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ARACT

xxx

v26v26oo

能“持有众多物业”还需要自己上班管理吗，吃租金就可以了

ARACT

v26v26oo 发表于 2018-10-31 22:44
能“持有众多物业”还需要自己上班管理吗，吃租金就可以了

物业都是借钱买的，跟买物业管理权一样，贷款interest only
自己掏的部分不多，还是需要赚钱还贷的。

cly28303012

一直买同一个小区贷款会有问题

cly28303012

买物业自己管理跟物业管理权不一样，毕竟物业管理权赚的是别人的钱

Oaklands

天涯浪客

ARACT 发表于 2018-10-31 21:48
物业都是借钱买的，跟买物业管理权一样，贷款interest only
自己掏的部分不多，还是需要赚钱还贷的。 ...

靠贷款买，同一个小区，撑死买三个，不信你试试，银行不会贷款的。当然如果你现金流惊人，有可能。一个物业管理权生意最少也有几十个物业。

604

天涯浪客 发表于 2018-11-1 05:15
靠贷款买，同一个小区，撑死买三个，不信你试试，银行不会贷款的。当然如果你现金流惊人，有可能。一个物 ...

我就服您！

ARACT

天涯浪客 发表于 2018-11-1 05:15
靠贷款买，同一个小区，撑死买三个，不信你试试，银行不会贷款的。当然如果你现金流惊人，有可能。一个物 ...

这个不难做到，当然不会傻到全靠一个人名字贷款。家里爹妈夫妻兄弟姐妹，公司，trust都用上，买十几个是可能的。

同时，我也不相信，一个名字在一个小区最多贷三套。
能不能贷出来钱，要看风险评估，看抵押品。如果你一同抵押自己的房子，同一个小区，贷出来5套，是可能的。
依据我一个客户的经验，她就是全家上阵，每个人分头持有多个物业，最后拿下了管理权。
她的做法:夫妻(包括前夫，现任丈夫)，几个儿子女儿，好几个儿媳女婿，每个人都持有很多小区里的物业。 业委会投票，一致行动人，最后赶走了物业，把小区管理权交给自己家的公司管理。 她家本身也是做物业买卖管理的公司。
然后开始卖小区物业，再换一家小区狙击物业。
他们的借款方式，既有跟银行，也有跟自己公司，内部公司之间 和自己人之间借款。也可以避税。
昆州郊区th小区，房价就30几万，还有20几万的。买断30%的物业，并不是很难。投票权也并不需要一定超过50%。如果业主分散，30%的投票权，已经可以左右大局。

amy081

ARACT 发表于 2018-11-1 07:30
这个不难做到，当然不会傻到全靠一个人名字贷款。家里爹妈夫妻兄弟姐妹，公司，trust都用上，买十几个是 ...

悉尼有可能，昆州超过15年的合约你怎么赶？

天涯浪客

ARACT 发表于 2018-11-1 06:30
这个不难做到，当然不会傻到全靠一个人名字贷款。家里爹妈夫妻兄弟姐妹，公司，trust都用上，买十几个是 ...

你这个例子是几家人的例子，和我说的一家贷款是两回事啊。同理你可以在足迹搞个众筹，比如找五个家庭，集中在一个小区买房。

天涯浪客

ARACT 发表于 2018-11-1 06:30
这个不难做到，当然不会傻到全靠一个人名字贷款。家里爹妈夫妻兄弟姐妹，公司，trust都用上，买十几个是 ...

公司也可以，就是我前面说的现金流惊人的例子。比如我有一个生意，每周纯利两万澳元。也可以去同一个小区秒上五套房。

flyer

ARACT 发表于 2018-11-1 06:30
这个不难做到，当然不会傻到全靠一个人名字贷款。家里爹妈夫妻兄弟姐妹，公司，trust都用上，买十几个是 ...

这种方法效率太低了吧？
听上去主要是自家的钱在锅里翻滚

flyer

所以买MR生意，要买大些的盘

我的拍档拉我看$3M以上的盘了，刺激！

ARACT

amy081 发表于 2018-11-1 08:30
悉尼有可能，昆州超过15年的合约你怎么赶？

很多都用了很多年了，并不是都剩下15年＋。
合同快到期的，也并不是理所应当就会续约。

ARACT

flyer 发表于 2018-11-1 09:13
这种方法效率太低了吧？
听上去主要是自家的钱在锅里翻滚

这家自己就是做物业管理公司的，这就是他们日常business的一部分。通过这种反复滚，收了好多个物业管理权。
很多管理权，不需要收购50%的房产，有的20%-30%就够了。尤其是现任物业管理的不好，小区业主本身就不满意，有人挑头，带着专业物业管理公司，和专业打官司的律师进驻，收购10%投票权，就能赶走前物业。
拿下管理权之后，就卖房产，然后再去狙击下一家小区的管理权。

不行怎么练

ARACT 发表于 2018-11-1 09:31
这家自己就是做物业管理公司的，这就是他们日常business的一部分。通过这种反复滚，收了好多个物业管理权 ...

