年终巨献——那个加息的2017

数据派

2017本版最热门的话题乃：“FED加息对澳洲房地产，是否有及如何有，毁灭性的打击！”
此事关乎本版看客身家财富，不可以不查。

FED加息导致AU房贷成本增加，所以AU房贷必加，AU房市必跌，已经是深入人心的概念。然而，事实真正如此吗？

看图说话：


蓝线为FED利率，红线为当月澳洲某网络银行的Owner Occupier的浮动PI利率。
此网络银行，乃nab之分支。之所以选此银行，因为他家网上的公布的利率就是最低利率。不像大银行有个名义利率再给个不明不白的折扣。
银行的历史数据是查不到的哦。只能每月自己记录下来。所以， 从2012年本派就坚持统计第一手数据，到今年已经5年，着实令人钦佩。

需要说明的是：
1）        在2017年以前，此银行只做PI的homeloan，所以为保持可比性，所有利率都采用PI的。
2）        在2016年以前，银行是不分Owner Occupier和Investment的。所以，为保持数据可比性，都采用Owner Occupier的利率。

最新的利率点值是Owner PI 3.74。  如果考虑到APRA已经达标，PI占比70%，IO占比30%，做一下加权平均，则最新的Owner home loan rate是3.86. Investor home loan rate是4.13. 这基本是当下澳洲房市宏观利率水平。

2017年FED利率一路hike，然而澳洲房贷利率却是温和走低。怎么理解，考验对国际政治经济形势把握水平，或直接决定能否预测未来澳洲房市走势。

看图说话从来没有统一答案。大家各取所需。

hustaa

临界点在哪？

lizhi_cn

只看一个银行的数据真的有说服力么
去年不少3.5x的利率 LZ怎么没体现出来啊
银行最好的利率应该是在2016吧  LZ你的数据不行啊

数据派

lizhi_cn 发表于 2017-12-28 13:12
只看一个银行的数据真的有说服力么
去年不少3.5x的利率 LZ怎么没体现出来啊
银行最好的利率应该是在2016吧  ...

如果看多个银行不会增加太多说服力。
如果考虑各种短期打折促销也不会增加太大说服力。
我们讨论的是宏观行情，其实只需用很简单的方法，最有价值的是长时间追踪。
本楼主数据其实了得！

lizhi_cn

数据派 发表于 2017-12-28 14:35
如果看多个银行才没有说服力。
如果考虑各种打折促销也没有说服力。
我们讨论的不是哪家最低，而是宏观行 ...

银行利率折扣一直有
最真实的利率不是要看大多数人拿到手的利率么
看表面的数据 真的有参考价值么

数据派

lizhi_cn 发表于 2017-12-28 13:45
银行利率折扣一直有
最真实的利率不是要看大多数人拿到手的利率么
看表面的数据 真的有参考价值么 ...

选的是无折可打的网络银行，看的是同一产品长期趋势。
看趋势，看趋势，看趋势！

乾坤离析

我就等着天朝加息了。。

gracegenie

乾坤离析 发表于 2017-12-28 14:54
我就等着天朝加息了。。

天朝在加税。。

hellobottle

楼主 辛苦了

咖啡文化

基本靠谱，都说明年fed 加3次，认为澳洲也会加。昨天一个保险公司支行经理担心加息。

kun0430

zkm2003210

咖啡文化 发表于 2017-12-28 16:21
基本靠谱，都说明年fed 加3次，认为澳洲也会加。昨天一个保险公司支行经理担心加息。 ...

明年年初就会加？

gifox

“从2012年本派就坚持统计第一手数据，到今年已经5年，着实令人钦佩。 ”

楼主你这...自己话自己令人，钦敬 ，这不对吧。

yzh1999

gifox 发表于 2017-12-28 18:37
“从2012年本派就坚持统计第一手数据，到今年已经5年，着实令人钦佩。 ”

楼主你这...自己话自己令人，钦 ...

lz摆个pose自拍不行么

数据派

gifox 发表于 2017-12-28 17:37
“从2012年本派就坚持统计第一手数据，到今年已经5年，着实令人钦佩。 ”

楼主你这...自己话自己令人，钦 ...

