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分析取消负扣税的影响 [复制链接]

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发表于 2015-6-11 22:41:11 来自手机 |显示全部楼层
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以下是Jetty精彩论述论证 比专家分析的还透彻 怕大家没看到 特别再次转发

整理了一下思路,简单说,负扣税这个东西,就是给投资房的特别补贴。

打个比方,房价90万时建筑公司的利润是合理的。
但是,有NG,卖价100万。因为国家铺贴20万,但它不补贴给自住的!相当于投资买房只要付80万,自住买房要付100万。

首先分析房价平衡点:
1.投资者:已有投资房取消NG,有部分100万买下来的投资房就养不了了。因为买房时实际的负担能力只需要80万。怎么办?需求不会短期突然增加,立即涨租等于找死。挺到新需求上来,挺不过去就卖房,这种情况下旧房供应增加。能否挺到需求/供应变化到房租上涨,取决于下面的反馈结果。
2.租房者:房租什么情况下会上涨?出租房的需求/供给变化。需求是全局或局部(例如悉尼)人口增加。供给最后取决于新建住房。再取决于下面的反馈。
3.房价和建筑商:首先,取消NG房价短期上涨显然没依据,相反,房价会先降,因为投资者负担能力降低总买家少了。首先是取消补贴->投资者负担能力下降->购房者减少->房价下跌
比如跌到85万,租房者里面支付能力85万-99万的自住者买房了。
然后建筑商利润降低新房供应减少,房价回升。但是会回升到比有NG高?肯定不会,因为是负反馈过程。最终升到它的实际价值90万。自住和投资购买价格都回到相同的90万。
这一步反馈到2,部分租房者转为自住,如果新增需求-转走需求>新房供应,则房租上升,同样,因为是负反馈,新房租<原房租+负扣税。租房者的实际开支成为90万。反馈到1,负担能力80-90万的人把房子卖了,90万以上的人仍旧继续提供出租房。

租房者,投资者,建筑商,自住购房者都到达90万的真实水平,重新平衡后的结果。
(数字只是举例,另外考虑通货膨胀,利息成本等,数字可以理解为加权值)

四方得失:
投资房转为自住或者少赚了,租房者多付钱了,自住者少付钱了,建筑商少赚了。
投资者减少,租房者减少,自住购房者增加。

这个得失结果是必然的。因为投资者是NG的最大受益者。NG本质是在这四方里面,单独补贴给投资者的,然后投资者把这部分补贴分别分了一部分给租房者和建筑商。有NG的情况下,自住购房者是最大的输家。

这个单独补贴合理吗?首先投资者比租房者和自住者富裕,道义上是"补有余"的嫌疑。
NG的依据是投资。花钱作为投资而不是消费的依据是它能创造就业或者推动经济,而对NG,经济上的合理性也有待思考。

NG省下来的钱如何处理?补给其它三方里任何一方都至少能达到有NG的情况下增加供给的结果。但是补给不同方效果不同:

补给租房者:新房租-补贴<旧房租。优点是“补不足”。另外投资者和建筑商也可以分到部分。缺点是增加供应效果不直接,管理成本高。
补给建筑商:增加供应效果直接,也方便调控。弱点是有“补有余”补富人的嫌疑。但是因为方便调控,可以控制。
补给自住购房者:兼有上面的优点,可以增加供应,自住房可以分租,租房人减少,都可以降低房租。但是每一点效果都没上面强。

最后给负扣税一个定义:负扣税就是,国家从所有的产业税收的一部分,补贴给房地产产业,并且只补贴给四方里投资者一方的一个特别补贴。
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发表于 2015-6-12 00:15:48 |显示全部楼层
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发表于 2015-6-12 11:47:08 |显示全部楼层
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