所以这生意也太不稳定了吧

ARACT

不行怎么练 发表于 2018-11-1 09:36
所以这生意也太不稳定了吧

现在已经做了很大了，管理，租赁，买卖，商业民用物业都做。
有的是业主主动找上门来，联合起来赶走现在的物业。

westice

ARACT 发表于 2018-11-1 09:31
这家自己就是做物业管理公司的，这就是他们日常business的一部分。通过这种反复滚，收了好多个物业管理权 ...

要超过一半的投票权吧，再说物业公司也有一大堆律师，他们应付这种官司，经验会很丰富。

westice

ARACT 发表于 2018-11-1 09:29
很多都用了很多年了，并不是都剩下15年＋。
合同快到期的，也并不是理所应当就会续约。 ...

昆州一半都是25年，一般低于18年都该续了，几乎100%续5年

Poweregg

ARACT 发表于 2018-11-1 09:29
很多都用了很多年了，并不是都剩下15年＋。
合同快到期的，也并不是理所应当就会续约。 ...

1，如过到了合同末期没续约
那时manager白痴 活该
一般有贷款的银行也会催着你续约

2，很多都有exclusive bylaw，只有manager's unit允许做这个楼盘生意
还有就是有些office 都是独立的title

飞儿

Poweregg 发表于 2018-11-1 09:28
1，如过到了合同末期没续约
那时manager白痴 活该
一般有贷款的银行也会催着你续约

我也觉得LZ 有些杯弓蛇影了。。LZ 好象没有自己做过这行，但是很多相关消息。。

总之从资金效率角度和自我保护程度来讲，买个大些的楼盘比较好。

urban2000

赚光明正大的钱，这种靠整别人的歪门邪道还是算了吧

westice

除非是碰到瞎干的物业经理，不然一点机会都没有，而且这一行业华人占了很大比例，如果去抢华人生意的话，名声会很快臭掉。

飞儿

买 rent roll 的倍数大概是3， MR 4-5， 为什么呢？

1.  是效率问题，比如RENT ROLL 里的100个房子，在不同的区，做检查，一天做几个？如果在一个楼盘里，一天做几十个都没问题。
2.  CARETAKING REMUNERATION 是固定和不断增加的， 这方面通常不需要花太多时间精力。
3. 办公成本。MR 的办公室，要么大楼提供，不用给钱， 要么买下来了，不用担心房租，如果买下来了，对生意是一种保护，成本就是物业市政水费。
4. 如果请人管理，MR 被偷客户的情形更容易避免。

其他欢迎补充。

kaikai96

这种赚钱方式是找死啊。断人钱财如杀人父母，早晚有失去物业权的找你全家搏命

逆鳞龍

天涯浪客 发表于 2018-11-1 09:10
公司也可以，就是我前面说的现金流惊人的例子。比如我有一个生意，每周纯利两万澳元。也可以去同一个小区 ...

你这比如是真事吧？

dlcat

飞儿 发表于 2018-11-1 10:33
我也觉得LZ 有些杯弓蛇影了。。LZ 好象没有自己做过这行，但是很多相关消息。。

总之从资金效率角 ...

她是想做又没那么多钱，然后整天跟魔怔了一样发些奇奇怪怪的帖子

dlcat

五年前就有人有这个想法，后来混的跟傻逼一样，具体原因我就不说了。
人啊，该是怎么回事就是怎么回事，别觉得自己比别人聪明，也千万别没事就踩来踩去的，这个区不好那个区不好就我买的区好，这个行业不好那个行业不好，因为我买不起那就有风险就不好。

飞儿

dlcat 发表于 2018-11-1 13:56
她是想做又没那么多钱，然后整天跟魔怔了一样发些奇奇怪怪的帖子

不会吧？好像楼主的强项是商业物业。。

我刚刚在想，好像还是接着买MR生意比较舒心，每到商业房客交租的日子，我就会闪过一个念头：房客可别晚交不交租哇