层
此文章由 大江东去 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大江东去 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
卖掉再买吧

别想了
Advertisement
Advertisement
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2020-8-8 16:11 |显示全部楼层
此文章由 大江东去 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大江东去 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
一直都是说,不要还本金

发表于 2020-8-8 16:22 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
唐宋 发表于 2020-8-8 10:31
你这套房贷款的余额产生的利息才能报税。例如,你货款余额只剩两万,即使Refinance出来200万,也只有这两万 ...

可以做到,合理合法。先买A自住房,过两年房子升值refinance钱出来做首付买投资房B, 这个时间很关键,A和B一样都是只还利息不还本金。平时存的钱放在A的对冲账户上,过几年存够首付,买自住房C就可以了。

评分

参与人数 1积分 +3 收起 理由
webbug + 3 感谢分享

查看全部评分

足迹最穷地产投资人

发表于 2020-8-8 17:31 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 唐宋 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 唐宋 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
天涯浪客 发表于 2020-8-8 15:22
可以做到,合理合法。先买A自住房,过两年房子升值refinance钱出来做首付买投资房B, 这个时间很关键,A和 ...

把top up 出来的钱用到新的投资房上那当然就可以报税用了,但是用在了新的物业上。这个用来refinance的物业本身是不能用的。
不怕被分砸

发表于 2020-8-8 17:34 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
唐宋 发表于 2020-8-8 16:31
把top up 出来的钱用到新的投资房上那当然就可以报税用了,但是用在了新的物业上。这个用来refinance的物 ...

当然可以了,我写清楚了,买了C,A和B就是投资房了。
足迹最穷地产投资人

发表于 2020-8-9 04:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 恒星之舞 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 恒星之舞 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
janechristine 发表于 2020-8-8 10:56
如果你是自住变投资,ATO怎么知道你这套自住房之前多少银行贷款,后来有refinance呢?除非银行出证据? ...

银行loan那里不是有个利息总数吗
Advertisement
Advertisement

发表于 2020-8-9 11:25 |显示全部楼层
此文章由 janechristine 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 janechristine 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
恒星之舞 发表于 2020-8-9 03:03
银行loan那里不是有个利息总数吗

是有利息。但是我如果我这个是自住房,refinance后变投资房,原来作为自住房时有多少贷款ATO怎么会知道。
当然如果ATO要求银行出所有历史证明,那ATO应该是知道的,不知道ATO有没有这么大的权力。

2019年度勋章

发表于 2020-8-9 15:22 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 dondon 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dondon 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 dondon 于 2020-8-9 14:23 编辑



是的。

发表于 2020-8-9 15:24 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 janechristine 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 janechristine 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
bello 发表于 2020-8-9 11:19
楼主胆子大怎么报都可以的,报税永远是撑死胆大的饿死胆小的,大家都告诉你正确的方法了,听不听随你。  ...

谢谢。胆子不大,还是希望所有操作符合规范。

发表于 2020-8-10 02:43 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 恒星之舞 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 恒星之舞 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
janechristine 发表于 2020-8-9 10:25
是有利息。但是我如果我这个是自住房,refinance后变投资房,原来作为自住房时有多少贷款ATO怎么会知道。 ...

ato不查就没事,抽查到你提供你的算法,和税法不符合自然要修改,可能有罚款

发表于 2020-8-23 12:33 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 shineshineshine 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 shineshineshine 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
好复杂啊
Advertisement
Advertisement

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

Advertisement
Advertisement
返回顶部