关于固定利率的转出

patricb

由于储备银行降息１％，各大银行也即将下调住房贷款浮动利率，有许多选择固定利率的同学很关心能否转回浮动的问题，这里就开个贴子大概解释一下。这里的内容都来自westpac bank，我想其他银行可能也大同小异。
首先，在westpac贷款的同学，可以去翻一下自己的贷款文件，其中有一本橙色封面的You And Your Loan（不是贷款合同），相当于产品说明 书(相信很多人都没有仔细看过)，其中Part 4，就有解释Fixed rate prepayment的费用计算。
我大概举个例子，数据都是虚拟，具体规定还请咨询自己贷款银行。
假设我在去年１０月贷款20万，选择了三年固定。当时固定利率是9％，同时银行有个内部的Wholesale interest rate，当时三年期是8.5％.到今年１０月，我想全部转成浮动，而现在３年期Wholesale rate是6.5％，也就是下降了2％（注意这个降幅和对外公布的固定利率降幅未必相同）。那么你需要支付的罚金大约是2％*20万*2（剩余的固定贷款期限）*调整系数（这里忽略，影响较小），约等于8,000元。
可见，罚金数字受到贷款金额，利率变化，剩余期限等影响，具体请向自己贷款银行call centre了解。以我所知，过去一年内选择固定利率的客户如果现在要转出的话，罚金大多不少，几千元是很有可能的。
这样，就带出第二个问题，现在是否应该或值得转出固定利率，这是一个没人能解答的问题，就如同过去问是否应该选择固定利率一样，完全取决于各人对未来几年利率走势的判断。
我想说的只是：
１，我一直同意老妖的一个观点，选择固定利率是为了锁定（还款）成本，锁定（利率上升）风险。而不是简单的说就是为了少付利息，现在利率下行，只能说形势改变，不能说是选择错误。
２，不要盲从。现在市场上充满变数，各种分析预测也层出不穷，我们既要参考，又不能盲目相信。你回头想想，当初选择固定利率的时候，不也是到处＂涨声不断＇吗？

[ 本帖最后由 patricb 于 2008-10-9 11:04 编辑 ]

patricb

BTW,I post the formular here:

Prerepayment formula is complex. A simplefied version of it is :
Interest Rate Differential * Average Outstanding Balance*Number of Years Remaining in Fixed Term*Net Present Value Discount Factor

Net Present Value Discount Factor=100%-((Current Wholesale Interest Rate*Number of Years Remaing in Fixed Term)/2)

dreamknight2

感谢分享，我一般都要提供相关的信息给客户，避免不必要的损失 ！

[ 本帖最后由 dreamknight2 于 2008-10-9 17:00 编辑 ]

g2000

幸亏当时没有选固定利率，差一点点呀

sunrise

you may choose one year and 2 year fixed rate.i think not too bad.

Esmay

谢谢回答。另外请教一下，我的固定利率部分的贷款从未收到过对帐单，请问如何查看这部分帐户的情况呢？

patricb

原帖由 Esmay 于 2008-10-9 18:58 发表
谢谢回答。另外请教一下，我的固定利率部分的贷款从未收到过对帐单，请问如何查看这部分帐户的情况呢？

浮动部分ROCKET HOME LOAN 是按月出对帐单，固定好像是半年一次，平时可以上网查。

suel

如果是投资房,那么这个罚息是否可以做为COST抵收入?

黑山老妖

Good question...
Any accountant or ATO staff want to answer this?

月亮

那如果现在的利率和当时固定的一样，转出是不是就不受任何手续费呢？

sunrise

原帖由 月亮 于 2008-10-13 09:56 发表
那如果现在的利率和当时固定的一样，转出是不是就不受任何手续费呢？

i donot think so.

patricb

原帖由 月亮 于 2008-10-13 09:56 发表
那如果现在的利率和当时固定的一样，转出是不是就不受任何手续费呢？

Only 手续费 to pay(subject to your product and bank policy),no penalty if it's the same.
However you need to notice that the rate we're talking about is the wholesale rate ,not the rate published.Please refer to #1.

柯柯

如果做refinance是否交一样的penalty?