考虑到大家这种话轻易都不会出口，就替大家说出来了。
表扬与自我表扬，对心理健康大有裨益。

数据派

yzh1999 发表于 2017-12-28 17:48
lz摆个pose自拍不行么

那样不好，容易泄露隐私，且有大胸遗风。

gifox

yzh1999 发表于 2017-12-28 17:48
lz摆个pose自拍不行么

get不到很难跟你解释。你看过周星驰的鹿鼎记么？

majia07

lizhi_cn 发表于 2017-12-28 14:12
只看一个银行的数据真的有说服力么
去年不少3.5x的利率 LZ怎么没体现出来啊
银行最好的利率应该是在2016吧  ...

楼主只说了PI 自住，今年确实绝大多数银行PI 自住浮动利率都是降低或者不变的

audi

楼主考虑一年20多万的移民了吗？

数据派

audi 发表于 2017-12-28 18:00
楼主考虑一年20多万的移民了吗？

没有哦。只是比较一下fed利率和au房贷利率的关系。其实我觉得这两个是不相关，甚至反相关的。这个属于悄悄话，很容易被空军打击，所以没有提及。

言归正传。关于稳定的移民数量我只知道会利好房市需求，但没考虑过移民会如何影响房贷利率。愿闻其详。

数据派

majia07 发表于 2017-12-28 17:57
楼主只说了PI 自住，今年确实绝大多数银行PI 自住浮动利率都是降低或者不变的 ...

这句话点到了神奇之处。
自住PI,堪称一个国家房地产的脊梁或基石。因为自住者是房地产业的最终消费者。
自住PI利率只要够低，最终消费者可以负担，那所有盖好的房子的最终归宿价格，就不会太差。所有投资者最终会有个不错的保底价格。
市场的风吹草动，无非是投资者的回报率问题，而不会伤了房地产的根基。
妙哉！

yzh1999

gifox 发表于 2017-12-28 18:52
get不到很难跟你解释。你看过周星驰的鹿鼎记么？

互相不能get也是很正常的

大韦

楼主威武，楼主吉祥

明月星光

CBA有网上支行吗？NAB的ubank这类的？

数据派

明月星光 发表于 2017-12-28 19:30
CBA有网上支行吗？NAB的ubank这类的？

脑误，是nab。谢谢更正。

woainim

lz话语间透露着是只看到自己想看的数据派。。。一开始我还真以为这是高级黑。

数据派

woainim 发表于 2017-12-28 19:33
lz话语间透露着是只看到自己想看的数据派。。。一开始我还真以为这是高级黑。 ...

对于房产投资这种关系到不说身家性命也是重大钱途的事情，这点自信是必须的。否则怎么决断？怎么带领一家老小妇孺在异地他乡搏个出路？

对于数据的理解，各有各想法，各取所需，各得所悟。就那个图表而言，可以理解为两条曲线无关或反相关，也可以理解为红线滞后，早晚追上蓝线。全看自己理解了。

AlexChin

感谢楼主的独辟蹊径、持之以恒。

有疑惑：
一、蓝线、红线（图中为橙线），只是数据化了的现象或事实。
二、红线好解释，就是美联储加息了。
三、蓝线怎么解释？特别是在已知有红线的情况下。蓝线和红线显然是不合的。所以，只能先肯定蓝线、红线无关。但蓝线还是没有解释。
四、以上三点，楼主肯定都有考虑。估计呢，第三点的答案，楼主也已有了。不妨拿出来晒晒。

黑山老妖

支持用数据说话。
提几点：
1. 澳洲贷款的资金来源主要来自于国内存款。最后一次看到好像是>60%。这部分影响最大的是澳洲基本利率。
2. 澳洲贷款的利率是借贷成本+运营成本+margin。最近几年银行的运营成本一直在下降，margin也在下降。所以看到贷款利率下降里面一部分是这两个原因。但是运营成本和margin不可能无限压缩的。
3. 未必所有的贷款来源都是美国。银行融资的来源一部分是美元，一部分日元，还有一部分欧元。
4. 贷款政策和利率有延后性。比如说IO，10年才过期。比如有fixed，要几年才转variable。比如收紧借贷资格，对现有的贷款无效。等等。

mortdale

黑山老妖 发表于 2017-12-28 21:44
支持用数据说话。
提几点：
1. 澳洲贷款的资金来源主要来自于国内存款。最后一次看到好像是>60%。这部分影 ...

最近一直在想这个问题，如果澳洲的海外资金来源是日本会怎么样。